首亏即百亿，央企华侨城连收两单问询

2021年，不少房企开始暴雷亏损之时，央企华侨城稳处安全区，保持了正盈利状态。

一年后，华侨城突现上市后首度亏损，亏损额高达109亿元，巨大的反差遭到深交所两度问询。

第一次是1月份的业绩预告，深交所要求华侨城对净利润和归母净利大幅亏损作出解释。

第二次是财报发布后，由于公司财报数据和前期解释的亏损原因有偏差，以及127亿元的大额资产减值，又引来深交所“关照”。

“文旅+地产”双轮驱动下的华侨城，早年靠着土地红利跑通了高毛利的经营模式。

但这两年，疫情叠加行业市场低迷，这两大业务就像是Double kill，把华侨城拉下了神坛。

华侨城董事兼总裁王晓雯是在业绩发布会上称：“2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。”

此番大额减值，或许是业绩承压时的“未雨绸缪”；但也有人质疑，这家央企想进行一次“业绩洗澡”，以便以后轻装上阵。

今年年初的业绩预告中，华侨城告知了公司归母净利润为亏损80-110亿元，同比下降幅度超过300%。

谈及原因时，华侨城提到一条：受市场下行影响，房地产业务结转量和结转毛利有所下降。

而后期公布的财报数据却与上述说法有所出入。2022年年报显示，华侨城房地产毛利率并未降低，房地产的毛利率甚至上升了0.51%。

这引发深交所质疑，要求华侨城更详细解释出：【报告期内房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损的原因】。

从账面上看，资产减值反而成了华侨城业绩巨亏的“罪魁祸首”。

华侨城去年共计提了存货跌价准备115亿元，加上长期股权投资、固定资产、在建工程等资产减值，合计资产减值损失127亿元，占利润总额比例为128.84%。

公开数据显示，这一年来计提减值数额较高的基本上是暴雷房企，像蓝光发展——损失160亿元）、荣盛发展——预计损失110-170亿元。

这样看来，“三道红线”飘绿的华侨城，减值数额与上述房企相差不远，且在一众首亏的国央企地产中也是减值最高的。

如此庞大的资产减值，让深交所发出6连灵魂拷问：

要求华侨城说明存货跌价准备、投资性房地产减值、旅游景区资产减值等5个指标的合规合理性；以及说明长期股权投资计提与业绩预告差异较大的原因。

市场不确定之时，房企一般会提前进行资产减值，将未来可能的价值下降和无法回收的风险都算入本年度的账目中。

但这也是企业“业绩洗澡”的机会，如果今年事先计提，压低利润，明年的业绩就不会太难看，一些企业就索性一次性亏多一些。

此番大额计提让业内质疑华侨城使用了“洗澡”伎俩。

业界的目光集中在“存货跌价损失”一栏上，华侨城127亿元资产减值损失中，有115亿元来自存货跌价损失，占比超90%。

图源：华侨城A年报

一般而言，库存结构和去化效率，都会影响存货跌价情况。

但华侨城的存货布局并不广和下沉，现有存货基本分布在一二线城市，且去年广州、成都两地的销售均价仍在上涨。

央企的头衔也给了华侨城一定的市场吸引力。

根据克而瑞数据，2022年全口径销售排行榜显示，华侨城行业排名第50名上升至第35名，全年累计实现签约销售额、销售面积跌幅低于行业百强平均水平。

难道因产品布局、市场太差，需要大额减值吗？

华侨城曾在1月份的问询回复中称：即使部分区域销售价格在上升，但仍然面临去化艰难的情况。

不过克而瑞研究院也指出，从剩余可开发建筑面积分布结构来看，华侨城一线城市占比1.8%，二线城市占比40.6%，三四线城市占比57.6%。

未来产品供应结构变化，以及三四线城市去化的不确定性，也许让华侨城想要未雨绸缪。

值得一提的是，去年3月，华侨城集团迎来新董事长——保利集团原总经理张振高。

有观点认为，计提大额存货跌价准备及资产减值损失，有可能是新任管理层希望一次性处理华侨城的“烂账”，让往后任期的数据更好看。

但财务数据有一套严格操作框架。对于上市公司来说，虚假陈述、业绩洗澡等行为一旦被认定，就会遭到行政处罚甚至被追究刑事责任，进一步影响市场声誉和投资者信心。

包庇或是协助企业“洗澡”的会计机构，也会受到处罚，名誉受损。

在今年的业绩会上，华侨城高层坦言，首亏的一年，也是最困难的一年。

地产业务之外，受疫情影响，华侨城发家的文旅业务也遭到严峻考验。

2022年，华侨城旅游业务收入272亿元，同比降低37%，毛利率同比下降8%。

公司2022年文旅项目接待游客6184.9万人次，剔除增量项目的可比口径来看，仅为2019年同期53%水平。

据了解，华侨城在疫情前，还曾大力布局了50个城市的文旅业务。

由于文旅项目投入大、资金周转速度慢、回报周期长的特点，华侨城主打“文旅+地产”双轮驱动模式，文旅开发运营依赖住宅销售“输血”。

但在楼市下行阶段，这一模式容易遭遇瓶颈——项目去化率拉低，从而影响文旅项目现金流和持续发展。

去年，华侨城试图将文旅和地产进行分割：

在运营方面，剥离各事业部存量非地产开发类产品的运营职能，形成旅游、商业、酒店项目的专业化运作二级平台。

华侨城希望用更专业化的队伍结构，打造一批标杆项目，帮助文旅业务“造血”，而不是过度依赖地产。

另外，防疫政策调整后，今年旅游业复苏明显比地产行业要快，这也让华侨城看到了希望。

2023年一季度，公司文旅项目共接待游客超2300万人次，同比增长约80%。

王晓雯在业绩会上表示，对华侨城的未来充满信心，在她看来，文旅行业仍是“永不落幕的朝阳产业”。