现在美联储又降息了，房子会涨吗？

在过往美联储四轮大降息周期里边，中国的房价都是上涨的。那现在美联储又降息了，房子会涨吗？

咱们理性点说，在当前这个周期下，房价很难普涨，但是美联储降息对房地产仍然有帮助，它可以帮助地产行业企稳，不过房价只能走分化。

在过往美联储降息的周期里房价涨了，但推动房价上涨的根本因素并不是降息。1989 年美联储降息的时候，我们开启了土地招拍挂，也就是从福利分房进入了商品房时代。2001 年降息的时候，美国人正在经历互联网泡沫破灭，而那个时候我们刚刚加入 WTO，大量人口涌入城市，所以那个时期基本上所有城市的各种房子都在涨价。

到 2007 年的时候，美国人是为了应对次贷危机而去降息的，之后金融危机爆发，我们也受到了波及，但是由于 4 万亿的刺激，我们的房价是先跌后涨，再加上后面有一些棚改货币化，所以房价就一路上升。所以，推动房价上涨的核心因素是经济发展、城镇化，降息只是带来了额外的流动性而已。

如果我们不执着于房价的上涨，单纯看房地产行业的企稳，美联储降息还是很有帮助的。这个企稳是指房地产企业能把钱拿回来，还上债，活下去，优质房产价格能够止跌。想实现这个就得需要有人来买房子，对吧？但单纯靠老百姓一套一套买肯定不解决问题，得有大户出手，一栋一栋地收。这就是咱们说的地方收储的政策，由地方政府出面收整栋建成未出售的房子，改造成保障性住房。只有这个政策才能实现房地产的去库存。

但是这个政策是 5 月 17 号就提出来了，最近大家有听过哪些城市大规模推进吗？很少，对吧？这个卡点还是在钱少。收储目前要求叫保本微利，也就是你把房子收过来之后，改造成保障性住房要不亏才行。那既然是保障性住房，这个租金就不可能很高，所以就要降成本。

而收储的成本大头是贷款的利息，收储的钱是借来的。所以就需要比如说银行贷款的利息低一点，央行再贷款的利息也低一点，地方财政给的补贴能够多一点。说白了呢，还是需要央行去降息，降低整个社会的融资成本。

所以这两天大家讨论政策发力的时候，都会提到央行要继续降息。之前美联储在加息周期的时候，我们不敢大规模降，因为汇率压力很大。现在美联储首先绷不住去大规模降息了，那么我们降息的空间就此打开了。由现在向后，如果大家有一天听到各个城市噼里啪啦地落地了大规模收储的消息，你基本就可以断定房地产的企稳就在眼前了。而地产周期走到今天，你就不能再期盼着房地产能够普遍上涨了。

那未来房价的关键词是分化，而分化是基于居民对于生活品质的追求。所以你比如说像日本这种老龄化非常严重的国家，有钱人还是在追求更好的房子。