上海土拍下半场成交118.85亿，民营房企入局打破“央国企垄断”

2024年4月16日，上海2024年第一批集中供地第2轮6幅宅地迎来出让。最终6幅地块揽金118.85亿元，3幅地块触顶成交，2幅地块底价（0溢价率）成交。

“央国企垄断”形势发生动摇，龙湖和大华从诸多国字头房企中抢下2幅宅地，在新的中小套型规则下，房企拿地意愿稳中有升。

上海一批次第2轮土拍结果

民企打破国企“一家独大”局面

回顾今天的交易结果，6宗地块中，普陀桃浦科技智慧城地块、嘉定新城菊园地块分别由中环、保利&建发底价成交，浦东曹路地块由象屿&联发溢价6.49%摘得。在3幅封顶地块中，龙湖拿下奉贤新城地块，静安中兴地块由越秀摇号拿下，大华也幸运摇中闵行浦锦地块。值得一提的是，闵行浦锦地块是所有地块中热度最高的一幅宅地，共12家房企参与。

比较有意思的一点是，本轮拿地的很多房企，都是此前当地深耕的企业，包括龙湖、大华和越秀，究竟是巧合还是运气？耐人寻味。

静安中兴社区地块，华润置地、中海、越秀等9家房企参与，最终越秀以15.97亿摇号摘得。值得一提的是，越秀在去年4月的首轮土拍中，总价7.244亿元竞得静安中兴社区一幅地块，时隔一年，再次拿下同片区地块。中环国际此前也深耕桃浦智创城，而龙湖则在奉贤新城打造了龙湖TOD综合体，龙湖天曜和龙湖奉贤天街项目，本次龙湖再次拿地，开发前来或更信手拈来。

此外，大华此前也在浦江镇小试牛刀，打造了位于浦江镇南拓区的大华星曜，而本次拿的地块位置更佳。

汇总上海第一批次两回合的土拍结果，总交易金额252.96亿元，平均溢价率7.37%，平均楼板价45513元/平，9幅地块溢价成交。从拿地房企来看，除了拿地的大华和龙湖，央国企依然是·上海土地市场的“绝对玩家”。

变局：“中小套型”松绑

3月15日，上海土地市场发布公告，对中小套面积限定标准做出了调整。从2006年开始，执行了18年之久的“7090”政策，即将退出历史舞台。

调整后，多层住宅建面不大于100平、小高层住宅建面不大于110平、高层住宅建面不大于120平。目前市场上的销售主力多为总高20层以上的高楼，在解除“紧箍咒后”，开发商可以将入门小户型面积上限设计到120平。

另一个值得关注的是，在本轮出让地块的公告中，对于中小套型占比要求也有所降低。其中，如浦东曹路、闵行浦锦地块的中小占比缩至50%，嘉定新城和静安中兴地块中小占比回调至60%，桃浦地块中小占比为70%。在今年一批次土拍，同为中兴路社区的地块，中小占比大幅回调。

上海一批次土拍中小套型占比

今年土地呈“量缩质升”态势

总体来看，上海第一批次土拍热度还算可圈可点，尽管地块热度存在分化，民营房企难觅踪影，但央国企开发商的拿地热情依然很高，尤其是头部的房企开发商。

值得注意的是，包括闵行古美社区地块、浦东北蔡地块、闵行浦锦街道地块的参拍房企都在10家以上。所以说，上海2024年开局的土拍，依然延续2022年以来央国企为主力的格局。有业内人士认为，在市场低迷期补充核心城市的优质土储，已成为当下央国企投资的主要策略。

另外根据2024年上海土地供应计划，今年上海宅地供应量较去年略有削减，这在一批次土拍中就有所体现，不过有业内人士分析认为，上海地块呈现出“减量提质”的特点。数量上仅有11幅地块，总出让面积33.86万方，相较去年一批次土拍19幅地块94.4万方，出让面积同比下降约64%。

从地块位置来看，供应质量保持高水准。不仅有2幅静安中兴路这样的市中心地块，还有闵行古美、浦东北蔡、杨浦长海、普陀桃浦、闵行浦锦等热点板块地块，满足从改善到刚改的需求。

结语

总体来看，一批次土拍下半场出现了民营房企拿地的身影，或是上海土地市场出现转机的信号。当然，地块的分化格局始终未改变，多家房企依然会集中竞逐优质地块，而能级相对较弱的地块，热度并不高。

土地市场向来是楼市的晴雨表，随着上海一批次土拍落下帷幕，上海二批次土拍也会很快到来，市场行情究竟能否好转将再次成为买房人的焦点。