上海二批次土拍首回合揽金405.5亿元，市场延续“冷热不均”态势

2023年上海第二批集中供地首回合竞拍今天落下帷幕。在为期3天的出让活动中， 15幅涉宅地块成交总价约405.5亿元。（文末附2023年上海二批次供地战果）

相比今年的一批次土拍，二批次土拍看点平平，除了4幅仅有一家竞买人报名的地块以底价成交，在所有竞价的11幅地块中，10幅地块则通过摇号决胜。

央国企继续“垄断”，头部玩家均有所斩获

在今天的土拍收官日，共有3幅地块出让，2幅位于浦东曹路，1幅位于宝山大场。最终，建发联合体、杭州大家和金茂均通过摇号后脱颖而出。

上海本批次供地部分地块的热度居高不下，如闵行华漕、嘉定新城及宝山大场地块，均有18家竞买人参与。从本轮11幅竞价地块的报名情况就可以看出，6成以上地块的报名房企数量在10家以上，基本涵盖了相对热门，发展成熟的板块。

从拿地企业性质来看，与以前几批次土拍结果几乎如出一辙，央国企依旧占据主导，拿下了其中13幅地块，占比达到近87%。

由于本次竞拍调整了竞拍规则，放弃了“一次书面报价环节”，在触发限价后进入“摇号环节”。这也让竞拍的精彩程度大打折扣，房企能否拿地与运气直接挂钩。

从拿地房企来看，招商、保利、建发、华发、中建、中铁建等上海房地产市场的头部玩家均有所收获，杭州大家成为本轮供地的“运气王”，幸运摇中嘉定新城和浦东曹路两幅地块，前者更有18组竞买人参与。

此外，大华、上实发展等本土房企也有所收获，大华拿下了本轮供地中面积最大的一幅宅地，毗邻鲁汇板块的“浦江三兄弟”，而报名参与多幅地块竞夺的中海集团再次颗粒无收。

回顾本批次土拍的报名情况，招商、华发、保利发展、中建八局等房企都表现出了较高的参与热情，报名地块数量在5幅以上，招商的报名地块数量更是达到11幅。

作为对比，民营房企的参与热度依然处于低位，仅8家民企开发商参与了上海二批次供地，龙湖、绿城、大华等仅报名了1-2幅地块，碧桂园意外缺席，而在上海一批次供地中，囤得多幅地块的金地也未现身。由此可见，央国企依然是上海土地市场的主力，民营房企的拿地意愿进一步降低。

华发拿地金额最高，今年供地节奏明显放缓

回顾首轮供地的各幅地块，华发成交总金额约70.63亿元排名榜首，中国铁建以61.475亿元紧随其后，大华以约47.35亿元位列第三。而从拿地数量来看，浙江国企杭州大家联合体取得2幅宅地，总金额约24.78亿元，保利全口径成交总金额约31.4亿元，保利发展和保利置业各摘得一幅宅地。

再对比以往批次的集中供地，由于二批次集中供地分成两轮进行，第二回合尚有9幅地块待出让，起始总价约241亿元，因此，二批次土拍的总成交金额超过今年一批次供地基本是板上钉钉的事。

但相比去年前三批次的供应面积，今年土拍供应节奏减少还是较为明显的。从拿地的企业来看，上海土地市场依然是央国企的天下，尤其是招商、保利、建发等头部的房企，在未来，我们依然能能在上海新房市场看到它们的新项目。

值得一提的是，由于上海本批次土拍首次引入了摇号环节，土地成交的溢价率被限定为10%，这也直接拉高了本次土拍的平均溢价率。

总体来看，上海二批次土拍还是呈现出了冷热不均的情况，局部热门地块遭多家房企围猎，也有少量相对偏远的冷门地块，仅1家房企报名或被当地国企托底，位于嘉定工业区的一幅地块甚至有“流拍“的可能性，能否在下一轮竞拍中出现还需拭目以待。

另外需要关注的是，上海二批次土拍第二轮的出让活动将于8月1日启动，地块详情及具体交易时间以上海土地市场7月31日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。