延长贷款年限 加快北京“老旧小”流转
◎ 文 《法人》杂志全 媒体记者 李韵石
4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》(下称《通知》)，明确对于购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治房屋的借款人在申请贷款时予以支持。近日，《法人》记者走访了北京多个老旧小区，与周边房屋中介工作人员进行了交流，大家普遍认为，《通知》为老旧小区的上市流转提供了新动力。
购买老旧住房 贷款延长年限
《通知》要求，对于购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治中“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”改造项目的，在贷款期限方面，核定标准从贷款期限低于房屋剩余使用年限减三年优化为低于剩余土地使用年限减三年。
对此，北京市法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者：“房屋使用年限就是房主可以行使房屋使用权的有效期限。一般来说，只要土地使用年限未到期，屋主就具有房屋使用权。但考虑到年久失修，房屋安全性会受到影响，需要对房屋安全状况进行鉴别和鉴定，如果符合标准不用修补，一直住下去直到土地到期也没问题；如果房屋质量出现少量问题，但经过修补之后还可以继续使用，就可以延长使用年限；如果安全问题严重，房屋变成危房，那就只能拆除了。”
易居研究院研究总监严跃进告诉记者：“此次北京政策调整了公积金贷款的计算公式，主要是在于，以前计算房屋年限时，是按房屋本身房龄计算。而现在主要是根据土地年龄（产权年限）进行计算，这样实际上可以增加贷款年限。”
严跃进介绍，住宅土地使用年限为70年，而房屋因建筑结构不同，使用年限有一定差异，其中老旧小区的房龄较早，以砖混结构为主，其房屋土地使用年限是50年，而钢混结构的土地使用年限是60年。
北京住房公积金管理中心党组书记、主任张国伟在接受媒体采访时举例称，假设借款人单身、个人住房公积金月缴存额为1250元、缴存比例12%，购买一套完成老旧小区改造的1977年砖混住房。按原政策，借款人因房屋建成年代问题：通过计算，50年-（2024-1977）-3年=0年，无法办理公积金贷款。此次政策优化后，在符合其他贷款条件的情况下，借款人可申请公积金贷款，贷款期限延长20年：70年-（2024-1977）-3年=20年，如果购买首套住房，贷款金额为93万元。
新政出台 老旧住宅得到更多关注
“北京大部分老旧小区集中在二环内，买了就不好卖。”北京某房屋中介从业人员李兵（化名）告诉记者，他负责的片区有原单位分下来的公房，就属于老旧住房。这部分房屋的房龄在40年前后，在学区房热炒时代，房子很好卖。
“这一片老旧住宅面积在30平方米到50平方米左右，虽然没有电梯，且外立面被多次粉刷，但由于紧邻学校、公园和地铁，单价比一些大面积的房子要高。”李冰告诉记者，年轻的刚需客户和对医院、学校、地铁等有需求的人是购买老旧住房的主要客户。
“我们这个小区是1987年入住的，没有物业，管理混乱，网线被捆成卷‘飞’在楼道里，小区内更是没有停车位，仅有的几个每天都有人‘抢’。”家住北京市海淀区某小区的吴女士告诉记者，老楼在建设时缺少对未来的考虑，便利性设计不足，客厅没有窗户，一层三户，通风和采光都不好。吴女士说：“我们这个房子是单位分的，好几年了也没卖出去。”
“新冠疫情过后，我们小区很多住户都在卖房，但问题是，房子不好卖，我们的房子就是‘老破小’，没人要。”位于沙子口附近某小区孙女士告诉记者。
在向多个负责老旧小区的房屋中介咨询后，记者发现，挂在中介售卖的老旧房屋数量很多，但成交量不大。“我们这个片区的老旧住宅半年了成交了三套，还是装修比较好的，与周边新小区（10年内建成的小区）成交量差得很多。”位于广渠门的某房屋中介工作人员告诉记者。
《通知》出台后一周，记者再次走访广渠门某房屋中介，工作人员告诉记者：“新政开始后，虽然成交量不多，但前来询问的人比之前多了很多，老旧住宅的价格也开始上升。”在与销售人员交谈的短短十几分钟内，有三位市民来到中介询问老旧房屋售卖情况，其中一位李女士告诉记者：“我的房子1990年回迁，2022年准备出售，但由于关注的人不多，中介建议的房价也不符合预期，所以一直没有挂到中介。现在有了新的政策，我过来问一下价格，如果涨了，我就挂上。”在向中介工作人员了解情况后，李女士最终将房子登记在了该中介的网站。“我们也是尝试给个价格，每平方米的单价比《通知》出台前上调了5000元，先看看具体情况，还可以再调整。”该中介工作人员告诉记者。
建议全国范围适当推广
在北京，目前完成“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”和“危旧楼改建”项目的小区有800余个，涉及住房40余万套。而在全国范围，2024年将继续加大老旧小区改造力度，各地计划改造老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，改造数量是去年的一倍。
王玉臣表示：“结合我国目前房地产市场的大环境，各地可以借鉴北京的《通知》，结合各地具体情况综合分析，制定相关政策，在推进当地城市更新、稳定房地产市场的同时，减轻购房人压力，提高居民生活品质。”王玉臣说，必要时，也可以适时制定全国性法律法规或者政策性文件，在全国范围内适用。
“新政实施可以相对激活二手房交易市场，而且是在让老旧小区安全、品质同步提升的前提下，优化了贷款期限核定标准，进而增加居民的买房意愿、推动二手房市场交易。”王玉臣说。
另外，新政实施可以减轻购房人的压力。北京作为一线城市，高房价已经不是一个新鲜话题，《通知》的实施，可以增加购买老旧小区的贷款年限、贷款金额，同等贷款额度下减少每月的还贷金额，从而减轻购房人的首付压力、贷款压力。
“如果在全国范围内推广，还应该明确老旧小区改造的评估程序、评估标准，同时还要限定评估期限，探索简化审批流程，从而避免因审批期限、审批程序延缓购房流程，进而降低购房意愿。”王玉臣表示，在《通知》实施过程中，需要持续监测老旧住宅买卖的成交率、贷款情况、改造情况等，及时发现问题并不断予以完善，并可以根据实施情况探索《通知》实施前、完善后，老旧住宅交易市场的政策衔接，进而增强推动城市更新、激发房产交易活力、提高居住品质、惠及购房人等效果。
编审｜渠 洋责编｜白 馗校对｜张 波 张雪慧
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