需求端和融资端地产新政双向发力， 2023年年末一线城市土地成交“翘尾”效应凸显

近期，在国新办举办的金融服务经济社会高质量发展新闻发布会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企就加快推进城市房地产融资协调机制落地见效、做好房地产金融服务等重磅发声，释放强信号。1月24日，又一房企融资端新政落地，中国央行、国家金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，细化了商业银行经营性贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。其中明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

头部民营房企新城控股向媒体表示，这些政策体现了国家对房地产行业的重视和大力支持，有助于房地产企业在一定程度上拓宽融资渠道、降低融资成本、优化资产及负债结构。首先，政策预计将有助于房地产企业响应“保交楼”政策，加速项目开发，保证房地产企业合理融资需求。在当前的市场环境下，融资久期的增加和成本的降低对于维持公司的稳健经营至关重要。其次，政策的落实将有助于房地产企业优化资产及负债结构，盘活存量资产，提高偿债能力，降低公开市场到期债务兑付压力。这对于房地产企业的稳健经营和财务安全具有重要意义。最后，个人住房贷款金融服务的优化有望为房地产企业带来更多的客户资源和新房成交。这将有助于公司加快存货去化，增强公司经营现金流。

头部房企保利发展也表示：“2022年以来，从中央经济工作会议、到住建部、人民银行、金融监管总局等中央部委，再到地方政府、银行等各类参与主体均出台一系列政策支持房地产发展，综合体现了监管层对房地产企业健康发展、融资环境优化的重视。近期国家金融监管总局公开表示对房地产行业的“大力支持”、“责无旁贷”等表述，再次强化了中央对房地产市场平稳健康发展的高度重视和支持决心，也进一步凸显房地产行业在国民经济中的重要作用。同时，金融监管总局也明确了后续支持房地产行业融资的具体工作方式，为实际政策落地指明了方向，有利于缓解和改善房地产企业的融资环境，同时也为市场注入信心。进一步而言，监管层同步提出的《做好经营性物业贷款管理的通知》则是上述支持政策的具体落地方案，将对房地产企业盘活存量商业资产、优化资产负债表、改善企业现金流产生积极影响。公司将密切关注政策动向，积极加强、推动与金融机构的合作，持续优化公司资产负债结构，提升公司综合竞争力。”

金地集团表示：“这些融资政策更加精准地支持房地产企业合理的融资需求，有利于扩充房地产公司债务偿还资金来源，缓解行业现金流压力，改善企业流动性状况，促进房地产市场平稳健康发展。”

北辰实业称：“2023年以来，央行、证监会、金融监管总局、住建部等部门先后出台多项政策，支持房企合理融资需求。2024年1月24日，央行、金融监管总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。”

与此同时，需求端的地产新政仍在陆续落地，政策分布也逐渐从三四线城市转向一二线城市，2023年岁末，深圳、北京、上海等一线城市陆续优化房地产相关支持性政策，包括优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限等，切切实实为购房者减负，也为房市的信心修复注入了动能。

新政后市场活跃度提升，销售热度有所回暖。根据中指院数据，新政推出后京沪的置业意愿分别提升3个百分点和7个百分点，北京、上海两地市场在政策出台两周后的新房成交量较新政前两周的日均成交量分别增长约120%和19%，销售热度有所回暖。不少房企对媒体表示，新政对于项目来访量、成交转化的提升均有一定效果，其中，一家头部房企对媒体表示，“上海政策把二套首付由7成减少至4成，促使原本有一定资金、无需卖房的置换客户成交提升，政策出台首周，公司近郊及五大新城的部分项目整体来访提升三成、成交提升七成左右。北京地区方面，部分项目整体销售情况也较政策前提升约四成。”此外，二手房作为新政效果最先影响的阵地，挂牌与成交量都出现了进一步增长，据网签最新数据，上海和北京12月份二手房分别成交了14,952套和12,963套，环比分别上升约9.4%、3.3%。

土地市场方面，房企布局一线城市决心坚定，核心板块与优质项目土拍依旧火热。新政推出后，2023年年末一线城市土地成交“翘尾”效应凸显，土地成交规模和成交金额环比涨幅高达424%、506%，同比也分别上涨32%、34%，其中，北京土地成交实现量价双升，成交规模和成交金额分别同比上涨7.8%和18%；上海土地仍以2269亿元的成交规模蝉联第一。不少房企表示，未来拿地将继续向一线城市倾斜。