遭遇二手“抢客”，12月广州新盘放量拿出了诚意！

11月，广州二手房成交量突破1万宗！自今年7月份以来，这已经是广州二手房成交量“四连涨”了。

在二手强势“抢客”局面下，一手住宅网签量只录得4817宗，环比下跌26%。

制图 本站房产

进入12月，新房冲业绩进入最后时刻。据本站房产不完全统计，已有约20个项目有新动作，多个全新盘吹风价格有诚意，能否扭转11月低迷，拭目以待。

二手房价“六连降”

换来成交“四连涨”

据广州房地产协会数据，本月全市二手住宅交易量延续今年8月以来的环比增长态势。11月广州市二手住宅整体网签宗数和面积分别为10182宗和102.10万平方米，环比增长8.77%和7.23%，同比增长83.69%和77.53%。

图源 广州中原研究发展部

二手房成交量“四连涨”的背后，是激增的挂牌量和连降的销售价格指数。

贝壳找房数据显示，自“920新政”至今，广州二手住宅挂牌量不断激增，目前已超过14万套，与9月20日相比增加8000多套，净增6%。并且，11月也有不少二手“次新房”优质盘源进入市场。

贝壳找房挂牌量截图

挂牌量激增，去化难度加大，只能“卷”价格。自今年5月到10月，广州二手住宅销售价格指数“六连降”。在政策利好的背景下，为缩短房屋置换周期，部分业主也愿意提供一定的议价空间促进成交。

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二手住宅市场成交连连攀升，反衬一手成交冷清。

量不加 价不降一手房成交黯淡

“当前的楼市有一个典型特征，即延续筑底行情。”上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱在其公众号分析，“市场仍处于缓慢复苏中。”一线城市热度回落，北京、上海的成交环比还在下降，广州也在9月、10月的短暂回暖后再度降温。

广州八九月份陆续出台的利好政策，和十月国庆黄金周，促成了“金九银十”的连月增长。但新政刺激持久力有限，11月一手住宅的成交数据却不理想。据广州中原研究发展部数据，11月广州十区（除越秀外）一手住宅均出现不同程度的成交环比下跌现象。

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11月一手住宅黯淡的成交情况，可归因于两个方面。

一方面，供应量下滑。

数据显示，11月广州住宅新批供应3982套（49.23万㎡），供应面积比10月下跌17%。且本月新推项目主要以市区小批量供应为主，如荔湾万汇天地瑧园推出143套，海珠琶洲南TOD推出76套等。

而备受瞩目的市区全新盘，入市价格高，货量较少，未能带动大市成交向好，如越秀区中山四路板块的万科·瑧樾府、海珠区滨江西越秀滨江樾，首推货量均不超过百套，加上逼近10万+/平的均价，成交客户基数小，未能对大市产生较大正向刺激。

另一方面，降价不到位。

面对920新政后，二手业主放盘量激增，降价“一步到位”等行为，新房开发商对于降价促销的态度仍是“犹抱琵琶半遮面”，降价不到位，对于渠道的运用不充分，大量意向客户外溢至二手“次新房”物业，导致新房成交表现黯淡。

各类房型均有上新约20盘有动态

据中地行不完全统计，12月广州已有约20个项目陆续有新动态。其中4项目开盘，8项目加推新房源，另外8项目开放营销中心/样板间/展厅。

如上图所示，本月白云区加推最积极，越秀公交·天悦云山府、越秀天悦金沙及万科·瑧山府等，以改善面积段为主。

人气区域番禺、海珠、荔湾三区均有项目开盘。

其中海珠区的越秀-琶洲ONE57、荔湾区的保利和颂主推小面积住房，面向刚需的群体。保利和颂将在明天（12月9日）开盘，项目容积率在同地段中相对比较低，有一定差异性，吹风价约4.5-4.8万元/㎡。

荔湾区中海浣花里的产品建面约71-108㎡，更侧重改善型住房。项目近期热度较高，首开均价约4.2-5.4万/平，吹风最低入手价不到300万。

天河区的华润置地·天河润府将在本月开放营销中心。项目户型比较丰富，覆盖刚需改善，涵盖了80㎡三房两卫、87㎡三房两卫、117㎡四房两卫和128㎡四房两卫4个户型。

番禺区的路劲美的·隽樾府近期也因为“使用率110%”引来话题。产品建面约87-132㎡三至四房，4开间朝南比较难得。容积新规下，因率先打超高使用空间卖点而得到市场关注。

从价格和推新上看，12月新盘新货拿出了一定“诚意”，硬刚二手市场，购房者会不会买单？

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