三批次土拍成交91.3亿元，“地王”重出江湖

7月9日，是上海取消土地限价、恢复价高者得的首场土拍，保利发展荣誉新的“杨浦地王”。

上海2024年第三批次土拍今天完成出让，本轮仅有4宗地块，与二批次土拍数量一致，出让面积152.9万方，也与上批次接近。4宗地块分别位于杨浦、宝山和奉贤三区。

三批次土拍成交情况

值得关注的是，这也是上海从2021年一批次集中供地起开始，首次调整为“价高者得”的出让模式。最终，备受关注的4宗地块成交金额91.33亿元，2幅地块底价成交，2幅地块溢价成交，平均溢价率9.58%。

其中，备受关注的杨浦平凉地块在经过60轮竞价后，保利发展以21.2%的高溢价率拿下，最终成交楼板价88462元/㎡，并一举成为杨浦新的“单价地王”。

而杨浦区长白社区H2-17地块，同样经历79轮竞价，越秀&北京城建以22.3亿元摘得，成交楼面价70272元/㎡，溢价率17.12%。

地块来看，位于奉贤和宝山的两幅郊区地块，仅有一家竞买人报名，因此都是底价成交。而两幅位于杨浦的地块，则热度稍高，吸引了多家房企报名参与。下面来看下各幅地块的细则。

杨浦平凉地块

块位位于杨浦内环内，东外滩沿线，距离18号线丹阳路站直线约800米，是本次拍卖最热门的一幅，近10家房企参与。

地块北侧是上海城投2022年10.3亿竞得的大桥街道93街坊地块，楼面价74302元/㎡， 后打造为高阳新里，2023年8月首推131套公寓、联列，均价123920元/㎡，认购率191%，全部售罄。

地块附近的新盘有保利琅誉，还有中建壹品·浦江之星10.99万/㎡，开盘认筹率超过120%，当日销售额高达49亿。

值得一提的是，自2021年上海采取集中土拍以后，杨浦平凉社区共有4幅地块成交。除了高阳新里，2023年共成交3幅地块，分别被保利置业、华丽家族&保利置业、城投置地瓜分，楼板价在7-7.7万每平方米区间。整体来看，板块内以高端住宅为主。

按照目前该板块的新房定价来看，地块的保本价或接近13万元/㎡，比周边一手房价格稍高，作为近年来第一块市场化拍卖土地，整体开发商的出价还是相对理性，并没有无限追涨。随着溢价率上限放开，上海一手土地市场价格将更趋市场化，修复市场的价格机制。

杨浦长白社区地块

下午进行的长白社区地块同样来自杨浦区，位于内中环区域。地块属于黄兴板块，是杨浦区内较为成熟的居住板块，生态环境突出，有黄兴公园、杨浦公园等城市绿肺，整体宜居性非常高。

距离内环线直线距离约1公里，杨浦公园与周家嘴路之间，距离8号线黄兴路/延吉中路站直线约1公里，距离12号线隆昌路站直线约450米。

虽然在位置和能级上不及上午的平凉社区地块，不过这幅地块热度还算不错，中海、保利、象屿等头部开发商纷纷报名。黄兴板块上一次出让还要追溯到2013年拿地的建发公园首府；南侧2021年拿地的悦尚海项目，也已经售罄，均价为10.8万/m²。此外，与热门楼盘中建壹品浦江之星距离也仅为1.5公里。

宝山顾村大型居住社区地块

相比杨浦内中环区域的两幅热门地块，两幅郊区的地块热度要逊色不少。

宝山顾村板块地块靠近轨道交通7号线潘广路站，周边宝安公路、沪太公路等主干道环伺。南侧有已建成九年一贯制学校，南部有龙湖北城天街。

其中，0308-02地块为普通商品房，容积率为2,2；0314-05地块为街巷用地、商业用地，容积率为1.4。附近就是招商的时代乐章项目，均价48000元/㎡。

本次招商蛇口再次夺得该幅地块，可见其深耕宝山顾村的决心。整个板块拥有新顾城规划，居住、产业、商业格局都不错，2个TOD综合体，加上便利的交通出行和不算高的房价，是北上海不错的刚改型置业板块。

奉贤区奉贤新城12单元地块

地块位于奉贤新城12单元，旁边就是2021年开盘的海月四季。

地块优势在于北部毗邻“上海之鱼”，南部靠近南桥。且地块容积率为1.6，可打造叠墅+小高层产品，不过短板是距离地铁站稍远，到5号线的金海湖站和奉贤新城站约2.5公里。

今年4月一批次第二中，奉贤新城1宗地块出让，由龙湖以15.4亿摇中，楼面价18360元/㎡，溢价率9.55%。

近年来奉贤发展多次托底奉贤新城的住宅地块，这次也并不例外，尽管放开土地限价，远郊区域依然无人问津。

随着上海三批次土拍收官，可以看出热的地块更热了，冷的地块依然冷。近日，上海公布了四批次土拍名单，预计在8月中旬入市，三批次土拍的表现能否提振后续的土地市场，让我们拭目以待。