政策“狂飙一日”，北京上海等多地今起已执行公积金新政，有项目“开盘现场如同菜市场”？

经历了政策狂欢的一日，反映到市场层面，先来看几个地产从业人士的朋友圈：

“楼盘开盘现场如同菜市场”，这来自深圳某新盘置业顾问。

“乘势新政，占领先机”，这来自某位专家受邀去楼盘现场演讲时的背景板照片内容。

“只有3000亿，相当于最多只能消化3000万-5000万平方米，这个级别对当下市场相当于大兴安岭着火，拿着水桶去灭火”，这来自某位地产行业分析师。

据《每日经济新闻》此前报道，有华南房企人士向记者表示，三大重磅利好力撑楼市，降首付、降利率、取消下限，公司将全面响应，助力购房者“换新”。

戴德梁行研究院副院长张晓端表示，尽管此番政策效力值得期待，但整体行业及市场深陷调整的状态难以在短期内获得本质性改变，价格下行的趋势短期内仍将延续。

北京上海等多地已执行公积金新政

从目前的情况看，公积金贷款利率政策得到了各地最积极的反馈。

5月17日中午，中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

据不完全统计，目前已经有合肥、成都、苏州、重庆、上海、广州、北京、深圳等城市，以及江西、河南等省同步下调公积金贷款利率。

响应最快的是河南，当日下午，河南省省直机关住房资金管理中心及省内多地相关部门就宣布下调公积金贷款利率。首套个人住房公积金贷款利率：5年期以下（含5年）由现行的2.6%下调至2.35%，5年期以上由现行的3.1%下调至2.85%。

第二套个人住房公积金贷款利率：5年期以下（含5年）由现行的3.025%下调至2.775%，5年期以上由现行的3.575%下调至3.325%。

据央广网，北京已执行个人住房公积金贷款利率下调，据北京住房公积金管理中心工作人员介绍，贷款人无须另外申请，贷款利率会自动下调，若贷款人不更改每月还款金额，则会自动计算为多还本金，少还利息。

上海公积金发布关于调整本市个人住房公积金贷款利率的通知，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。

据央视新闻，2024年5月18日起，湖北全省17个市州已全部下调个人住房公积金贷款利率。5年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率由2.6%下调为2.35%，5年以上首套个人住房公积金贷款利率由3.1%下调为2.85%。

5年以下（含5年）第二套个人住房公积金贷款利率由3.025%下调为2.775%，5年以上第二套个人住房公积金贷款利率由3.575%下调为3.325%。

湖北住建还替贷款人算了一笔账，例如，小张打算申请90万元贷款购买首套住房，还款期限20年、等额本息还款方式，如果使用原来的3.1%利率计算，他每月需支付5036.55元。但使用下调后2.85%的利率，他的月供将减少至4924.07元，每月节约112.48元，20年总计可以节省26996.04元。

不过，对于2024年5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款，2024年5月18日至2024年12月31日仍执行原利率，自2025年1月1日起执行下调后的利率标准。对于已经受理且放款日为2024年5月18日（含）后的个人住房公积金贷款，执行下调后的利率标准。

中指研究院报告指出，央行、金融监管总局此次针对首付比例、房贷利率的调整，也是落实4·30政治局会议重要部署，是“适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展”的具体措施，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心。

政策调整后，首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿。若核心城市加快跟进相关举措，有望对市场情绪产生更大的带动作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前，限制杠杆的必要性已经下降了。当前面临的是信贷需求疲弱，加杠杆动力减弱，这导致金融加速器效应退化，修复杠杆动力，首当其冲的就是降低首付比例。

“而且，降首付与降利率结合起来，再加上房价下跌和后续可能降税费，月供负担将大幅下降，房贷进入可支付阶段，即月供不会明显影响居民其他消费。”

专家建议“自上而下建立大体量资金”

对于昨日同样备受关注的“支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：

目前看，仅靠地方层面“以旧换新”、国企收购，均是小打小闹。因为，房价下跌预期浓重的情况下，加上国企债务和资金的压力，参与意愿不足，收购规模太小，无法起到稳定市场的作用。

要自上而下建立大体量的资金，注入国家信用：

一方面，发行超长期国债，或者发行PSL，对国开行注资、向商业银行提供低成本资金，鼓励他们直接收购，或贷款给地方国企城投，由后者来收购。这是解决供给端的问题。

另一方面，组建普惠式住房银行，给新市民提供超长期限、超低利率的普惠贷款，购买“国家队”收购的房源。

另外，建议全面修正对金融机构、国企城投在此业务领域的业绩考核，算大账、算长远账。短期内贷款收益不平衡，但长期内消费和内需的修复、房地产风险软着陆，带来的社会收益是巨大的。