郁亮：万科“不躺平”
在地产行业需要光明的时候，努力活下去的万科正向外释放更多信心。
9月7日，万科召开2022年全国媒体交流会。万科董事会主席郁亮、开发经营本部首席合伙人兼CEO张海、万科上海区域BG首席合伙人吴镝等出席。
在这次交流会上，郁亮维持了去年以来的基本逻辑判断：“尊重常识、敬畏市场”。
郁亮表示，市场没有下跌到深不见底的情况，这是常识。市场有高有低，要有敬畏之心，没有做不完的生意，只有做不好的生意，能力最重要，能力比规模更重要，不贪婪，市场不好的时候也不要恐惧。
“尊重常识，敬畏市场”
与3月份年报公开之时的沉重相比，如今郁亮脸上的愁容舒展了不少，穿着简单的红色POLO衫、黑长裤，带着笑意地讲述“市场再困难，做出好产品的手艺不能丢”，以及重提“做好农民、种好地”。
不过在外界看来，如今郁亮正在推翻过去对于市场一贯悲观的姿态。
“过去几年每次公开发言，行业还比较欣欣向荣的时候，你都是发警报的角色，今年变成给大家打气的角色，为什么会有这样的一个转变？”
郁亮不认为这是所谓的转变。其提到，这么多年万科的逻辑从没有变化过，一直遵守着“尊重常识、敬畏市场”。
说起敬畏市场，郁亮应是个中代表，这种忧患意识在过去都有不少体现，如过往耳熟能详的“白银时代”到“活下去”，再到“黑铁时代”，他的提醒一向超前。
郁亮解释，“常识是什么，永远单边上升是不可能的，永远单边下跌那也是不可能的，所以说这是常识。而市场正常有高有低，所以要敬畏市场。”
“所以市场好的时候不要贪婪，市场不好的时候也不要恐惧。”
或许道理大家都懂，只是真正迎来繁荣时，大多失去了定力，而面对压力时，则大多失去了方寸。
所以他提醒道，要永远相信能力最重要，安全比增长更重要，能力比规模更重要，这就是不贪婪；市场不好也别恐惧，主要是生意没做好。
在他看来，没有做完的生意，只有做不好生意。
郁亮笑笑称，“过去有些话似乎不合时宜，今天讲的恰好是大家爱听的而已。”
不过，从郁亮的话语中还是可以捕捉到一些冷静谨慎。郁亮提及，以往规模扩张时代，如果特别擅长扩大规模、用杠杆的话，如今市场变道、不再依赖规模杠杆的时候，这种能力就会受到影响。
“从旧时代走向新时代，从旧的发展阶段到新的发展阶段，会有不同的参与者，有不同的主角。”在回应行业出清问题时，郁亮点到即止地说道。
郁亮：去发现微光
在房地产市场火热年份，郁亮高喊”活下去“与“主流声音”唱反调，如今却一改口风，在悲观情绪蔓延的当下，声称自己发现了走出黑夜的“微光”。为什么市场好时他警惕，市场坏时他反而看到‘微光’？‘微光’是什么？
据悉，过去短短两个月时间里，郁亮跑了全国35座城市，实地调研100多个项目。 交流会上，其花了大部分的时间来讲述这些一线的所见所闻。
“在行情不好的时候，万科人没有躺平，在他们身上我看到了‘微光’。”
贵州的万科员工，会跑到深圳的城中村去找客户。这些客户正在犹豫究竟是把孩子送回贵州老家读书，还是在深圳附近读书。贵州的员工会通过更好的学位等各种方式打动这些客户，推动他们回老家买房。
长春的一个项目，1700多套房子，交房时遇到疫情防控，客户在家里出不来。万科的员工采用视频交房，给业主现场直播，最后做到了100%的满意率，零客诉。
哈尔滨的一个项目，面临严重下滑的市场，只有1万元/平米的售价，景观成本控制得很严格，但是项目呈现品质依然不错。政府有关单位的车就在交房现场，业主收房时可以立即拿到房产证。
在推动某城市更新项目时，一些老房子的主人，子孙满堂，都在海外，万科的员工都能找到他们签字。
为了业主有资金购买万科的房子，万科的员工会先帮业主卖房子筹资金；珠海万科的项目，能把房子卖给东三省和上海的客户……
这些困境中坚持不放弃的做法，让人想到网上很红的一句话：没有撤退可言。
这句话就印在万科文化衫的背面，结合着猛虎的图案，被万科的朋友穿着走在人群中，让人看到了谨慎理智的万科在行业困境中颇具战斗力的另一面。
万科物流事业部首席合伙人张旭也专门讲述了这次上海疫情期间，员工付出的努力。
为了保证业务正常运行，万科物流的800名员工2个多月时间没有回过家，封闭在园区中工作，为沃尔玛、麦德龙等客户进行物资的包装运输，确保了物资在特殊时期能够及时送到需要的人手中。
园区里没有床铺，员工们集体打地铺。没有冲凉的地方，就临时安装水龙头，几百人轮流冲凉。
万科物流最重要的客户佳沛从新西兰运来的猕猴桃，船到上海港口附近无法卸货，万科立即启动了宁波、广州的园区，远程操作协作，完成入库、配送。期间核酸采样就做了1775车次，运输227597箱猕猴桃。
南京园区在没有接触过COSTA产品的情况下，代替上海园区进行24小时不间断配送，为223家COSTA门店供货，特殊时期的给力表现收到了COSTA专门发来的感谢函。
这让万科物流看到仓网布局更加完善，更加具有韧性的供应链，才能服务好客户。
郁亮说：“万科的员工没有躺平，也不知道他的努力是否会得到成果，可是做下去才知道，不做下去连可能性都没有，这些基层发出的点点‘微光’，能够燎原。现在，光明比金钱更重要。”
郁亮相信，天刚黑的时候，越走越黑，黎明前的黑暗最黑，容易心慌，但是再往前走就会出现光明。
万科面临业绩增长难题“不躺平”
郁亮眼中的“不躺平”，不仅解读了万科发出“微光”，也在一定程度上支撑起万科的业绩走向。据万科8月30日发布的2022半年报显示，公司营收同比增长23.8%至2069.2亿元，权益净利润同比增长10.6%至122.2亿元，初步兑现了郁亮在今年年初“止跌企稳、稳中提升”的承诺。
尽管衡量企业盈利能力的另一个重要指标---毛利率出现下滑，让万科的增长难题依然存在，然而郁亮在9月1日的业绩推介会上却表现乐观，“万科对全年止跌企稳、稳中提升是有信心的，因为相信一分耕耘一分收获。”
正如郁亮所说，房企在不同阶段要具备不同的能力。“在规模扩张时代，你特别擅长扩大规模、特别擅长用杠杆的话，那么在市场变成不再依赖杠杆的时候，你这个能力就受到影响。所以整体上来说，我们逻辑没有变，始终围绕着我们对市场的敬畏和对常识的尊重这两点上。”
当“房地产已过扩张期”成为业内共识，怎样建更多的房子，就成了怎样建更好的房子。正式基于行业发展趋势，万科在推进多元化业务的同时，郁亮在推介会上也带来了“保证交付、保证质量”的新承诺。
此外，据交流会上，据开发经营本部首席合伙人兼CEO张海介绍，万科在上海30年，实现交付住宅8万户，物业服务173个住区；办公入驻企业627家，商业客流日均13万人次，长租公寓品牌泊寓在住3900人，德英乐教育在校5200人，养老服务1200人。
深耕时间最长的城市是深圳，张海介绍，万科在深圳38年，实现交付住宅9万户，物业服务120个住区；办公入驻企业422家，商业客流日均47万次，泊寓在住11万人；梅沙教育在校9000人，养老服务1000人。
万科在北京36年，实现交付住宅8万户；物业服务105个住区；办公入驻企业219家，商业客流日均10万人次，泊寓在住7200人，雪场年游客6万人，养老服务1000人。
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