中报观察：具备穿越周期潜质的房企有哪些特质？

中新经纬9月12日电 在市场需求不振的当下，资金链紧张、销售回款缓慢等问题成为制约房企发展的瓶颈。但也有一些企业稳住经营底盘，实现正向盈利。新城控股便是其中一家。

新城控股发布的2024半年度报告显示，报告期内，公司围绕“稳定经营”和“底线思维”，持续抬升企业经营安全度。上半年实现营业收入339.04亿元，归属于上市公司股东的净利润13.18亿元，扣非归母净利润13.18亿元，毛利率为21.6%， 同比增长2.57个百分点。

从目前还在谨慎、稳健向前的企业身上，我们可以总结一些有望引领穿越周期的潜质。

转型方向：持续提升商管业绩，注重培养深度运营能力

如今，房地产行业正站在一个转型升级的十字路口成为业内共识。在这一关键时期，顺应趋势、积极拥抱变革，显然是企业能维稳经营甚至持续发展的必由之路。面对市场环境的深刻变化，注重轻资产与加速转型构建第二曲线等，就是新的转型风向标，分别指引了具体的转型方向。

新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略的势能在上半年得到了进一步挥发。住宅开发方面，公司紧跟市场趋势，灵活调整销售策略，维持一定规模基础上，紧抓全口径资金回笼；同时通过持续的产品创新和服务升级，进一步巩固了市场地位。

商业地产作为新城控股发展的第二增长曲线，对公司整体业绩的贡献率持续攀升。半年报显示，报告期内，新城控股商业运营总收入达到62.12亿元，同比增长约19.44%，达成全年目标的一半；实现不含税物业出租及管理收入58.04亿元，占公司营业收入的17%；物业出租及管理业务毛利占比也持续提升至57%，显示出商业运营对整体业绩的强大支撑作用。

4月26日，太原吾悦广场正式开业，是今年上半年新开业的6座吾悦广场之一。截至报告期末，新城控股实现137个大中城市、201个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1527.98万平方米，出租率达97.24%。

在房地产市场正式步入存量时代的这个由“量”转“质”的关键节点，对于房企而言，仅仅依靠大规模的新项目开发已难以满足市场需求的变化。沿着这个思路，房企不再满足于简单的物业出租或销售，而是更加注重项目的长期价值挖掘与提升。

想象一下，一座购物中心可以不再仅仅是购物的场所，而是可以通过深度运营，变身成为集休闲、娱乐、文化体验于一体的生活地标，吸引源源不断的客流与商机，既为企业带来可观的经济效益，更重要的是，还能推动商业地产行业的整体升级和可持续发展。

吾悦广场正是新城控股持续推进深度运营策略落地的主要窗口。据了解，吾悦广场充分发挥自身的规模化和平台化效应，强化构建“商场-商户-用户”共赢的消费场域，持续推动商场销售和客流的提升。

以新开业的太原吾悦广场为例，公开数据显示，其开业10天累计接待客流146万，一举创下了山西商业项目开业客流的新高。在开业100天后，累计接待客流595万，会员拉新11万人，项目销售额突破3.5亿元；其中8月10日单日客流就突破10万人次，单日销售额达到800万元。

商业地产板块的强劲表现，不仅带动了销售额的稳步增长，也显著提升了品牌影响力，进而增强了公司的整体竞争力。半年报显示，目前吾悦广场已形成覆盖全年、周期性、有辨识度的营销推广体系，其中“我爱你·五月”是全年最重要且专属于吾悦的营销IP。报告期内的第八季“我爱你·五月”以“吾悦爱陪伴”为主题，融合了情感的深度链接和丰富的商品活动。期间，全国137座城市、百余座吾悦广场、近8万组家庭共同参与了本次的“520拥抱日”活动，全网曝光量达到10.1亿次，抖音话题数以亿计。

这种积极的趋势，使得商业板块为新城控股带来了长期且稳定的现金流，成为支撑公司稳健发展的重要基石。据悉，新城控股的商业持续性经营收入从2021年以来大幅超过当期利息支出，到今年上半年，该比例已经进一步增长至2.71倍。

与此同时，在转型的行动上，新城控股积极创新业务模式成立的房地产代建代管业务平台“新城建管”也值得关注。据了解，背靠母公司的战略布局与资源积累，新城建管构建了独特的“商住协同、多元整合”的开发建设运营管理核心优势，已基本实现全国化布局。

报告显示，截至2024年6月末，新城建管累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米，累计商业综合体管理项目超50个，上半年新增签约面积超352万平方米，位列中指研究院2024年1-6月中国房地产代建企业“新签约代建规模排行榜”第6位、“代建销售规模排行榜”第9位，业务规模稳步增长。

危机启示：安全的现金流、畅通的融资渠道与长期主义

在房地产市场发展的早期，部分房企依赖高杠杆模式进行快速扩张。如今市场环境发生变化，此前激进的扩张理念不仅不再适用，其中潜藏的财务风险也暴露出来。

在行业持续深度调整筑底阶段，一些具有发展韧性、恪守财务自律的房企得以率先企稳；并且意识到，行业以及企业未来发展的核心问题，已从急迫的短期生存挣扎，悄然转变为更为深远的长期发展布局。而当前及未来，保持稳定且安全的财务基本面，都是长期主义的不可动摇之基。

稳定安全的财务基本面，剖析来看意味着企业需拥有充足的现金流、合理的债务结构以及健康的偿债能力。

有回款的销售为新城控股的现金流安全提供了稳定保障。半年报显示，期内公司实现合同销售金额约235.54亿元，合同销售面积约326.22万平方米；实现回款金额247亿元，回款率达到105%。

企业内部管理的效率反映在企业的“内生造血”能力之上，是确保企业在复杂多变市场环境中持续发展的关键。报告显示，新城控股上半年经营性现金流净额为20.88亿元，经营性现金流净额连续6年为正。截至报告期末，新城控股在手现金余额达157.82亿元，在手现金充裕。

今年年初，经营性物业贷可偿还存量房地产贷款和地产债等利好新政，为优质房企改善流动性状况、提供更为便利的融资渠道等给予了重点支持，促使业内企业积极盘活以经营性物业为代表的存量资产。

在此背景下，房企在通过优化经营策略、提升运营效率等方式增强自我造血机能之外，也积极拓展外部融资渠道，以实现资金来源的多元化和稳定性。半年报显示，今年1-8月，新城控股新增120亿元以吾悦广场为抵押获取的融资，商业板块持续为新城控股的融资性现金流带来增量。

此外，今年5月，新城控股成功发行年内第一期中期票据，获得中债增全额担保，发行规模13.6亿元，总认购倍数超2.7倍，3年期票面利率3.2%，5年期票面利率3.4%，保持较低的融资成本。这也是公司继成功发行四笔中债增全额担保中票后，在2024年度再次得到民企债券融资支持工具的政策支持。

内生与外源融资相结合的策略，为新城控股在当前市场环境下实现可持续发展奠定了坚实基础。再加上压降有息负债、积极偿债都是新城控股一直坚持的动作，公司稳定安全的财务基本面不断被夯实。

财务数据显示，截至上半年末，公司融资余额为558亿元，较年初压降13亿元，债务结构进一步优化；公司合联营权益有息负债降至39.52亿元，相比年初再次下降12.56亿元。此外，新城控股始终坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。报告期内，公司也已如期偿还境内外公开市场债券19.7亿元。(中新经纬APP)