在深圳买房，租售比是一个反向指标！
一位粉丝，2016年在深圳买了一套小产权。
几年过去，他眼见身边朋友买的住宅都在蹭蹭蹭往上涨，内心纠结得不行，但是又舍不得卖。
他的理由是：小产权的租售比高啊，租金回报率能到2.2%呢！
我问他，租金收益是芝麻，房价涨幅是西瓜，你到底想要哪一个？
见他还是不明白，我给他举了个例子。
两套房子，一套是福田南20多年楼龄的老房子，85㎡的三房总价650万，月租金1万，租售比是1：650。
另一套是宝安沙井2年楼龄的次新房，89㎡的三房总价650万，月租金4000，租售比是1：1625。
同样是三室两厅，同样是总价650万，福田南的租售比是沙井的2.5倍，如果投资，你会买哪套？
答案很明显。
从过去两年的市场表现来看，沙井的房价上涨了50%，福田南的房价上涨了15%，买入沙井的收益显然更高。
他听了觉得有道理，回去考虑了许久，昨天又来问我说：小产权愿意卖，那惠州租售比高的公寓，能不能买？
我说兄弟，咱就不说西瓜和芝麻了，你这是连芝麻皮都不要了……
01
买房，本质上是一种投资。
我们都知道，投资要买预期，卖事实，要去有想象空间的地方建仓。
股票市场有个常用的术语，叫市盈率（P/E），是股票的价格/股票的收益，可以简单理解为回本所需要的年数。
理论上，一支股票的P/E越小，意味着价格被低估，赚钱能力强，应该提前买入。
在楼市，也有个类似的指标叫租售比，即月租金/总售价，可以看作是P/E的倒数（还有个相似指标：年租金/总售价*100%=租金回报率）。
理论上，租售比越高，意味着房价便宜，租金赚钱能力强，应该买入。
但深圳楼市的实际情况，却并不完全是这样。
从城市来看，深圳是全国租售比最低的城市之一。
数据显示，深圳2020年的租售比为1：757，租金回报率为1.59%，是一线城市中租售差距最大的城市，也是租售比最低的10座城市中，唯一上榜的一线城市。
这意味着，当房价与租金分别保持不变时，在深圳买房，需要63年才能通过租金回本。
而惠州的租售比仅为1:556，租金回报率为2.16%，明显高于深圳。
但显而易见，恰恰是租售比很低的深圳，人们趋之若鹜；而租售比较高的惠州，很多人用脚投票，并不看好未来发展。
从产品来看，租售比也更像是一个反向指标。
在租售比视角下，我一再告诉大家是“投资大坑”的惠州商务公寓，表现反而亮眼。
比如惠州仲恺正在热销的某公寓项目，按其销售均价1.33万/㎡，一套35㎡的房子租金1400元/月，一年收租11个月来计算，租金回报率高达3.31%，远高于深圳和惠州的平均水平。
而房价回报率的佼佼者豪宅和名校学区房，却输得一败涂地。
蛇口的半岛城邦三期，161㎡五房售价4200万，租金4万/月，租售比1:1050；南二外学位的恒立听海，68㎡两房售价1400万，租金1.25万/月，租售比1:1120。
从租售比看，现在的价格已经偏离真实价值3倍以上。
但实际情况是，这两种房型都无房可卖，深圳其他顶级豪宅和名校学位房也都一房难求。
今年由于疫情，租金下跌，房价却在继续上涨，深圳的租售比还在进一步下降。
比如前海神盘诺德假日的66㎡两房，挂盘价已经高达1200万，但租金依然维持在6500元/月左右，和2019年的水平基本持平。
02
那么问题来了，既然深圳的租售比这么低，为什么大家还在疯狂抢房？
深圳的租房市场和买房市场，是两个几乎独立的市场，两者本来就没啥关系。
在租房供应远大于购房供应，且供应结构有很大差异的情况下，租售比就成了一个毫无意义的指标。
虽然很多深圳人在买房后，都会根据当时买入的价格去算一算租售比，再凡尔赛一句：深圳房价泡沫确实太严重了！
但实际上，绝大多数人赚取收益，主要靠的还是不断上涨的房价，而不是租金。
来看一个关于租售比的本质公式：
从这个公式可以看出，租金是“静态”的现货，住的是配套，体现现在的价值；房价是“动态”的期货，买的是预期，体现未来的利好。
举个例子，深圳租售比最高的地方在哪里？
罗湖。
罗湖涨不涨呢？
是真的涨不动。
罗湖的租售比高，是因为周边配套成熟，生活十分便利。
换句话说，也就是利好基本都出尽了，十年前是这样，十年后还是这样。
但旺盛的租房需求并不会转化为买房需求，因此罗湖的房价多年来跑输大市。
沙井的租售比低，是因为周边的配套不成熟，生活还不是很方便。
但政府正在这里大规模持续兑现规划、投资产业，教育、交通、商业等配套也在不断补强。
未来的想象空间巨大，因此沙井的房价涨势惊人，投资回报也更明显。
显然，动态因素比静态因素更为重要，租金和房价，谁是芝麻，谁是西瓜，一目了然。
03
买房是不是爱用租售比来判断买哪里，可以作为评价专业还是业余的经典测试题。
对于买房来说，最核心的还是资产的增值性收益，租金这种利息性收益，是拿来巩固现金流的一种手段，并不是核心诉求。
特别是在深圳这个租金回报率只有区区2-3个点的市场，如果要靠利息性收益来盈利或者作为核心指标，那一定是要吃亏的。
甘蔗没有两头甜，租金收益和房价上涨收益不可能兼得。
深圳大多数租售比特别高的房子，都是带有某些缺陷，导致了售低，才显得租售比高。
比如福田市区的老破小，租售比普遍高于次新优质楼盘，房价涨幅却远远不如。
所以，千万不要被“租金高就有投资潜力”的谬论忽悠了。
当然，你要说我不care赚大钱，就想静静的当个包租婆，可以去买商铺、公寓、小产权，充分满足你对租售比的幻想。
比租售比更值得关注的指标，是房子租金的户型绝对值和成功放租的速度。
相同房型、租金绝对值越高的房子，市场认可度越高；挂盘一周就租出去的房子，一定比挂盘两周才租出去的房子，在性价比和宜居性上更有优势。
大家买房往往只看售盘，其实，适当关注租盘，特别是中介带看时多问几句，都会为你了解区域楼盘及最终选筹，提供更多的数据支持。
或许在未来，深圳房价的上涨速度会降下来，租售比也会上升到和发达国家城市趋于接近的水平。
那时候，持有深圳房产的唯一目的，就是抵御通胀，更多考虑的是租售比，而不是增值幅度。
但至少在5年内，深圳租售比高的地方≈没有未来投资价值。