深度 |“就怕15%不到位！”新政首周新房二手房来访激增

“刚刚过去的周末，因为新政来咨询的客户数量有非常明显的提升，能够看出来新政大大提升了大家的信心。”位于北京西四环某在售项目负责人表示，不过，其透露，除了公积金政策已经执行之外，其他政策细则尚未出台，因此不少客户仍在观望等待中。

二手房门店也同样迎来了激增的咨询客户，北京东四环某链家门店工作人员表示，上周末两天，门店咨询量和带看量均有明显提升。

包括上海、深圳、成都等在内的其他城市的不少在售项目及门店也均表示，“客户来访量确实很大，但普遍都是问细则什么时候出，很明显是等细则的状态。”

据某全国布局的房企人士透露，从全国层面来看，整体客户到访和成交环比均有小幅提升，其中，成都、西安来访环比增幅在40%以上，但销售转化尚待持续观察；上海、深圳、广州新增认购环比上周增幅均在120%以上。

“客源新增量达到年内最高点”

5月17日，房地产领域一系列重磅政策消息密集发布：央行连发三项房贷优化政策；保交房会议上首提地方政府“收储”；后续国务院政策例行吹风会上，央行宣布设立保障性住房再贷款，用于支持地方国有企业“收储”。

根据新政，首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

其中，全国层面下调首套、二套房首付比例，这是行业发展有史以来最低首付比例；全国层面取消商业性个人住房贷款利率政策下限，降低公积金贷款利率下限，各城市可因城施策，有助于购房者继续降低购房成本。

多项利好政策利好下，5月17日地产股迎来普涨，5月20日开盘，多只个股继续领涨。

“517地产新政出台后，市场反馈整体较为积极。”北京链家研究院院长高原表示，从高频数据来看，周末三方协议成交量达到年内相对高点，周末客源新增量更是达到年内最高点，从数据水平来看，各项指标处于正常区间内偏高位置。

在高原看来，市场良好的表现主要基于三方面因素：一是市场预期边际改善，430政治局会议、517国常会相继宣布诸多重大利好政策，有效提振了市场信心，居民观望情绪减少，转化效率提升。二是市场价格相对稳定，前期北京市场出现一定波动，但进入3月以来，市场调整幅度收窄，买卖双方价格预期较为接近，更易达成交易结果。三是天气因素使然，上周末天气晴好凉爽，对于消费者看房、成交均有促进作用。

据链家和中原地产统计，上周末（5月18日-19日），北京累计成交二手房2000套，新房200余套，基本回升至今年3月中旬水平。

“不执行15%或者比例更高”

虽然政策给市场带来了希望，不过，由于因城施策，后续细则的落地执行才更为关键。

“北京有可能不执行15%首付比例，或者比例更高一点，这些都有可能，”某房企相关负责人表示，此外，首付降低就意味着贷款增多，银行届时也会依据个人资质考虑放款金额，具体放多少仍是未知数，而这些都是购房者最关心的。

北京五环外某项目负责人表示，受4月底五环外购房限制松绑政策影响，5月上月尤其是小长假期间，客户到访量有明显提升，但刚刚释放的政策酝酿效应还在持续，上周末客户量略有所上升，总体来看，市场信心的完全恢复仍需一段时间。

位于深圳光明区某在售项目负责人表示，上周末两天来访量环比增长30%，其中复访增长130%，不过该负责人也表示，由于深圳还没有较大力度的落地政策，所以大部分深圳客户仍是观望状态，期待更大力度政策出台。

517新政出台的背景，是市场的持续走弱。根据国家统计局5月17日披露的房地产行业数据：投资端，4月全国房地产开发投资完成额累计同比下滑9.8%，跌幅较上月扩大0.3个百分点，其中住宅开发投资完成额累计同比跌幅10.5%，环比持平。

需求端，4月全国商品房销售面积累计同比下滑20.2%，跌幅较上月扩大0.8个百分点，其中住宅销售面积累计同比下滑23.8%，跌幅较上月扩大0.4个百分点；库存端，4月全国商品房待售面积7.46亿平方米，虽环比略有下行，但仍处于历史高点，其中住宅待售面积3.91亿平方米；价格端，自2021年9月以来，全国房价持续走弱，且2024年4月呈现加速下滑态势，全国70大中城市新建商品住宅和二手房的房价环比指数分别为-0.6和-0.9，降幅较上月分别扩大0.3和0.4个百分点，且均创下本轮下行周期最大环比跌幅。

惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍认为，虽然517新政力度空前，但在当前房地产市场供需关系已经发生重大变化的形势下，购房者的政策敏感性已经降低，同时房地产调整叠加了宏观经济承压、GDP增速下行逆风，支持政策的边际效果衰减明显，该政策效果仍然有待观察。

在其看来，市场仍处于寻底过程中，亟待力度更大的政策来提振。