上海今年首个高分楼盘诞生：近93分、均价10.5万/平

上海2024年的新房市场迎来“开门红”。

1月23日，上海今年第一批次房源中的两个新盘公布入围分，项目均位于普陀内环，其中苏河玺项目达到92.67分，意味着购房者需要在基础分60分的情况下有193个月社保，基础分50分及以下不能入围。

业内人士认为，苏河玺不仅是普陀区实行积分制以来的“拔尖选手”，也有可能是2024年积分最高项目之一。

该项目本次取证房源仅30套，建筑面积约107-149平方米，均价105200元/平方米，入围比2.5，社保系数0.17分/月，将于2024年1月28日开盘。

据界面新闻了解，由于普陀区针对近年拿地项目有特殊要求，不允许项目将所有房源一次性全部推出销售，目的是监督项目工程质量如期如约进行。因此苏河玺自2022年拿地到如今，项目分为多次推盘入市，本次属于尾盘加推。

此次推出的30套房源零散分布在各楼栋里，其中有22套建筑面积约107平方米的3居室，和8套建筑面积约148平方米的顶楼房源。最终热度如市场预期，认购总数142组，认购率473%，触发积分制度。

2022年6月份，招商蛇口以总价62.5亿元竞得普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块，即为苏河玺项目地块。项目距地铁3、4、7号线镇坪路站直线距离约500米，规划建造11栋14-32层高层住宅。

上海中原地产市场分析师卢文曦向界面新闻表示，苏河玺项目入围分能够达92.67分，有些超出预期。不过该项目有点特殊，在前期本就是“网红盘”，在内环以内均价10万元出头，供应量也很少，热销是正常的。

据了解，该项目自最初入市便受到较高关注，前三次加推均触发积分，最高入围分为75.52分。因此，作为普陀内环“压箱底”房源，苏河玺此番推盘能获得此成绩，也是情理之中。

同样作为普陀内环的招商天汇玺热度虽不及苏河玺，16套房源也触发了积分，认购总数46组，认购率287%，入围比2.5，入围分55.12分。相当于60分的基础分可直接入围，50分则需要32个月社保，40分需要95个月社保，30分需要157个月社保。

在卢文曦看来，个例并不能代表市场整体的真实状况，反而说明市场好坏不影响网红项目的销售，但这些结构性产品无法支撑起整体市场成交。

同策研究院研究总监宋红卫也认为，上海楼市仍呈现分化特征，也就是优质项目大家追捧，品质一般的项目热度较低，因此不能因为一个项目积分高就判断市场回暖，这样的项目在任何市场背景下都会有需求。

“近期上海利好政策不少，但目前只能说市场情绪有好转，新房有所起色，整体还是比较稳定。而且快过年了，市场会稍微淡一些。”卢文曦表示。

据上海中原地产数据显示，上周（1月15日－1月21日）上海新建商品住宅成交面积6.94万平方米，环比减少25.31%。从走势来看，成交已经连续4周下滑。

此外，基于产品结构向中低价位项目倾斜，上周销售均价出现回调，为56882元/平方米，环比下跌18.89%。

临近岁末淡季效应越发显著。以2024年第一批次新房入市表现为例，新房源入市供应规模回升，上周上海共迎来3个项目开盘，新增供应11.66万平方米共907套房源。最终3个项目（杨浦城投悦江湾、中建御璟园、上江南璟荟名庭）表现一般，均没能触发积分，其中杨浦城投悦江湾项目去化六成。

从认购情况来看，目前结束认购的项目中，仅有天汇玺、苏河玺触发积分。上周共有7个项目开启认购，均未触发积分。截至1月22日，今年第一批次还剩11盘尚未启动认筹，其中包括前期热度较高的五坊园四期、宸杨名邸、嘉俊庭、苏河望、缦云上海等项目。

即便如此，上海新房市场的韧性依然较强。

从2023年全年来看，上海新房市场表现明显好于二手房，月度同比涨幅平均达到4.4%。数据显示，2023年上海新房以6513.4亿元的成交金额高居全国第一，新房共成交14.1万套，仅次于成都排在全国第二名。

价格方面，易居研究院根据统计局数据统计显示，上海新房价格指数已连续19个月环比上涨；同比则连涨62个月，连续21个月在70城中涨幅排名前十，自2022年8月以来的连续17个月同比涨幅排名前五。

而且在整体供应减少的情况下，成交均价也有所上扬。据克而瑞数据，2023年上海新房供应1019万平方米，成交909万平方米，同比均下降11%；成交均价66945元/平方米，同比上升4%。

回顾过去一年，上海新房市场既有“云锦东方事件”、再现2000多组火热认购场面，也出现部分新房品质下滑、新房打折和首付分期、项目普遍采用分销等现象，还有项目因违规认购被叫停，市场两极分化愈发明显。

随着新的一年到来，上海新房市场也将迎来新的挑战，如何应对产品销售热度分化以及如何保证项目品质和品牌口碑，都将是开发商需要重视的问题。