上海三批次土拍首日成交158.7亿元，头部房企持续补仓

10月11日，上海迎来2023年第三批集中供地首轮的出让活动，土拍首日共计出让5幅地块，最终成交总金额约158.7亿元。其中2幅地块以底价成交，分别被建发和长三角投资集团摘得。而3幅竞价地块全部触顶，并进入竞报“高品质建设”和摇号环节。

根据公告安排，本轮土拍将于10月11日和12日两天完成出让，地块总出让面积约50.14万方，起始总价约184.6亿元，从此前传出的报名情况来看，本轮上海土拍竞拍企业均为央国企。

底价成交地块方面，长三角投资以29.64亿元拿下青浦区金泽镇西岑社区06-01、06-08、07-01等系列地块及18-05、19-05公共绿地、泽立路、兰科路等系列地下空间，该幅地块为商住办综合用地，成交楼板价6966元/平。

另一幅0溢价成交地块为金山区金山新城JSC1-0401单元1-03B-01地块，建发以22.81亿元摘得，成交楼板价12620元/平，未来可售套数1360套，房地联动价为33000元/平。

当然，今日土拍出让的重头戏为三幅竞价出让的地块。在上午率先进行的出让活动中，保利发展以15.46亿元夺得静安区中兴社区C070202单元280-06地块，这是本轮供地中唯一的内环内地块，地块为商住地块，体量仅7616平方米是一幅小型地块。

地块周边的交通出行和商业配套都很繁华，3、4和8号线多条轨交环绕，不远处就是苏河湾商圈。附近还有优质学校和医疗资源。值得一提的是，地块的装修标准为不低于4000元/平。

该幅地块共吸引了招商、保利发展、越秀、象屿四家房企参与，在经过27轮报价后，地块报价达到最高限价，而后4家竞买人均接受了绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标以及7%公租房上限比例。而在最终的摇号环节，保利发展拿下该幅地块。

此外，浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地块的争夺同样激烈，共有6家房企入围。该幅地块位位于上南路与东明路交叉口西侧，房地联动价70000元/㎡，未来地块的可售住宅多达1565套。项目距离最近的地铁站距离在约3公里，周边主要是康桥别墅区。最终招商蛇口以73.86亿元幸运摘得，成交楼板价39303元/平，溢价率10%。

奉贤区奉贤新城15单元12A-01A地块位于奉贤新城金汇天街旁，周边生活配套成熟，还有新办的上大附属九年一贯制学校，没中不足的是地块距离轨交线路较远，不过地块的房地联动价仅约3.69万/平。在经过摇号后，象屿地产以16.9亿摘得。值得一提的是，象屿地产此前也有在金汇板块开发的经历，位于本次地块南侧的就是其打造的象屿滨江悦府项目。

对于本轮土拍的新变化，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，这次土拍做了诸多调整，也是这次土拍的看点之一。今明两天的土拍中，中兴路地块和长宁程家桥地块装修标准是4千元/平。用项目高品质作为导向，反映出近几年市场出现的比如房屋质量问题，装修问题等，尤其是在房地联动价后，房企的利润被压缩，开始寻求其他突破，类似被诟病的装修升级包等等。通过技术手段约束开发商行为，最大限度保护消费者利益。

竞价过程比较快，触发新规则，即竞报“高品质建设”，房企都没有在这一环节退出。从今天土拍参与者看出，均为央、国企，民企未见身影。从这点也看出民企资金压力不小。尽管一线城市政策已经转向放松，但1个月以来政策效应快消耗殆尽，市场情绪和预期并没有得到扭转。所以也只有实力较强的国央企参与其中。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，三批次是上海重回招挂复合土拍规则的首场土拍，本轮土拍有4幅地块恢复招挂复合方式出让，这些地块基本上是中心城区优质地块。这考验大牌房企在上海土地市场的竞拍策略，也是未来上海楼市未来市场格局逐步调整和洗牌的主力军。

“上海的地块高总价的门槛、以及高品质等要求，上海土地市场在国央企之间展开了新一轮的淘汰赛。未来这些头部的品牌房企对于上海的土地市场影响会越来越大，会起到更强的市场主导作用。”

明天，上海本轮土拍将迎来最后2幅地块的争夺，包括热度颇高的长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块。