深耕开发业务基本盘:万科高质量交付超11万套,年内新增项目首开兑现度100%
9月底以来,多项楼市重磅政策集中落地,从央行降准降息、下调首付比例,到北上广深接连落实松绑楼市调控,市场信心大增。据行业第三方机构不完全统计,22个重点城市十一期间认购面积环比上升12%。而稳居房企第一阵营的万科,及时把握政策带来的市场机遇,在国庆假期取得良好销售表现,实现认购金额超百亿。
除了积极销售,高质量交付、销售跑赢大市、产品创新获市场认可、精准投资和存量盘活能力持续提升,也成为万科综合住区业务的最新关键词。全力行动的万科前三季度实现营收2200亿元,继续坚守财务安全底线,已完成今年全部公开债的兑付,第三季度经营性现金流保持为正。守住安全的基础上,万科高质量交付超11万套,销售超1800亿跑赢大市,年内新投资项目首开兑现度100%,2023年至今盘活存量产能超470亿。
业内人士认为,当前房地产行业处于供求关系变化和新旧发展模式转换的关键阶段,传统的住宅开发业务需要同时应对多重挑战。一方面,市场深度调整之下,销售难度上升,如期交付挑战加大。另一方面,随着行业进入激烈的存量竞争时代,又对开发业务的产品能力、投资能力、存量资源的盘活能力,都提出了明显更高的要求。万科能在销售保持行业前列、保障高质量交付的同时,实现多项关键能力的提升,反映了其“不躺平”的态度,也为其未来把握政策带来的市场机遇打下了基础。
作为三大主业中占比最高的基本盘业务,万科大力推进综合住区产品创新,积极研发适配城市发展趋势的前沿产品,在多个一线及省会城市实现热销,销售保持行业前列。截至9月底,万科实现销售超1800亿元,持续跑赢大市,销售表现优于百强整体水平。近年来,万科一直持续加大对住宅客户的分析和研究,加强社区配套的设计和运营,将生产、生活、生态集于一体,以上海理想之地项目为代表打造了一批优质住区,获得客户广泛认可。北京东庐、沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达80%,平均税前毛利率达18%;最新开盘的上海中興傲舍项目,取证去化率同样达到80%,开盘当日销售41亿。
产品力的提升,带来更高品质的交付,前三季度万科如期交付超11万套房子,并持续提升客户对交付质量和入住体验的满意度。今年以来,万科积极开展“与业主共建家园”系列行动,邀请超过3万户业主走进工地实地看房,同时,万科在51个大盘项目完善社区配套、推进社区氛围营造,大盘项目入住户数新增超2万户。为了让消费者踏踏实实地住进新房,在交付阶段推进“交付即办证”,上百个项目的业主于交付现场拿到产证。
除了产品本身,伴随住宅开发市场规模持续收缩、销售难度显著上升,房企投资容错率大幅降低,投资一旦失准,也可能对项目产品的性价比造成影响。而万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力。截至目前,万科今年所有新投资项目均实现首开兑现度100%。事实上,行业高增长时代成为过去时,楼市销量及价格均已今非昔比,但万科2022年以来主动投资的项目整体兑现度达87%,销售毛利率平均达17%,体现了公司投资、管理水平的持续提升,为未来的健康可持续发展做好了投资能力的准备。
此外,行业进入存量时代,优质增量土地资源显著减少,同时行业高增长时代留下的大量闲置资源亟待转化,是否能对存量土地资源进行更有效的盘活,将是房企的重要能力。万科近年来积极借助政府各类支持性政策,通过商改住、资源置换等多种方式全力实现难点项目的盘活。最新数据显示,2023年至今,万科已累计盘活产能超470亿。以沈阳胤樾项目为例,万科通过存量土地资源置换,获取条件较优的新项目,开盘实现投资兑现度100%,取得良好回报的同时,公司资源结构得到优化。
事实上,今年以来,无论市场环境如何变化,万科都体现了积极行动不躺平的态度,在市场深度调整期能全力应对,面对多重挑战仍实现了销售跑赢大市和高质量交付,并为行业新阶段做好了能力准备,在政策东风吹至时能把握市场机遇,积极销售保持行业第一梯队。相信在自身全力以赴和各方坚定支持下,伴随政策的持续落地,万科将加速重回健康发展轨道。