地块分化明显、房企参拍意愿降低，上海三批次土拍首轮196.9亿收官

10月12日，为期两天的上海三批次土拍首轮出让活动正式收官，本次土拍共出让7幅宅地，成交金额约196.9亿元。其中，4幅地块进入摇号环节，1幅地块溢价成交，2幅地块底价成交，央国企包揽全部地块。

上海三批次土拍今日迎来第二场两宗宅地的竞争，本轮供地最抢手的当属长宁程家桥地块，这幅位于长宁西郊的地块吸引了包括招商、保利、中海、华润、中铁建、中铁置业、越秀、新长宁在内的8家房企参与竞争。

该地块占地面积1.8万㎡，容积率2.0，建筑面积3.6万㎡，起始价24.64亿，起始楼面价6.85万/㎡，销售指导价11.8万/㎡，装修标准4000元/㎡。该地块经过21轮竞价触发最高限价。

在竞报高品质建设环节中，8家房企竞买人均接受绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标及8%公租房上限比例，并进入摇号环节，最终新长宁集团幸运摇中该地块，成交总价27.1056亿元，成交楼面价75350元/㎡，溢价率10%，房地联动价118000元/㎡。

相比之下，青浦朱家角地块的热度要略逊一筹，最终同济以11.09亿元摘得，溢价率2.12%。

总体来看，上海本轮土拍表现波澜不惊，从热度上来看较此前略有降温，优质地块热，远郊地块冷的情况依然存在。

回顾今年前三批次的土拍，三批次首轮土拍无论是地块数量上，还是房企报名数量都不及前两批次土拍活动。虽然地块的出让数量不多，不过出让体量并不低。其中，青浦区金泽地块的出让面积接近20万方，而在下一回合待出让地块中，徐汇滨江地块的体量也高达135175.20㎡（地上出让面积）。

另一个值得关注的现象是，本轮土拍尽管被央国企包揽，但在新规下，并未出现联合拿地的情况，这是上海执行集中供地以来从未出现过的。多幅热门地块被资金雄厚的头部房企拿下。

本轮土拍首次引入了 “竞品质”环节，这意味着地块对参拍房企的品质有更高约束，同时也会压缩房企的利润空间。在此背景下，核心区域地块依然“抢手”，纷纷破顶进入摇号环节。

值得一提的是，第三批次土拍的下半场还有10幅地块待出让，总出让面积约57.5万㎡，起始总价约467.899亿元，其中就有重磅的徐汇滨江中城地块，现场交易会将于10月24日举行。

附：上海三批次土拍首轮成交汇总