政府一夜间急关水龙头 中小建商快渴死？

为何从今年元月起，各大开发商公会纷纷喊救命，直言「土融18个月的动工期限」条款，恐掀起中小建商倒闭潮？（图/ 远见提供）

政府连推11波打炒房政策，建商的营造成本原已倍增，土融还降至五成、甚至已借不到钱，且须在18个月内动工，否则要收回贷款；加上去年下半年起预售屋急冻，恐引发中小建商倒闭潮。

近两年，政府共祭出11波「打炒房」政策（表1），房价还是惊惊涨；2022年，推案量更创下2.1兆新高纪录。但，为何从今年元月起，各大开发商公会纷纷喊救命，直言「土融18个月的动工期限」条款，恐掀起中小建商倒闭潮？

25个月内,政府连推11波打炒房政策。（图/ 远见提供）

这不过是银行的一项内规，怎么就卷起建筑业的千堆雪？

《平均地权条例》冲击预售市场

起因于2021年12月17日，央行为严打建商养地，促请银行将四大项目纳入授信内规，做为稽核及自行查核重点；金管会也列为对银行的金检要项。其中，最具伤杀力的是，明订借款人预计动工实际所需时间，最长以18个月为原则。

初期，建商并不太在意。一位建设公司董事长刘如兴（化名）说明原委，尽管这两年缺工缺料，美国通膨严峻、猛烈升息，导致全台「土地＋营建」成本，每坪上涨10至15万，「但市场买气依旧，投资客并未退场，案子照样推。」

直至2022年3月，内政部抛出《平均地权条例》修正草案，拟禁止预售屋或新建成屋让与或转售第三人时，买方转为观望。但，鉴于九合一选举在即，政府又紧急缩手，「3月关闭的买房群组又在6月当当当响起，互通消息；建商也吃下定心丸，继续推预售案，」一位建筑业主管说出来龙去脉。

房市继续歌舞升平。岂知2022年11月26日，败选的执政党为缓解民怨，将矛头指向高房价。12月21日，立法院内政委员会初审通过《平均地权条例》修正草案。景文科技大学财务金融系副教授章定?坦言，「投资客、建商措手不及，才知道政府是玩真的，今年元月10日更快马加鞭三读通过。」

由于修正案锁定的正是预售屋，从去年3月内政部放出消息后，预售市场就开始降温。一位建商分享实际案例，2022年元月、2月共卖出300户预售屋，3月退了100户，政策暂缓后又慢慢回温，三读通过后，每天成交仅剩1∕10。

修正案对预售市场冲击甚大。信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德指出，预售实价揭露资料显示，2022下半年开始反转，5月起连续7个月的件数均跌破7000件，较2021年下半年几乎腰斩（表2），今年法案正式执行后，预售换约将走入历史，转为自用当道的市场。

预售屋市场急冻! 2022年9月开始腰斩。（图/ 远见提供）

预售市场遇冷，代销业首当其冲。正在推的只能继续卖，多数不敢再接新案，甚至有公司裁员，员工转行仲介、改卖中古屋。

刘如兴说，2020年12月8日土地融资（简称土融）降至六成五，2021年12月17日再缩到五成，假设土地总价10亿，一年间自备款从3.5亿变成5亿，资金压力倍增。

筹足自备款后，政府还要求须在18个月内动工，银行每两个月派人到工地巡察，如发现进度落后，将按比例收回贷款，并采阶梯式加码计息，建商财务愈发吃紧。

18个月就像「天条」，新旧建案一体适用。过去旧案到期，都能顺利展延，2021年12月17日后，都得照新内规，重新谈贷款条件，并加列但书。

美国鹰式升息抽走台湾热钱

雪上加霜的是，美国从2022年3月17日开始升息，全年共升息七次、17码，热钱快速抽离台湾，银行存款总余额也跟着缩水。

一位银行行员说，根据《银行法》第72-2条（建筑放款总额之限度）规定，商业银行办理住宅建筑及企业建筑放款之总额，不得超过放款时所收存款总余额及金融债券发售额之和的30％。「热钱转往美国，8月后两岸关系紧张，有钱人又将部分现金汇至海外，存款分母变小，又配合打炒房政策，建筑融资空间当然变更窄。」

上市柜公司董事长王凯文（化名）分享亲身经历。他感叹，才一年时间，土融利率从1.8～2％调到2.8～3.6％，还有人借到4％，利息虽倍增，能贷到钱都要偷笑了，现在是一毛钱都借不到了。

去年底，王凯文找很多家银行谈新建案的土融跟余屋贷款，每家银行都说没有额度，连有权状的余屋贷款都要排队等额度。「我是上市柜公司都受到这种待遇，何况是中小建商，只能跟亲友或同业用较高利息调头寸，却仅是杯水车薪。」

「18个月的动工限期」就像套在建商头上的紧箍咒，导致只有三条路可走，第一条是硬着头皮，在18个月内拿到建造执照（简称建照）动工，但得承担未知的营运风险，最终可能亏损；第二条路是筹资还债，曾有小建商无法如期动工，被银行催促还钱，四处筹钱还清2.5亿贷款，被迫停业、裁员；第三条路就是将案子盘出去或卖土地。

「以前仲介都是介绍素地，近期十几个案子都带建照，应是建商申请到建照，却被18个月动工的条款卡住，没有资金继续烧下去，四处找买主的，」王凯文说。

房市专家何世昌说，去年11月传出新北市树林预售案的建商努力增资后，仍无法渡过难关的憾事，最终宣告解散，将案子盘出去。「这个老板运气不错，好歹有人接手，现在有愈来愈多案子在兜售，有些大建商直接跟仲介说不用再来了，没有接案需求。」

限贷令＋18个月限期动工，导致2022的土地交易量大幅缩水。过去多数买地的建商、开发商都要靠融资，现在银行不放贷，后势又不佳，没人敢接、也没钱接盘了。

银行雨天收伞，建商贷款无门

从去年底至今，中小建商达七成的中华民国不动产开发公会全联会，每天都接到求助电话，归纳会员心声：缺工缺料外，2022年起利率变高、存款准备率调升，厂商承受较高利息费用，内忧（营造成本上涨）又外患（买方观望）。尤以18个月动工期限最不合理，以及旧案续借还要溯及既往，甚至借不到钱，财务负担沉重。

一位中型建商说，现在是银行说了算，不仅严选放贷对象，还调高利息，未能按期动工，要收回贷款，并采阶梯式加码计息，中小建商很难讨价还价，转成白话文就是「雨天收伞」。

银行到底有没有抽银根？用数据说话。

依照《银行法》72-2条规定，银行办理房贷、建筑贷款总额上限是30％，多数以28％为警戒线，2022年上半年，每月约近十家占比超过28％，6月有四家逾29％。

2022下半年，银行积极配合抽回不动产资金，成效斐然。根据金管会2022年12月底的统计显示，仅三家超过28％，连五个月均无银行超过29％；不动产放款比率更连续六个月下降至26.58％，创35个月以来的新低，放款额度都空出来了。

中华民国不动产开发公会全联会秘书长于俊明说，建商已受升息、缺工缺料等成本增加冲击，且市场已向下修正，政府却在未通盘了解、也没有跟业界沟通下，推出各种管制政策，严重危及业者生存。

连不在限贷令范围内的都更、危老都受波及，现在土建融能贷到五成就不错了。「都更、危老整合期非常长，要挨家挨户说服，业者还要自备五成资金，无利可图、风险又高，谁还会想做，」于俊明说。

经业界数次陈情后，2月8日政府同意金融机构可依授信内规及建案规模等情形，核实评估借款人预计动工实际所需时间，除有「不可归责」借款人因素外，包括受疫情等因素影响而发生缺工、缺料等情形，以致影响动工时程；或因建案特性不同，如建案规模、建筑法规规范要件差异等因素，导致影响公务机关审照时程较长者，可不受18个月内动工的限制。

打房抓错重点，恐全民皆输

政策看似松绑，业界却不领情。中华民国不动产开发公会全联会理事长杨玉全表示，真正关键在18个月的动工期限，以及有业者借不到钱，这些魔咒没有解除，中小建商命在旦危。

他进一步说，官员抓错重点，「考量不可归责因素」是空话。银行在「高度监理」压力下如何认定，业者不敢有太多期待。建议合理动工期限应放宽至30个月、取消回存建融自备款的新制，以及暂缓执行《平均地权条例》修正案。

房地产被喻为火车头产业，如何平稳房价又不失去经济动能，是执政者的考验。

「打炒房跟健全房市是一体两面，打过头将产业掐死，影响的不只百万从业人口，也会冲击整体经济发展；房价崩落，国民的财富肯定缩水。政府应周全考量，而非只为打炒房而打炒房，全民恐要付出无法弥补的代价，」王凯文呼吁。

国立清华大学计量财务金融系兼任教授、安富金融工程研究中心执行长马瑞辰坦言，政府严格稽查、重罚红单，禁止预售屋转让等政策已一定程度打到投机客痛点，但18个月的动工期限，也确实让需要融资的建商压力爆棚。如不根本解决源头的土地供给、调降原物料成本及缺工问题，每次打炒房都会打错对象，徒劳无功。

房产专家何世昌说，建筑业迎来最严峻考验，关键就在央行于一夜间，促请银行用内规，关掉水龙头，没有资金活水，中小建商借钱卡关，恐会有人渴死而倒闭。只要有人撑不下去，第一个倒下，就会引发难以挽救的骨牌效应。

本文作者：彭杏珠

（本文摘自《远见杂志3月号441期》）

《远见杂志3月号441期》