广州土拍“兄弟秀场” 越秀地产、广州地铁24.56亿同日落子

观点网 2024年12月，广州迎来“土拍潮”。根据广州公共资源交易中心数据，12月将拍卖约25幅涉宅用地，供地总建面约185.4万平方米，起拍价共约272.44亿元。

到12月第二周，广州迎来又一轮土地出让。

资料显示，这次被摆上货架的为越秀区广州大道中345号北侧AD016619地块，以及黄埔区大沙地东路以南5号线双沙地铁站以北地块。

前者为二类居住用地兼容消防用地及商业用地，用地面积5733.76平方米（其中建设用地面积4800.09平方米），容积率3.8，规划建筑面积1.8万平方米。

据了解，除广州城投东园公馆前身2020年3月成交的越秀南地块，以及广州云瀚府前身2020年9月成交的白云路邮政综合楼“烂尾”项目之外，该地块为越秀区近年来为数不多的宅地，有一定稀缺性，但操作难度较大。

作为“蚊型地块”，该宗地最早于9月份挂牌，后曾经三度延期。目前底价成交，成交价5.96亿元，折合楼面价33082元/平方米，扣除配建楼面价为约46146元/平方米，竞得者为越秀地产。

黄埔区大沙地东路以南5号线双沙地铁站以北地块，地块用地面积5.04万平方米，容积率2.17，规划建筑面积10.95万平方米。撇除配建幼儿园、社区日间照料中心、家庭综合服务中心、社区少年宫以及其他商业设施，合计约1.08万平方米后，可售住宅部分9.86万平方米。

该地块由越秀地产的“兄弟企业”广州地铁竞得，由于地块特殊，因此亦没有竞争对手。地块成交价为底价18.6亿元，折合楼面价约1.7万/平方米。

至此，12月10日广州土拍收金24.56亿元，与此前几场12月内的土拍一样（除12月5日出现民企拿地），国企拿地+底价或低溢价成交，气氛平淡。

同时，这也是越秀地产抓住机会在12月于广州补仓的第二幅土地。12月3日成交的海珠东晓路东侧AH0215007地块，亦由越秀地产收入囊中。

2024年房地产市场下行，包括越秀地产在内的多家头部房企，销售表现出现整体下滑。反映到土地市场，房企的拿地力度也打了相当的折扣。

资料显示，今年前11月，越秀地产累计实现合同销售为1010.2亿元，累计合同销售面积343.25万平方米，销售有进一步向好的趋势，但还是未能实现正增长。

2023年，越秀地产在“1+3”战略大基调下保持了一定的投拓动力，全年在11个城市新增28幅土地，总建筑面积约为491万平方米，全部位于一线和重点二线城市。

来自观点指数《2023年1-12月房地产企业新增土地储备报告》资料，2023年越秀地产全口径拿地面排在行业第7位。

但到了2024年，从拿地节奏看，越秀地产在1-5月更多在试探市场水温，6月份趁年中集中出手。整个上半年，越秀地产在广州、成都、上海、北京、杭州、合肥拿下共计10幅地块，代价约111亿元，占400亿拿地预算的27.7%，拿地销售比约20%。

第三季度，越秀地产仅于上海、广州各得一宗地块，权益土地价款约为19.74亿元。

进入第四季度才开始放开手脚。其中，10月份共于广州、北京、成都入手5宗地块，拿地金额约26.24亿元。

11月拿地宗数不多，但收获的都是重磅地块，包括11月2日获取的北京海淀区功德寺地块，总付土地价款63.59亿元；11月28日，透过与华润、中能建联合体以78.97亿元总价成功摘得上海浦东区杨思地块，以27.55%的实际权益付款21.76亿元。

12月仅过去10天，越秀地产就在广州落下两子。到目前为止，广州预计在12月推出市场的地块还有约15幅，相信越秀地产还将有所斩获。

与越秀地产不同，广州地铁地产作为一间“非典型房企”，应轨道交通而生，业务布局要求聚焦本地，聚焦线路站点和场段上盖开发，也需要聚焦TOD项目这种独特的产品。

所以，广州地铁在拿地上有相应的优势和局限性。

本次出让的黄埔区大沙地东路以南5号线双沙地铁站以北地块，实际为广州地铁5号线的车辆基地黄埔双岗停车场一期地块，属于广州地铁地产的专长所在。

随着地铁线路多年拓展，广州地铁地产在这过程中也获取了不少土地。2017年以来，陆续引入了不少开发商共同开发地块，当中的主角为越秀地产。

但目前，广州地铁地产也倾向于更多自主开发项目。

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