严跃进：上海豪宅“热销”，刚需和改善能否跟上？

中新经纬4月24日电 题：上海豪宅“热销”，刚需和改善能否跟上？

作者 严跃进 易居研究院研究总监

严跃进

近日，上海豪宅“热销”引起关注。有报道显示，仅仅四天，上海两大豪宅楼盘“日光”，成交额超170亿元。实际上，自3月以来，上海豪宅入市应接不暇，高端购买力强劲，相继诞生“日光盘”。上海豪宅市场为何“逆转”？刚需和改善能否跟上？

回顾上海豪宅市场，2023年下半年以来，上海黄浦区的一些豪宅挂牌数量激增，出现“抛售”的现象。豪宅买卖动辄千万级别，背后反映着市场信心的变化，2023年豪宅抛售也说明当时市场信心不足。而当前豪宅市场火热，首先反映了上海房地产市场信心的恢复。其次也反映出有宜居价值的“好房子”始终受市场欢迎。大家知道，最近两年包括融创在内的房企遇到了一些财务压力，而近日融创在上海的豪宅项目热销，也反映出在豪宅市场中人们更看好的是好产品，这对其他出险企业相关项目也将带来启发。再次，也反映出上海房地产市场的一些特殊性。上海热销的豪宅主要集中在内环核心地带或在“老城厢”等优势地段中。这是因为上海在市区的城市风貌保护工作做得一直很好，对核心地区有城市风貌的豪宅品质具有提升作用，更能吸引购房者。

豪宅的坚挺，恰说明上海市场是优秀且具有吸引力的。从近日公布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，一线城市的房价指数环比和同比跌幅收窄最明显。这也说明城市规模大、购房需求强的城市成为楼市止跌反涨的先行军。北京、深圳、成都等一线或新一线城市中，有城市优势且当前有“性价比”的市场或同样迎来豪宅销售回暖；而诸如云南西双版纳等城市虽然在豪宅交易的均价上无法与上海相比，但因为城市有较好的宜居度，其高端房产市场需求大幅升温现象也应被重视。

上海豪宅市场的火热，能否带动其他高端住宅甚至刚需住宅的大幅回暖？上海楼市自2023年下半年“认房不认贷”政策发布后，整体朝着复苏的态势发展，尤其是新房方面比较明显。当前170亿元规模的单盘成交额无疑反映了市场继续向好的态势。但整体来看，上海包括刚需等在内的市场并未因此被带动起来。如大平层住宅销售虽然表现较好，但主要是因为疫情后改善型住房的合理需求持续释放；刚需住宅的恢复主要与上海外环外放松限购的相关政策有关。这说明豪宅市场火爆场面，向其他市场的传导机制或辐射效应还是较弱的。真正要促进更广泛的刚需和改善型需求释放，目前来看，靠豪宅市场带来的预期转好还不够，更应当注意在二手房交易的相关环节做好工作。对于上海等一线城市，二手房交易量与新房交易的比重一般在2:1，比重较大且交易周期比较长。对此，一方面要宣传好豪宅销售火热的积极一面，另一方面也要进一步围绕二手房盘活方面做足文章。(中新经纬APP)

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责任编辑：张芷菡