小长假、松政策均无效？ 5月广州一手成交大跌4成

五月端午小长假、房贷利率新低、外围政策松动，一系列“救市”因素下，广州推货万套，从成交数据上看，成效却有限。

据中原地产研究部数据，5月广州新房网签6177宗，环比增加13%，比去年同期成交下跌40%。虽然开发商积极供应过万套新货备战“红五月”，但买家观望情绪仍较浓，市场出现明显“先扬后抑”情况。

01.万宗新增供应迎战5月

同比大增33% 销量却下跌40%

5月，广州住宅新批供应10553套（119.1万㎡），面积环比增加102%，比去年同期则增加33%。最去化超六成，但相比去年同期依然大跌四成。

供应量猛增一方面得益于限价制度优化，部分中心区高价位项目，如琶洲南TOD、广州幸福湾、保利天汇、珠江花城等入市速度加快；另一方面，受广州4月疫情反复影响，不少开发商将推盘计划延迟至5月，从而带动五月各周供应均处于高位水平。尤其五一假期及前夕（4.26-5.1），累计有5355套（60.7万㎡）单位集中入市。

本月中心六区成交同比增加28%，外围区仅12%。由此可见以中高端购买需求为主的中心区购买人群、经济实力较强的买家目前购置欲望更强；随着楼市政策环境趋于宽松，不少优质项目亦选择于近期入市，其中包括荔湾广钢中海保利朗阅、珠江花城、富颐华庭、星樾TOD、珠江铂世湾等，由于目前房贷审批速度大幅提高，去年三四季度积压的“卖一买一”需求持续释放，买家资金周转更加顺畅，从而带动起总价500万以上改善型置业需求。

本月成交其中表现抢眼的项目莫过于五一前夕开盘的琶洲南TOD，本月共录得141套网签单位。据了解该项目首推1#、8#、9#共288套单位，均价98000-140000元/平，套均起步价1000万，由于其区位、规划概念优势，吸引大批市区改善买家认购，首日去化率达9成以上。

02.消化周期攀升至14.9个月

市场期盼政策松绑

截至5月末，全市库存量1121.3万㎡，去化周期13.7个月，由于成交增速放缓，消化周期、库存量自2022年起迅猛提升，加上本月新增供应猛增119.1万㎡，库存、消化周期“双增”。

区域方面，全市十一区库存量均环比上涨，消化周期超过12个月的区域有6个，其中南沙、增城、从化三区库存消化周期超过20个月，我部认为上述三区需要积极的措施以保持“供求平衡”。

综合而言，广州今年5月成交并不理想，低于过去三年（19、20、21年）同期。中原研究发展部分析，市场较大占比的“刚需客”购房信心仍处于重建阶段。

东莞、佛山、中山等大湾区城市以及苏州、杭州等“强二线”城市相继为楼市“松绑”，市场预料广州近期将有重磅松绑政策出台，但五月过去了，广州市场依旧“只闻楼梯响”，一定程度影响了买家入市欲望。另外由于中山、东莞楼市松绑，部分原本属于南沙、增城的市场份额外溢至大湾区市场。

此外，五一假期期间，官方网签平台进行升级优化。期间暂停一手商品房、存量房网签、预售许可证业务，受该客观情况影响，本月网签出现较明显滞后情况，尤其五一期间项目加推去化成交，预计将会在往后时间陆续完成网签。

展望六月，将开启传统市场淡季，因此未来3个月市场存在较多“未知数”，从积极一面来看，目前中心区（500万及以上）置业需求、豪宅需求恢复相对较快。

然而，大市起色依旧需要体量庞大的刚需人群带动，市场上不少项目证等风来，期盼广州本地限购政策能有松动。