上海楼市现状：房价冰火两重天，有人笑有人哭

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，有一套小户型刚需房自住，环境一般，感觉面积太小了，现在想置换一套房子，自住兼顾投资，是往市区买热门板块，还是往郊区买低价房呢？

沪叔：你好，比较建议去淘一淘低价房，这里的低价房并不是指质量有缺陷的次品，而是处于价值洼地板块的优质好房，未来价值洼地被填平后，房子的价值也会水涨船高，而且购买成本也更小一些。就目前而言，一味地追求热门板块、追高并不可取，尤其是一些溢价很高的热门项目，买到了回报率也不会很出色。而低价房不同，品质高、房龄年轻，而且价格很多人都负担得起，成长起来之后收益也会比较可观。除此之外，热门板块的房子利好再多，价格涨到一定高度时，也要考虑自己买房的初衷是投资还是自住。如果是投资，要确保投资房产的风险可控，而且未来的确有撑得起这个价格的价值，这对于大多数非专业购房者而言都是很难判断的。相对来说，选择低价房未来回报会更稳健一些，而且一些低洼板块中房子宜居性也更好，适宜的价格能买到更大的户型与更舒适的居住环境，房贷压力也不大，因此低价房不失为一个不错的选择。

提问：沪叔，你好，可以帮忙分析一下上海购房者的分数段分布及购房机会吗？我的积分比较低，在55分左右，不知道我还有没有机会可以入手热门地段的楼盘，如果有，我大概要等到什么时间呢？目前我应该做些什么准备呢？

沪叔：你好，在上海地区买房要想凭借积分，首先就要区分上海购房者的分数段分布。在上海购房者的积分中，只有少部分人的分数属于较高或者较低，大部分人的分数段都属于中间阶层。中低端选手想要买较火的楼盘，可以等到年底前的最后一批新房，或许有较为不错的机会。但是也要注意，不要孤注一掷一直等待最后的红盘，有合适的板块都可以及时入手。

提问：沪叔，你好，不是富人区的张江，二手房还能卖到十五万一平，是不是有些贵啊？

沪叔：你好，张江虽然高薪职位多，但上一轮涨价绝不是张江男贡献的，最直接的原因还是张江集团学校民转公，只要有一套学区房就能进入浦东最好的中学，这也导致汤臣豪园和汇智河畔家园等小区房价暴涨。张江学校的最低上车成本都要上千万，小户型更是稀缺更多稀缺。

如果说学qu房拉高了张江的上限，那么供求关系就是支撑张江持续上涨的动力，有三十七万高端从业人员的产业园区，住宅用地供应积极极少，再加上张家男平均收入普遍偏高，房价的增长似乎也就理所当然了。张江还能涨多少无法确定，唯一能确定的是在浦东二零三五规划草案中，张江的定位是城市副中心，并且还是除了临港港唯一放松人才落户的板块，政策和人才的利好是张江上涨的底气。

提问：沪叔，您好，对于学区房这个事情我一直没弄懂，我朋友说有户口的不一定能入学，买了学区房又不一定能进对口的学校，那这样说，我还需要去买学区房吗？我也不知道该怎么分辨哪些是学区房...

沪叔：你好，买是可以买的，到底需不需要买看你个人需求，以下是总结的一些实用的学区房相关的解释：

第一，因为九年义务教育，每个房子都有对应学校，都可以称作学区房，但在大部分楼市市场中学区房指得是那些较好的学校对应的房源。

第二，幼儿园和高中不存在学区房，因为它们不包括在九年义务教育里，高中都是通过升学考试决定。

第三，在上海孩子有没有户籍按理都可以选择学校，但是公办学校招生时是按照先户籍后积分最后无户籍无积分，所以有上海户籍的孩子被选中概率更大一些。

第四，要注意不同区域学校，有的是户籍对口，有的是学籍对口。

第五，购买二手房时注意五年一户制度，要先了解清楚所买房子的入学名额有没有被占用。

第六，学校招生时人户一致是优先于人户分离的，所以建议买房时先把孩子的户口迁入。