上海土拍众生相：华润、象屿与上海城投的竞逐

观点网 10月25日，上海进行第六批次土拍，本批次出让4宗地块，由9幅小地块组合而成，总出让面积约19.68万㎡，共吸金约148.44亿元。

成交的4宗地块中仅有中海斩获的杨浦定海宅地有溢价，且溢价率仅有2.32％，其余3幅宅地均只有一家竞买以零溢价率成交，整体溢价率仅为0.5%，刷新了2023年以来月度溢价率新低。

此次上海土拍没有了此前门庭若市的竞争场面，除杨浦定海地块外其他3宗地块均只有一家企业，杨浦定海地块也仅有中海和保利置业两家房企展开争夺。从参拍企业来看，全部都是央国企和城投，民营房企无一报名。

此次上海土拍遇冷，一方面本轮挂牌土地起拍价大都超30亿元，金额较大，而民营房企仍然保持谨慎的拿地方式和经营理念，缺少积极性。另一方面是，此次上海拍卖的土地与此前几个批次的地块相比并不算优质。

此次拍卖中，唯一属于市区范围的杨浦定海社区K2-04、G2-5地块，被中海以32.13亿元的价格拿下，溢价率2.3%，在拍卖前，该地块的市场预期是能够达到20%的溢价率，结果与预期相差很大。

资料显示，该地块出让面积1.85万㎡，容积率2.5，建筑面积4.6万㎡，位置上靠近中环和内环高架，周边配套设施也比较完善。

本应是最有希望拍出高价的地块，但该板块的产品竞争压力太大，周边在售的项目有合生缦云上海、中建壹品.浦江之星等项目。据了解，合生缦云累计去化61%，中建壹品·浦江之星累计去化达97%，另外待售的还有中建壹品.外滩源著、保利.外滩序88和45、上海城投.兴华里等多个竞品项目，都给新项目的销售带来了巨大压力，因此中海和保利都没有在这块地上纠缠太久，仅19轮报价便结束。

其余三宗土地均处在不属于上海市区范围，板块并不成熟，也因此企业拿地的态度比较冷静。

最终，上海城投以29.1亿元底价竞得闵行区华漕镇MHP0-1404单元39-02、40-02地块，折合楼板价33500元/㎡，0溢价率。

该地块竞争压力较小，附近仅有中国铁建花语前湾在售，最近一次开盘为今年5月，推出215套房源，认购率52%，整盘累计网签74%，总体来看销售情况并不好。这也与华漕板块的处境有关，目前该板块刚刚完成大规模动迁，板块规划尚未落地，项目未来前景并不清晰，因此许多企业并不愿意赌这块地的未来。

值得一提的是，上海城投前不久刚以70.8亿元的成交总价拿下黄浦老城厢六幅地块，今年拿地金额已近百亿，拿地总金额也仅次于招商蛇口，可谓是出手不多但在招招关键。

另外，象屿地产以41.1亿元底价竞得闵行区浦江镇MHP0-1316单元01-03、01-02、03-02地块，折合楼板价29200元/㎡。

象屿作为闽系房企的代表，此次在上海豪掷41亿拿地或许是对浦江镇的前景比较看好。

上海城投拿下的华漕地块与象屿落子的浦江虽然同处闵行区，但浦江镇和华漕板块的发展程度仍是有较大的差距。

浦江镇板块内上海戏剧学院、浦江森林公园和浦江郊野公园以及浦江万达等配套设施。并且浦江镇的项目销售情况要比华漕更好，大华星樾10月15日刚刚一期开盘，推出143套房源全部售罄，认购率达到212%，触发积分57.68，均价为6.4万元/㎡，

然而，本次土拍中成交金额最大的是宝山区南大W12-1301单元32-04、11-01地块，最后被华润拿下，总金额46.1亿元，宅地部分折合楼板价32600元/㎡。

该地块属于丰翔路站TOD综合体的范围内。此前，华润已经拿下周边的商业用地，因此大概率也只有华润来补仓。

加上个这宗住宅用地，华润置地共计斥资116亿元拿下总体量60.2万方丰翔路站TOD地块，未来将打造北上海最大规模旗舰商业。

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