要素联动编制住房发展规划 精准施策满足百姓安居需求

住房城乡建设部在近日发布的《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》中，重点提出了两大任务：一是科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，并要求各城市以适当方式向社会公布；二是提前谋划2026～2030年5年住房发展规划，要求各省份提前谋划本行政区域的规划，同时指导各城市做好规划编制工作并适时向社会公布。规划实施期间，各城市要在每年3月31日前向社会公布当年住房发展年度计划有关情况。

清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉在接受本报记者采访时表示，为实现全体居民住有所居，许多国家和地区都建立了长期住房发展规划（或长期策略）和短期年度住房供应计划（或行动计划）相结合的住房供应管理机制。长期规划和年度计划形成的过程，也是政府部门之间、政府与市场和社会之间就规划目标、资源需求等达成共识的过程，进而为后续实施奠定基础。虽然目前我国一些城市编制了当地的“十四五”住房发展规划，但实际的情况是，更多的城市没有编制或没有公开发布，这意味着这项工作还没有形成制度。“住房城乡建设部此次发文，要求编制好今明两年的年度计划、做好未来5年规划的准备并向社会公布，就是从完善相关制度、形成住房发展管理新模式的角度提出的要求，目的是把住房供应纳入科学规范、公开有序、多方协同的管理轨道。”

当前我国住房供需关系进入新阶段，在总量基本平衡的背景下，更要做好住房供应的结构性调整，针对结构性短缺精准发力。上海交通大学国际与公共事务学院教授陈杰向本报记者表示：“实施住房发展规划和年度计划编制，一方面是稳定市场预期、促进人民群众住房消费的有序释放和提高供需平衡韧性的内在要求，另一方面也是倒逼督促相关管理部门提高精细化治理能力，这也是新时期住房治理体系完善的重要组成部分。”

今年2月初，住房城乡建设部在福州召开保障性住房建设工作现场会时就曾提出，各地要以编制住房发展规划为抓手，完善“保障+市场”的住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容，根据保障性住房需求，科学确定发展目标。

此次发布的通知进一步明确，住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。

“开展住房发展规划和年度计划编制工作，是深化供给侧结构性改革的有力举措，也是构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展的有效手段。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向本报记者表示，“新形势下，编制住房发展规划，就要遵循‘人、房、地、钱’要素联动，即以人定房、以房定地、以房定钱。”

李宇嘉说，保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构，将住房保障轮候时间等纳入目标管理。这对应的就是项目层面的以需定建，即首先要摸清楚市场需求，如区位、户型、配套等，再开始规划供地、建设和销售，如此才能真正满足市场需求。“人、房、地、钱”要素联动，本质上也是供应的精细化、精准化、供需匹配，目的是通过规划引领满足市场需求，解决民生保障。

李宇嘉进一步谈到，供给要更加精准匹配需求，尤其是新市民、青年人等群体的住房需求。从通知来看，“人、房、地、钱”要素联动，首先看的是人，即有没有需求、需求在哪里，然后才决定供应。如果没有“人”，就不要大规模供地，避免大起大落。

上海交通大学国际与公共事务学院教授陈杰也向本报记者表示，住有优居是人民群众幸福的基石，住房资源的时间与空间配置的效率与公平性关系人民群众利益。“编制住房发展规划和年度计划，地方相关管理部门要做好住房供需与土地等相关数据与信息收集与科学精密分析工作，积极与发展改革、规划、土地等部门协同合作，主动与居民、房企、银行、街道社区等社会多元主体沟通交流，听取意见，以开门纳谏、集思广益、利益平衡的姿态和原则编制发展规划和年度计划，把编制工作打造成为一个参与式治理、回应式治理的样本工程。”

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