向日本社宅及都更取經 新北市社宅國際論壇12月重磅登場

文．颜琼真 图．新北住都中心提供

新北住都中心即将于今(113)年12月举办「新北市社会住宅国际论坛」暨「六都社宅营运管理联系大平台」，为使活动内容更充实，今年9月初由新北住都中心执行长钱奕纲率队赴日参访交流，带回社宅管理及都市都更的不少宝贵经验。

率团赴日取经社宅及都更

参访团包括「社宅﹢联盟」及「新北都更大联盟」成员的财团法人台湾建筑中心、社团法人台湾建筑医学学会、台湾物业管理学会，及社团法人新北市建筑师公会等各领域社宅专家学者前往日本东京社会住宅进行参访考察，就社会住宅管理、全龄化社区、在地发展及活络社区等议题进行交流。

钱奕纲表示，此行主要拜会日本独立行政法人都市再生机构(UR都市机构)、东京都住宅政策本部及东京都住宅供给公社(JKK东京)；同时拜会三井不动产委外单位及东急不动产株式会社，及参访东京最新具代表性的都市更新案件。

在社会住宅管理方面，钱奕纲谈到，日本社会住宅制度起源较早，随着战后重建而发展，政府主导的公营住宅占有较大比例，如UR都市机构全国社宅管理规模达近70万户；JKK东京总管理住宅数量近34万户，其中公社住宅71,541户，受托管理都营住宅266,841户。

而日本与台湾，因国情不同，在社宅运营上仍有不同点，例如日本由于人口老化和城市化，社会住宅的需求多样化，特别是针对老年人和单身家庭的住宅需求迫切；而台湾年轻人面临较高的房价和租金，对于经济适用房的需求较为迫切。

此外，日本社会住宅多由公营机构建设和管理，并且有长期的维护体系。台湾社会住宅的建设近年来多由政府及地方政府主导，在管理上由各县市陆续成立住都中心投入管理社宅业务。

不过，日本非常重视社会住宅的社区环境与社区活动，鼓励居民参与社区治理。而台湾虽然也有社区营造的理念，但在实施上仍需加强，特别是在居民参与的部分。

社宅管理五大新思维

钱奕纲表示，这次的参访，也让新北住都中心在管理上，激荡出以下新思维，包括：

一、智慧化管理系统：持续优化管理系统，应用大数据和资讯技术，提高服务效率和降低管理成本。

二、跨领域合作整合全龄化管理模式：结合商圈、大学及社会团体资源，推动社区共享生活圈，促进居民互动与合作。借鉴日本社会住宅的方式，促进政府、民间企业及非营利组织的跨领域合作，共同推动社会住宅管理。

三、高龄社福公私协力：面对高龄人口增加，强化公私部门的合作，共同应对资源有限的挑战，打造有助于社交的公共空间，减少孤独感，促进社会连结。

四、社区微笑助理：设立专门的社区助理，提供全天候即时支援，提升社区整体幸福感。

五、环保节能设施：在社会住宅建设中纳入环保节能设备，加强社区防灾功能。

其中，有关高龄长者的照护上，钱奕纲说，此次参访获得不少宝贵经验，像日本社宅会与当地机构或大学合作提供高龄者支援服务，不少社团学生会定期到社宅陪伴老人，与长者的互动，让老人受到如家人般的关怀。

高龄长者照护偏重「陪伴」

他说，根据国发会发布，台湾将在明(2025)年进入超高龄社会，而新北市社会住宅的管理户数在明年将达5200户以上，虽然，住都中心早就针对65岁老人，在今年6月推出「长者安心居方案」，但未来希望也能第三方机构如NGO组织，或学校社团合作，引进服务时数的「陪伴」机制，并在社区多办活动，让长者能「活」能「动」，快乐过每一天。

至于都市更新方面的他山之石，钱奕纲谈到，日本都市更新策略大致上配合其都市计划，而都市计划又与经济发展紧密结合，探究其推动策略，除透过完整立法外，亦成立强而有力的推行机构，且无论中央或地方政府都鼓励都市再生，并与大型开发商密切合作，这与台湾近几年盛行的公办都更推动方式有相同之处。

日本都市更新的政策稳定且透明，与其他国家相比有明显优势，且开发后提升当地的生活与商业环境、吸引大量国际人才与科技企业，未来发展潜力巨大。

日本推动都更具有五大特点

日本对都市更新发展有五大特点，包括：

一、上位计划结合：

日本在大规模开发的规划十分完整，将都市计划、都市设计、都市更新等一并处理，同时融合公共空间规划设计兼顾防灾避难时民生设施所需功能，非常值得国内推动都市更新相关单位借镜，让重建更有效率，加速居住安全的提升与环境品质改善。

二、整体规划：

此次考察案例共同特点之一为，整体且完善发展计划及基地建筑规划，并透过开放空间系统，与邻近的地铁系统及地铁站串联，作为基地及周边地区发展并成功导入人流。

无论是车站地区结合周边土地的发展，车站周边结合具有商、办、住机能的大型企业大楼，或是基地开发引入防灾与节能减碳的概念，日本政府依各地区不同特性及条件，采用合宜的开发策略达到改善都市环境品质。

三、点线面发展：

日本推动都市更新多以街区整体环境改善的「线」、「面」发展模式推进，从整体环境考量，提出结合交通建设、地区发展特色、产业需求、地主意见、历史人文等愿景，同时一并解决道路、绿地、广场、开发空间、交通及防灾等需求，有效整合各方及各阶段计划。反观台湾目前由政府主导及民间自行推动的都市更新案，碍于所有权人整合不易，多以小面积基地的重建开发为主。

四、都市更新过程尊重土地所有权人，提高其参与意愿：

日本在社会文化或法律制度上皆对土地所有权予以高度尊重，推动都市更新过程亦极尊重土地所有权人，以「权利变换」制度让所有原地主均可参与再开发组合，与开发商共同成为都市更新实施者。

五、妥善保存古迹：

在「麻布台之丘」个案当中，开发商特别于街区内保留了历史遗迹-「八幡神社」，对于历史与再生之保存，日本与开发商采取尊重及开放的态度，反思目前台湾所面临之都市更新与历史保存矛盾、古迹纳入都更保存受阻、指定古迹却无资源等等，确实值得借镜。

成功推动两公办都更案

钱奕纲谈到，截至今年四月底的统计，新北市屋龄超过30年的老屋共有80万2,646栋，新北市长侯友宜除了「都更三箭」外，更于110年1月5日领先全台，成立「新北住都中心」，专责社会住宅的营运以及办理都市更新业务，透过企业化经营模式、引入民间专才，提升社会住宅管理营运品质。

新北住都中心即将迈入第5年，在过去4年于都更范畴，也缴出非常亮眼的成绩单，成功推动「大陈更新单元三」及「大陈更新单元四」的公办都更案。

钱奕纲表示，「大陈更新单元三」为新北市公办都更的重大里程碑，也是中心成立后首案，此案更新前户数约252户，中心于110年3月进场整合，为扫除住户的抗拒心理，特别于当地设立「推陈出新站」，派人员常驻，倾听住户的心声，「听你讲什么」、「听你要什么」，透过一次又一次的倾听及解说，消除住户「怕被骗」的害怕，而能成功整合。

此案在住户、市府、在地民意代表与中心团队的共同努力下，于112年11月核定公告实施，并于113年7月拆除完成，预计114年动工兴建，成为国内公办都更案的典范。

社宅论坛及大平台重磅登场

但秉持着「好还要更好」的前提，新北住都中心一直在追求进步，目前正积极筹划12月将举办的「新北市社会住宅国际论坛」暨「六都社宅营运管理联系大平台」。

钱奕纲谈到，管理新北青年社会住宅为中心重要使命，为朝向永续发展、优化管理的质量，将举办「New Taipei City x Tokyo社会住宅国际论坛」，以「社会住宅永续发展实践」为主轴，辅以「社会住宅管理进行式」及「社会住宅全龄多元共居模式」等议题，邀请日本专家学者来台专题分享推动日本社会住宅管理经验。

同时邀请新北市政府城乡发展局、国内公学会社宅领域专家学者，以综合论坛座谈方式共同讨论，达到社宅管理国际经验交流与合作之目的。期望启发国内社宅相关管理人员的新思维，并获得具国际化创新的维护管理经验，充分开拓新视野。

而今年度由新北住都中心接棒办理「社会住宅营运管理联系大平台」活动，采用不同以往的交流方式举办，特邀请日本东京都住宅供给公社(JKK东京)、日本独立行政法人都市再生机构(UR都市机构)专家及国内学者共同座谈分享经验，借由日本管理社会住宅的维管方式及实际执行面的做法深度交流，持续精进第一线人员专业、优化国内社会住宅管理模式。

钱奕纲表示，社会住宅的兴办是国家重要政策之一，成立「社宅营运联系大平台」是一个重要里程碑，要让第一线社宅管理者共同探讨学习，针对社宅管理、住户服务、厂商履约等重要议题进行经验交流，期许逐步建立严谨且制度化的管理方法，使全国的社宅资源均能获得长期良好的维护，让更多世代的民众整体居住品质更有韧性，实现「稳住、住稳」目标。

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