豫园启动二、三期：75亿基建大项目探索文商旅新路径？

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

豫园股份（600655.SH）最近频发大手笔投资，努力向资本市场释放出正向积极信号。

近日，据湖南建投集团（简称“湖南建投”）宣布，旗下基础设施投资公司与建投四建“投建”联动，先后中标豫园二期总承包工程、豫园三期福佑地块总承包工程，两标合计金额75亿元。

不久前的6月19日，豫园股份全资子公司三亚复信投资有限公司以17.94亿元（人民币，下同）竞得三亚海棠湾国家海岸休闲园一宗地块，地块出让面积约为9.3万平方米。公开信息显示，豫园股份将打造海南国际旅游消费中心的标志性引领项目。海南是复星在国内持续产业深耕的重点区域，目前累计投资超过300亿元。

从复星多元经营模式来看，其对于这一地块的开发模式将会有多种可能性。内部人士透露，将会是一盘棋的开发逻辑。

无论如何，豫园股份上述两次大手笔投资，至少表明了该公司还有盈利前景与持续经营的可能性。正如同策研究院研究总监宋红卫分析指出，未来企业的盈利仍然依赖于新增项目，一家公司保持适度的投资，是其持续经营下去的保障。

大手笔投资

公开资料显示，2002年，复星参与豫园股份混改并成为其第一大股东。2018年，复星对豫园股份完成重大重组。

自此，豫园股份一直致力于推进东方生活美学置顶战略，转型之路很坚定，过程中却坎坷不断。

日前，一则水井坊换帅的消息顺带牵出了豫园股份的高层换血事件。一方面，水井坊近年来总经理一职频繁换人；另一方面，新任总经理、76年生人胡庭洲此前任豫园股份轮值总裁仅半年时间。

不止于此，半年间，豫园股份及旗下子公司累计有6名高管发生变动。豫园股份相关人士透露，这六名高管的变动分跳槽与退休两种，对公司内部运营并无影响。

事实上，在胡庭洲提出离职后，豫园股份迅速推出了新任轮值总裁人员人选：钱顺江与张剑。据该公司债券受托管理人海通证券的公告披露，豫园股份还聘任张剑、茅向华为公司轮值执行总裁。其中，茅向华加盟豫园长达22年，钱顺江于2015年加盟复星医药，张剑于2018年加盟豫园股份。

海通证券为安抚投资者人，也称发行人高管人员变动，对发行人公司治理、日常管理及偿债能力无重大不利影响。

但人事变动的背后，豫园股份运营状况的下滑趋势还是引发了投资人的关注。豫园股份2024年一季报显示，公司主营收入172.21亿元，同比上升12.56%；归母净利润1.8亿元，同比下降43.48%；扣非净利润8057.16万元，同比下降70.47%；负债率68.31%，投资收益1.91亿元，财务费用5.7亿元，毛利率13.74%。

更早前的2023年年报则显示，这家上市32年的企业出现首度亏损。财报显示，2023年豫园股份营收581.47亿元，同比增加15.83%。但归母净利润为20.24亿元，同比减少45%，扣非后净利润为-4.51亿元，现金短债比从1.6跌至0.9。

为了增加投资人信心，一方面，豫园股份坚持向投资者派息。根据该公司2023年年度利润分配方案，公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.9元（含税），预计现金分红的数额（含税）共计7.4亿元，占归属于上市公司股东的净利润的36.55％。按照公告，截至2023年12月31日，豫园股份在手货币资金91.71亿元。

另一方面，豫园股份抛出了新增投资项目。此次豫园股份启动的豫园二、三期项目，位处上海市黄浦区豫园景区，毗邻外滩十六铺。豫园始建于明代嘉靖、万历年间，距今已有四百余年历史，是江南古典园林的缩影，也是上海城市之根、海派文化之源。

湖南建投方面透露，豫园二期和三期福佑地块两个项目总工期1259天，总建筑面积约63万平方米，地上、地下建筑面积分别约为30万平方米、33万平方米，业态涵盖历保、别墅、低密办公、低密商墅、超高层CBD等，是民用建筑的大全集。光中标工程款就达到75亿元。豫园股份对项目的后续投资额尚未披露。

借着上海城市更新大幕开启，豫园二期、三期在传承、保护和创新中如何实现各方利益最大化，颇受关注。

与此同时，三亚海棠湾地块的投入并不输于豫园项目。根据地块的开发建设要求，竞得人须在海棠湾投资打造海南国际旅游消费中心的标志性引领项目，且未来五年内在海棠湾的产业投资总额不低于100亿元。

豫园股份在公告中表示，豫园股份拥有项目100%权益，但不排除根据项目实际情况及自身战略优势引入战略合作伙伴，共同开发项目。

这两大项目的投资开发，对于整个复星系而言，将是一场挑战。对此，宋红卫认为，大手笔投资，如能分期投入或引入战略投资合作方，还是可以撬动项目的。

资本腾挪

在增收不增利的背景下，优化财务结构势在必行，从这个意义上说，豫园股份的挑战才刚刚开始。

一个事实是，近期豫园股份的股份已被大股东上海复地投资管理有限公司（简称“复地投资”）、二股东浙江复星商业发展有限公司（简称“复星商业”）及其他股东高比例甚至顶格质押。

截至7月9日，复地投资向重庆国际信托股份有限公司合计质押2205.0万股，占总股本0.57%。截至7月9日，复地投资已累计质押股份7.6亿股，占其持股总数的74.22%。二股东复星商业已累计质押股份3.65亿股，占其持股总数的100.0%。其他股东也存在顶格质押股份的情况，如上海复川投资有限公司、重庆润江置业有限公司、上海复科投资有限公司均将持有的股份全部抵押。

与此同时，豫园股份也将其持有的金徽酒（603919.SH）1.01亿股份顶格质押。

为了优化财务结构，豫园股份采取的是资产变现、发行短期债券等传统财务手段。

6月26日，豫园股份刚刚宣布拟以17.1亿元的价格出手日本北海道滑雪场度假村，不过接盘方尚未披露。

7月1日，豫园股份披露，全资子公司以约15.15亿元出售星光耀广场二期1号楼。

豫园股份对外充分肯定了这一必要性：通过多种销售渠道实现存量房地产项目去化，回笼资金、提升公司整体流动性，对公司财务报表持续改善具有积极影响。

与此同时，豫园股份也采用短期融资券等信用债工具补充流动性。年内共进行了两次超短融，拟募资16亿元。今年3月1日披露的第一次超短期融资券募集文件显示，拟发行金额上限为6亿元，全部用于偿还发行人到期债务融资工具。

后期豫园股份关于此次短融的完成公告里显示，豫园股份完成发行6亿元“24豫园商城SCP003”，期限270天，发行利率3.8%，合规申购金额4.2亿元。

3月14日，豫园股份公告2024年度第二期超短期融资券募集文件，拟发行金额上限为10亿元，其中5.00亿元用于偿还发行人即将到期的金融机构借款，5.00亿元用于补充发行人营运资金。

豫园股份还想定增融资，但未成行。此前定增方案募资规模从80亿元大幅下调至42.5亿元，最终于5月27日被终止。随即，豫园股份启动了增资扩股计划，筹划子公司上海豫园珠宝时尚集团有限公司以增资扩股方式引入外部投资者暨融资事项，融资金额不超过人民币20亿元，外部投资者数量合计不超过40家。本次交易完成后，外部投资者持有的珠宝时尚集团股权比例合计不超过20%。

宋红卫对此评价称，豫园股份业绩跟地产业务紧密相关，地产业务销售的大幅下行对于企业的利润影响较大，同时，豫园股份还对复星系有较多的借款担保、财务资助等，这些资金如果不能正常的回收，对于企业财务数据也有较大的影响。

记者关注到，3月22日，豫园股份发布了一份关于向公司联合营企业提供财务资助的公告。公告显示，豫园股份计划向其联合营企业提供总额不超过人民币160.80亿元的财务资助，旨在满足这些企业的经营和发展资金需求。这项财务资助计划构成关联交易。接受财务资助的联合营企业共有七家公司，部分涉及文商旅业务。

这也意味着，豫园股份正在回归主业。豫园股份董事长黄震曾在业绩会上提及，未来要坚持聚焦主业，“对豫园股份而言，投资是手段，运营是过程，关键是打造好产品，最终目标是价值创造。”