央行的这次大招，很多人没看懂……
嗓子都喊冒烟了，就这？
01
央妈降息了
最近这段时间，一定是这三年政策最密集的时刻。
促消费20条、民营经济31条，还有证监会的最新发声……各种政策纷纷出台：
加大民营经济政策支持力度；
活跃资本市场；
综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕；
保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定；
统筹协调金融支持地方债务风险化解工作；
进一步便利境外投资者增持人民币资产，有序推进人民币国际化.......
桩桩件件都是大事。
这种时刻，央妈必然不会缺席。
8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中：
1年期LPR为3.45%，上月为3.55%；
5年期以上LPR为4.2%，上月为4.2%。
1年期LPR较上月下降10个基点。
话说地简单点就是：只调整一年期，不调整五年期。这在历史上还是第一次出现。
综合来看，这次的降息有三个特点：
一个是力度不及预期。8月15日MLF（中期借贷便利）超预期下调15基点，而此次利率才下调10个基点。单单从度来看，是达不到市场预期的，至少要持平15个基点，或者更大力度。
二是形势不容乐观。从降息节奏来看，6月刚刚降息，时隔两月继续降息，这个节奏稍微有点快。反映了决策层还是觉得当前经济有加速下滑的势头，必须迅速推出政策来扭转乾坤的感觉。
三是非对称降息。就是1年期降息，但是5年期却按兵不动，5年期对应的就是房贷，是老百姓期待最高最迫切希望的降息对象。目前房市低迷得一塌糊涂，存量贷款又高得人神共愤，本来大家以为房贷会一口气下降15-25个基点，结果1个点都没降。
讲得再直白一点：再苦一苦“房奴”们吧。
02
为什么要降息
我们之所以关注5年期LPR，因为它直接关系到多数人的利益。
LPR的全称是贷款市场报价利率。目前几乎所有银行贷款的定价都是参照LPR，分为1年期和5年期。
由于房贷是少有的长期限贷款，所以5年期LPR几乎可以视为“房贷基准利率”。
疫情之前，主要经济体房贷利率情况，中国是最“特立独行”那一个。
中国大陆：4.9%－6.37%
中国香港：2.02%
中国台湾：1.92%
美国：3.69%
日本：1.41%
瑞土：1.61%
法国：1.53%
德国：1.88%
比利时：1.87%
意大利：1.79%
这时，中国的房贷利率一骑绝尘，远高于其他国家/地区。
这两年房地产行业不景气，为了刺激消费者买房，央妈已经连续几次降低了基准利率。
之前房贷利率最高点能去到6.2%，现在房贷利率最低跌到了3.8%，一上一下，两者相差达到了惊人的2.4%。
从楼市的销售数据看，2023年1-7月，百强房企销售总额为39944亿元，同比下降4.6%，去年的楼市都烂成那样了，今年还能再跌将近5个点。
1—7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%！
就趋势而言，央妈的降息操作一定是1年期和5年期一起降，通过利息让利，刺激商品房销售。
但事实，却正好相反。
现在摆在央妈面前的是两难选择，“稳地产”还是“稳金融”，这是当前政策的一道选择题。地产是稳经济、稳信心的抓手，金融则是防风险的重要保障。
前段时间公布的7月经济金融数据，趋势全面放缓。
一个是消费复苏缓慢，7月社会消费品零售总额同比上涨2.5%，涨幅比6月收窄0.6个百分点，环比明显回落。
二个是出口回落，海外经济正在走向衰退，对中国出口仍产生压力，7月出口同比下降14.5%，连续三个月负增长。
三个是投资放缓，7月全国固定资产投资同比上涨1.2%，较上月回落1.9个百分点，其中基建投资、房地产投资、制造业投资全面放缓。
所以这次降息的出发点央妈选择了“稳金融”。
完全是因为经济金融数据回落，债务付息压力大，为了稳增长、防风险而做出的防御性操作。可能觉得个人还可以顶一顶，一些企业比如碧桂园，恒大，远洋之流，还有一些城投确实顶不住了。
至于通过降利率来刺激楼市，央妈应该是在货币政策层面暂时不予考虑了。
03
降低房贷利率可行吗？
降低利率是鼓励有条件的家庭购房，结果却导致了提前还贷。
延迟退休是为了缓解社保资金的不足，结果很多年轻人不交社保了。
放开三胎是为了鼓励生育，结果人口却出现了负增长。
政策的结果往往和出发点相违背.......其实现在降息的思路，有点错配。降低房贷利率不一定刺激“刚需们”去买房，也不可能起到鼓励投机分子去炒房，甚至对于提升楼市销售没有太大用处。
但是如果把存量房贷降下来，却能实实在在刺激消费、提振内需。
疫情三年，老百姓的资产负债表到现在为止都没有修复过来，很多家庭为了还贷，为了自身的征信不成为黑户，到目前为止都负债累累。
在官方的大数据库里，在人民银行征信中心的数据库里，这些都有非常明确，清晰的体现。
这个时候，绝大多数老百姓是希望5年期LPR下调的。
为什么？
因为5年期LPR的下调能够真正让老百姓得到实惠。
我按照一篇媒体报道中的例子给大家做一个估算。有个人买房贷款200万，30年，在最近房贷利率连续下调之后，按照买房时的利率算和按照当前的利率算，每个月能多出3000块钱。
换算一下，按照大部分城市10000元左右的房价，100平米的建筑面积，30%的首付，同样的利率差额，每个月能差出多少钱？
大概是每个月1000块钱左右。只要你不是高净值人士，我觉得99.99%的读者不会对每个月多出来1000块钱无感吧？
如果有1000万个家庭，每个月多出1000块的可支配收入，对于内需也是件好事吧？
今年7月，央妈货币政策司的邹司长，在新闻发布会上说：
“人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化法制化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或者是用新发放贷款置换原来存量的贷款。”
这是什么意思呢？
意思就是你觉得你的房贷利率太高了，现在可以和银行协调，以现有的利率变更贷款合同，或者用现在的利率发放贷款，用来替换原来的贷款。
但是实际操作又不是这么回事。
工银：看到央行消息了，但具体政策还在等通知。
农行：目前仍旧没有下调消息，我们也在等。
建行：银行内部正在整理按揭业务体量，还没有开始执行。
中行：暂时没有接到这个政策，要等官方通知。
降存量房贷利率，问题很复杂、很庞大，难度很高。比如：
首套还是二套，有没有发生变化，是否一样的标准降？
三成首付和五成首付，是否统一标准降？
还一年的和还了五年的，是否统一标准降？
现在负债高的和负债低的，是否统一标准降？
现在征信花的和征信良好的，是否统一标准降？
现在有钱还的和没钱还的，是否统一标准降？
现在有逾期的和没逾期的，是否统一标准降？
存量利率6的和利率5的，是否也降到一样的标准？
这些都需要监管层站在全国大局的高度去统筹，去推进，靠个人的力量，很难说通过谈判让银行主动给利率降下来。
但这件事又很重要，要提振楼市，非降价不可行；要提振内需，非给房奴们减负不可行。
那些在6个点、5个点利率高位、房价高位，掏空6个钱包接盘的“房奴”们已经够苦了，别再苦一苦他们了。
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