修補新青安房貸漏洞 讓房地產市場更健全發展

卓越杂志主笔 陈锦稷

文•陈锦稷

疫情过后，房市交易持续热络，近来更有价量齐扬趋势，买卖件数攀高，许多热区房价飙涨相对疫情前涨幅超过五成。各大公民营行库放款集中在土建融授信或不动产担保授信，甚至濒临法定上限。房价走高原因很多，利率偏低，贷款成本低廉固然是房价持续走高的温床，惟金融中介能力不足，过剩资金无法导入实体投资才是主因。建材成本和劳工薪资的提高，房屋建筑成本上涨，也造就成本推动型的房价上涨。此外海外台商资金回流的资金行情预期、净零转型趋势与即将开征的碳费，对绿色通货膨胀之预期，加上股市走高的财富效果，这些因素都让房价持续走高。

新青安房贷政策是否助涨高房价？政策本意是在帮助年轻人和首次购房者进入房市，解决购屋资金问题，提供优惠贷款和利息补贴，搭配延长贷款年限，降低购屋者每月资金压力，提升购屋能力，增加购屋意愿。但另一方面，提供优惠贷款利率补贴、延长贷款年限最长四十年，并提供缴息不还本的宽限期五年，这些做法提高购屋需求之余，却又造成需求面推高房价现象。尤其是延长贷款年限至最长四十年，降低房贷缴款压力，放宽每月现金流，原本无法买房就变成可以买房。过去新青安贷款门槛宽松，导致普遍出现人头户及包租公问题，让原本协助年轻人购屋，立意良善的政策，反沦为房市投机者的工具。

房市交投热络，房价持续走高的问题也引起央行关切，除了低利率政策常被批评是台湾高房价温床之外，整体银行业对不动产的授信放款比重过高，也让央行担心金融稳定。央行祭出第六波信用管制措施，将六都及新竹县市的第二户房贷成数从七成下调至六成，并调高存款准备金率一码。政策意在限制银行贷款资金流向，避免资金过度集中在房地产市场，也避免民众对房地产投资的财务杠杆过高，造成房市过热、房价过度飙升，增加房地产的泡沫化风险。且金融体系过多资金高度集中在不动产市场，也会影响总体经济与整体金融体系的稳定，增加潜在的硬着陆风险。

央行的货币政策在总体经济中扮演关键角色，但货币政策的传递管道仍有赖于金融体系的金融中介。学理上，低利率的货币政策能刺激投资需求，带动经济成长，但前提是金融体系能够将资金导入实体投资，才能让投资需求的提高，带动经济成长。如果金融中介能力不足，或是经济环境中缺乏好的投资机会，那低利率的货币政策环境下，无法导入实体投资的过剩资金，往往将流于房地产的炒作。这是长期以来央行的货币政策被批评沦为高房价温床的主因。

就算是极权政治也无法真正做到「住房不炒」，毕竟民众对房地产除居住目的外，也期盼房价上涨的预期，作为未来换屋的基础，居住目的也兼有投资目的。国内超额储蓄高，资金去化管道有限，超额认购ETF之外，投入房地产也是过剩资金主要出路。新青安引起助涨房价的批判，内政部主张不宜再加码，希望抑制过热房市，行政院长卓荣泰更召开会议检讨，并认为「房价的涨跌绝不是单一因素」。

财政部邀集公营行库补漏洞，强化新青安房贷的贷款审查与贷后管理，改善过去门槛宽松所导致的人头户与包租公问题，不再让协助年轻人购屋的良善政策，沦为房市投机工具。央行祭出选择性信用管制，限制第二屋的贷款成数，也避免影响先买后卖的换屋族，或是购买预售屋而即将交屋者面临的资金缺口问题。检讨新青安房贷之外，整体房地产市场的健全发展，确保居住正义的实现，一直是政府的重要课题。

卓越杂志2024.7号459期