挂牌量暴增！广州楼市取消限售，有人“前脚拿证，后脚挂售”

2022年6月初，赵飞（化名）在反复比对几个网红新盘后，转头买入天河区某社区一套十几年楼龄的两房。彼时他计划几年后置换更大的房子，担心买一手房出证相对滞后几年耽误置换。

两年过去，眼见自家房产证即将证满两年，广州却在一夜之间官宣放开限售。

5月28日傍晚，广州出台系列重磅楼市政策，其一是转让或析产时不再审核取得不动产权证时间。短短几天，赵飞两年前看中却舍弃的三个网红新盘，陡然新增100多套房挂牌出售，均是刚拿证不久。

“前脚拿证，后脚挂售”

计划不如变化快。

两年前，赵飞曾在三个网红盘富颐华庭、万科城市之光、星樾TOD中想择其一。彼时，三个盘的中小户型他都能够着，也都喜欢，但几番盘算后，仍是咬牙多花一两百万元买入天河区某大型楼盘的一套二手房。

“当年限售，想着买二手房能更快证满五年；而买一手房从收楼到拿证，再等到证满五年，起码得七年”。赵飞彼时自认为收入尚可，五年后可以出手置换更好的房子。岂料两年之间，广州先是去年9月下旬起增值税“5年改2年”，后是今年5月29日起全面解除限售。原来要等5年才能卖的房子，如今伴随限售解除，已经立马可卖。当年赵飞担忧要等七八年后才能卖的一手新盘，如今同样赶上放开限售，甚至早他一步挂牌上架放售。

驻扎黄埔鱼珠片区的某中介经纪小杨透露，从5月28日晚到5月30日，富颐华庭在贝壳平台上突然挂牌放售的房源接近50套。不过，除了新政放开两天后挂售房源暴增之后，5月31日富颐华庭则未见新增挂牌，“万科城市之光、星樾TOD也暂时少见新增”。

小杨认为，目前新政刚出，一时半会没那么多人想到要卖，想卖的都已在挂牌。据介绍，截至5月31日，贝壳平台上万科城市之光挂牌出售房源近30套，星樾TOD是50多套，多为证未满两年。

但在贝壳app，上述二手房源目前尚未完全在贝壳平台的显现，“由于短时间放盘太多，还来不及去拍房屋视频”。据称，目前贝壳内网约有18万套二手房源在挂牌出售，除了等待拍视频的房源外，也有其他特殊原因不展示的房源。

新政的威力清晰可见。5月27日，贝壳平台二手新增挂牌量526套，较此前一天（491套）微增，但在28日陡增66%为875套。在5月29日，新增挂牌量更达1371套，比28日增加57%，是5月27日的2.6倍。

5月28日晚6时许，贝壳共有145559套二手房挂牌，截至6月1日上午8点半达147074套，4天新增1515套房。由于拿证之前需要先缴税，不少自住的业主会因此延迟拿证，这或也意味着，近期挂售放盘的网红盘业主，不少人“前脚拿证，后脚挂售”。

踩踏式放盘，低价出走

从三个次新网红盘的放盘价可见，普遍挂牌价比当年的一手成交价贵几十万元至上百万元不等。以挂牌价算，除却利息及所缴纳的税费，总体获利不多。即便如此，也足以令片区出现一二手房价倒挂。

比如万科城市之光，当前挂牌的二手次新房单价约在5.3万至6.6万元，富颐华庭的二手次新房单价是4.8万至5.8万元，而隔壁的保利图书馆一手售价为4.2万-5.2万。再加上证未满两年需交5.3%的增值税，且普遍由买家承担，当中实际拉开的价差更为惊人。但即便业主“高卖”，目前仍有买家来看房。5月31日，经纪小杨称，已有七八组中介带客到富颐华庭看房。

相比一手房，过去两年买了二手房的业主更为沮丧。

两年前，赵飞以近600万元所买的天河二手两房，如今同款组团同款产品的挂牌价在400多万元，“不算利息和税费，相当于两年亏了上百万”。在此次放开限售后，赵飞一度动了“抛售套现”的念头，但担心“出现踩踏式放盘”，仍是hold住不动。

事实上，放开限售以来，不只次新盘大量挂牌，一些这几年“站岗买入”二手房的业主，也有在“割肉”出逃。

在海珠区罗马家园，当前贝壳有121套二手房挂牌放售。该小区中介小英透露，新政几天来，小区也不断增加放盘，当中不少是业主前几年高价买入，较买入时折损不少。

小英介绍，今年3月下旬，罗马家园某组团成交了一套高层东南向约92㎡的三房，业主于2017年以约430万元买入。今年以450万元放盘，最终以425万元卖出，相当比去年高峰时期的成交价少收六七十万元。当中还有一套同款的低楼层户型，去年三四月有买家愿以480万元成交，“但业主一直咬定要500万”，到如今，该盘的放盘价已低至385万元，首付50多万元就可以买到。

在经纪看来，如今挂牌房源太多，业主要想尽快出手，唯一和唯二的办法都是让价出售。

是“卖一买一”置换低利率还是落袋为安？

5·28新政出台几天，广州房地产市场显然已被激活。

在二手市场，从贝壳广州监测可见，在5月份，广州只有5天的看房人数突破3000人，其中一天是5月1日，另外四天是国家新政出台后的两个周末（5月18日至19日）及上周末（5月25日至26日），这四天均是看房人数超3000人。

看房量方面，5月18日为5月以来首次看房量突破1.5万人次，而5月25日与26日的看房人次也连续为15566人次、16513人次。

南都湾财社记者采访获悉，如今低至1.5成的首付，已令不少单身人士加速上车。除了一手住宅，闹市中的“老破小”也受到他们的关注。

在越秀区黄花岗片区，全通地产的经纪在5月30日签署了5·28新政以来的首单成交。全通地产总经理赖先生介绍，所成交的房子建面仅40多平方米，业主以120万元放盘，最终谈判以110万元实收成交。而在去年，楼上同款户型的成交价是140万元。

买家为一名年轻的单身女生，在5月30日第一次实地看房，结果一看即中。由于业主此前一天已外出云南旅游，最终由业主的儿子代为签署购房合同。按照该女生的计划，首付三成30多万元，月供以公积金足以抵扣，“比自己租房更具性价比”。

无论是刚拿证次新房，还是持有多年的“老破小”，如今都挤在二手楼房源池中待价而售。据了解，其中有的业主真心“卖一买一”置换；也有的是业主应新政“挂售/挂租”，以获取多一个购房名额；也有的业主因为在房贷高利率时进场，如今眼见利率“腰斩”式骤降，索性卖掉后再换低利率买入新房；当然，也有不少业主出于工作变动等各种原因，急于出售为“落袋为安”。

在经纪小杨看来，目前黄埔某网楼盘放售的业主比较多的出于两种心理：其一，向上置换，在这波房地产市场中赚到钱了；其二，释放资金，其资金有更有收益的用途。

但于赵飞而言，两年前他计划五年后卖出置换，是以为自己的收入可以维持高位，换房相对轻松。但如今他的收入大减，房子租金也成为重要收入来源，“虽说不忍卖掉，但假设有天失业，卖掉房子我还可以躺平多年”。

采写/摄影：南都·湾财社记者 邱永芬