上海楼市“一夜变天”：有售楼处人满为患，二手房挂牌量猛增

9月1日晚，上海正式官宣“认房不认贷”，居民家庭申请贷款购买商品住房时，在上海市名下无房，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房执行住房信贷政策。

政策实施后，上海楼市突然“爆火”，售楼处客流量大幅回升，有楼盘一天卖了一个月的量，大量售楼处纷纷收回折扣。二手房的挂牌量也直线上升，此前观望的看房客户也开始跃跃欲试。

政策组合拳发挥效应，“真金白银”惠利买房人

在上海放开“认房不认贷”的前一晚，官方已经连发多条《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，具体如下：

（1）商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为：首套房不低于20%，二套房不低于30%。

（2）二套住房利率政策下限调整为：LPR+20个基点（此前为LPR+60个基点），各城市因城施策。

（3）自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可以向承贷机构提出申请置换。

随着上海认房不认贷的执行，购房者无疑将成为本次政策的最大受益者。首先是置换型改善群体。此前，这类购房者如果名下有贷款记录，即使把房子卖了名下无房，也会被认定为二套房，按照二套房的首付政策执行。现在不仅可以降低首付比例，首套房贷利率降低了购房成本。

此外，上海“认房不认贷”政策让很多外地购房者成为最大受益群体，如果这类购房者在其他城市有房子和贷款记录，按照过去的政策，在上海购房会被认定为二套房。现在无论他在外地是否有贷款记录，贷款是否还清，现在只要在上海名下无房，就可以按首套房标准执行。

以购买800万房产为例，新政前，若购房者有贷款记录，则首付需要7成，即首付560万元，贷款利率5.25%。在新措施实施后，最低首付仅3.5成，即280万即可上车，贷款利率4.55%。月供减少，首付比降低，意味着购房者在合理范围内，有机会购买比之前预算更高的房子。

另外，政策的另一大受益群体是部分存量房贷客户，不仅有首套房贷客户，还有不少购房者此前因为“认房不认贷”政策影响（名下无房，有贷款记录），需按照二套房政策标准执行。新政落地后，这类购房者若符合最新首套要求，可在9月25起向银行提出申请，置换为首套房的房贷，享受降利率的待遇。

上海首套房贷利率下限，图源央行

上图为央行上海总部公布的利率参考表，新的房贷利率执行标准为买房人在贷款发放时，首套房贷利率的下限。

在2016年3月-2019年10月间，上海首套房贷利率下限为基准利率9折扣;在2019年10月-2020年4月期间,主要为LPR减去10-20个基点;而在2020年-2021年期间，为LPR基准利率;2021年7月24日后为LPR+35个基点，并执行至今。

银行街景实拍

本站房产从上海的银行方面获悉，自LPR开始实行开始，上海的首套房贷利率一直都是贴着下限发放，新政影响较大的客群是2016-2019年期间贷款的首套客户。据业内人士称，当时部分时段有部分银行会在利率下限的基础上有一些上浮，这部分办理房贷的客户在本次下调范围内。

另外，在2019年后未选择挂钩LPR，以固定利率写进合同的首套房贷款客户，也在本次调整的范围内。

对于本次政策的发布，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从上海这次政策表述来看，没有设置前提条件，因此似乎超出市场预判。力度属于比较大的。

政策利好一方面可以对外地有贷款记录，但上海没房的有利。另一方面，对本市的置换客群有积极推动。首付由原来的7成（非普通住宅），降低到35%，增加了杠杆使用。不但首付比例不一样，房贷利率也有很大差异，可以省下不少购房总成本。

总体来看，新政对于此前有贷款记录的刚需首套或置换客群是一大利好，更低的首付及贷款利率，购房者不仅能节省不少购房款，甚至可以选择位置更好的房源。当然需要注意的是，购房者在提升杠杆的同时，也要结合自身的情况，充分评估个人偿贷情况，不要盲目追求高杠杆。

售楼处客户激增收紧优惠,二手房挂牌量大幅反弹

随着新政发布，市场反应也相当迅速。在上个周末，不少新盘售楼处迎来了大量看房客户，无论是市区还是远郊区域，看房客户络绎不绝，甚至有售楼处纷纷缩减了折扣优惠。

位于青浦华新的中交项目，此前售楼处打出95折优惠，笔者从置业顾问处获悉，项目在周日一天迎来近200组看房客户，多为自访客户，售楼处也是加班加点营业，两天的成交量几乎是以前一个月的量，一期产品也几乎要清盘。他还表示，售楼处下一期加推房源预计会收回优惠，并且定价也会高于此前一批产品。

另据了解，位于上海临港的中建玖海云天，在9月1日晚上政策出台后也迎来了久违的大客流，项目当晚就成交9套房源，半夜还有客户在选房。次日，9月2日成交了40多套房源，一天的成交量能抵上此前一个月。另据获悉，该盘此前最高为95折，目前售楼处明确从本周一开始收回折扣优惠。

同样位于临港新片区的上实望海，在周末也迎来了大量看房客流，该盘在今年首开的认购率仅2成左右。置业顾问坦言，在临港，新政释放了不少刚性购房者的置业需求。此前被认定为二套的无房客户，如今只要首付一百万出头，就可以在这里置业。

临港新盘现场图

此外，位于浦东唐镇的浦发唐城项目置业顾问告诉本站房产，该盘此前也有96-98折的优惠活动，但下一阶段不排除会收回优惠。

就在不久前，上海8批次新盘名单已经公示，预计在9月初开启认购。八批次新盘主要以改善型楼盘为主，迎合新政的推出，预计市场会迎来一波新房置业的小高潮。

中介门店实拍

利好政策对于新房市场的刺激可以说是立竿见影，而在7、8月份成交比较萎靡的二手房市场，也出现了一定的转机。

本站房产从链家闵行一分店处了解到，这个周末，前来门店咨询及看房的客户数量较前期有了一定增长，当然转换成交易还需要时间。其中有不少是挂牌的客户，打算置换房屋。据该中介人士透露，在上海“认房不认贷”出台后，上海链家1小时新增了300多套挂牌房源，当晚新增1000多套房源。

本站房产从沟通中了解到，新政策出台后，二手房的市场热度有了一定回升，周末客户带看量也有小幅提升，但相比新房市场的火爆，二手房的成交在短时间内还没有那么明显的增长。

数据显示，7月上海二手房成交量约1.36万套，几乎跌至今年谷底。8月上海二手房成交量尚未公布，预计成交量会有小幅起色。综合来看，“认房不认贷”措施的出台对于市区次新房的成交或有一定助推作用，然而对于市区部分房龄较高的房屋，可以贷款的年限也比较短，即便放开了认房不认贷，能享受到的利好也比较有限。

对于上海后续一二手房市场，卢文曦分析称，从政策效果来看，接下来的9月市场交易活力会增加，尤其是二手房的挂牌意愿会增加，加快“打新”动作。

8批次新房中有7个10万+产品，预计这部分产品会比较热销。新房成交预计可以达到90万平方米以上，二手房成交有望冲击2万套/月的水平。考虑到上海的消费力，这一政策会比二线城市有更多的持续性。