上海新政次日丨细则加速落地 土拍揽金近百亿

5月28日，在“沪九条”新政发布的第二天，上海2024年第二轮土拍也正式拉开序幕。

据悉，本次共出让4宗宅地，总出让面积15.49万平方米，总建筑面积24.27万平方米，总起价93.5亿元。

最终，4宗地块共吸引15家企业参拍，总成交价为99.84亿元，成交楼面均价41135元/平方米，其中2宗封顶摇号、1宗底价成交、1宗溢价成交。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，相比于上次土拍18家企业报名参与而言，本次参拍企业有所减少。此外，本轮仅推出4宗地块，虽整体质量相对较好，但是自2021年实行集中土拍以来，出让面积和成交总金额最低的一次。

北京城建首入上海

具体来看，本次出让的4宗地块分别位于浦东新区、杨浦区、松江区、闽行区。就地块热度而言，除了松江区广富林地块仅国贸+松江交投1家联合体报名、以底价成交外，其余3宗地块均吸引多家单位参拍。

其中，浦东新区上钢街道Z00-0101单元37-12地块最“抢眼”，共吸引招商、中海、绿城等8家单位参拍。最终由中铁置业集团以13.24亿元摇号竞得，楼面价53042元/平方米，溢价率10%。

陈炬兰表示，浦东新区上钢街道地块紧邻世博文化公园，地段优势明显，地块整体质量较佳，成了本轮土拍最炙手可热的宝地。

此外，闵行区梅陇社区03单元01-26-01地块共吸引4家单位参拍。最终由安徽安联高速公路+安徽高速地产集团54.635亿元摇号竞得，楼面价48407元/平方米，溢价率10%。

而北京城建以4.98亿元竞得杨浦区长海社区016-02地块（长海街道337街坊），楼面价58404元/平方米，溢价率3.11%。

值得注意的是，北京城建地产作为本轮土拍新面孔，报名参拍了浦东新区、杨浦区、闽行区三宗地块。

对此，业内人士表示，北京城建合并重组北京住总后，实力进一步增强。在此背景下，北京城建报名上海土拍3宗地块，体现了其对自身实力的信心，以及对上海市场的重视程度。

细则加速落地 部分银行跟进

事实上，作为一线城市，上海的房地产市场和土地市场一直都是业界关注的焦点。

就在昨日（5月27日），上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施，全方位放松楼市调控引导市场预期。

对此，陈炬兰表示，相对于其他城市而言，今年上海楼市表现相对亮眼，但并非毫无压力。监控数据显示，4月以来上海市场热度下降。“本次政策出台将一定程度上刺激购房需求，有利于更好引导市场预期，增强市场信心。”

数据同样证实了上述观点。据贝壳研究院数据，截至2024年4月底，上海二手房价格指数同比下降19.8%，较一线城市二手房价格指数平均跌幅高1.5个百分点。

诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年5月（截至27日）上海二手房成交14185套，较4月下降22.3%，较去年同期下降5.2%；今年前5月累计成交74305套，较去年同期下滑10.2%。

据克而瑞数据统计，截至2024年4月，上海新建商品住宅可售面积同比增长47.5%至772万平米，去化周期也由2023年同期的6.4个月提升至15.7个月。

诸葛找房认为，此次政策对购房者释放了强烈利好信号，新政之后符合购房资格的群体会明显增加，购房需求释放增多，预计积极效果将率先体现在新房的来访量和二手房带看量，逐步显现在成交端。

值得一提的是，5月28日，央行上海分行、金融监管总局上海局发布《关于调整上海市商业性个人住房贷款最低首付比例政策的通知》，明确对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于35%；在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，最低首付款比例调整为不低于30%。

此外，据“上证报”消息，目前上海地区已有部分银行开始按照最新政策执行房贷利率及首付比例。来自浦发银行上海某支行的房贷经理表示，今天已经开始按照最新发布的政策执行，首套房贷利率为3.5%，首付比例为20%，公积金贷款细则也已同步调整。

预计其他一线城市会跟进

那么其他一线城市是否会跟进？镜鉴咨询创始人张宏伟表示，上海放松限购是标志性事件，表明一线城市也加入到了加快出台政策组合拳救市的行列，预计核心一二线继续放松限购、出台政策组合拳救市是大势所趋。

“在当下市场对一线城市政策松绑的呼声已经达到高点的背景下，上海本次新政对市场信心的提振影响似乎更为深远，将更好的引导市场预期，预计其他一线城市也会跟进。”诸葛找房分析称。

中信证券分析指出，上海楼市新政既打开了全国主要城市进一步优化房地产政策的空间，也体现了政府稳定房地产需求的决心。相信真实增量需求释放，配合存量房业主对房价的信心逐渐恢复，一线城市的房价将有望在今年年中率先企稳，此后市场可能呈现波浪式复苏迹象，即先是一线，再是强二线，接着出现弱二线城市复苏。

文/崔瑞婷