中报观察｜中国金茂 做有准备的人

观点网 有准备的人，总可以逆风冲上潮头。

8月27日，中国金茂发布2024年中期业绩报告，数据显示，中国金茂上半年录得签约销售额445亿元，位居第12名，稳居前15位置。

而在不少同行利润下跌的大环境下，2024年中期，中国金茂公司所有者应占溢利却逆势上涨133%，达10.10亿元；若扣除投资物业公平值亏损（已扣除递延税项），公司所有者应占溢利约为10.996亿元，增幅更是达到174%。每股盈利同比上升165%。

为何在房地产行业持续下行的同时能够录得逆势增长？中国金茂管理层在当日举行的业绩发布会上有这样的表述：“中国金茂‘一核·三聚焦’的战略方向和坚持品质改善的定位，与当下国家、市场、行业的需求高度契合。2024年公司以高品质开发为核心，持续提升产品力并快速发展精品持有、品质服务、建筑科技的第二曲线业务；上半年产品迭代后取得的市场认可，充分验证了公司战略坚持的意义，进一步坚定了公司未来发展的信心。”

都说机会总是留给有准备的人，中国金茂在“一核·三聚焦”的业务战略下，早已开始多元布局，如在保持高品质开发方面，坚持“质在量先”，并在今年3月份推出全新产品线“金玉满堂”，让市场看到了这家企业在“做好产品”方面的追求。

聚焦精品持有方面，中报显示，金茂商业板块经营收入、销售额、EBITDA分别录得13%、11%、75%的增幅。在酒店经营领域，中国金茂也持续提升轻资产管理能力，并实现轻资产管理输出。

值得一提的是，‌金茂商业REIT于2024年3月12日正式在上交所上市交易，成为国内首批获得投资认可的商业REITs产品，并打通了中国金茂不动产“募投管退”的全链条能力。

高端服务业务同样是增长态势。根据金茂服务中期业绩报告显示，金茂服务上半年在管面积较2023年底增长16.5%，营收、净利润同比录得10%、22%增幅。

建筑科技创新业务则围绕主责主业，着力培育专精特新业务，按照中国金茂的说法就是，建筑科技创新业务帮助主业构建技术护城河，夯实差异化竞争优势。

开发业务保质量

虽然房地产行业仍未见回暖，2024上半年新建商品房销售额也继续同比下降25%，但在好品质的加持下，中国金茂的房开业务依然录得不俗的成绩。

中报数据显示，金茂上半年实现签约445.4亿元，在观点指数《2024年1-6月房地产企业销售表现》中排第12名，稳居第一梯队。

与此同时，公司上半年累计回款413亿元，回款率达93%。

事实上，近几年来楼市虽低迷，但豪宅及改善型需求似乎一直是坚挺的存在，而这也恰恰与金茂“以高品质开发为核心，深耕聚焦核心城市及核心地段，聚焦高端改善”的产品策略相吻合，甚至在量价齐跌的行情中，金茂也藉此录得了单价微升的走势。

业绩会上，管理层就透露道，公司半年度超87%的签约额由一二线核心城市贡献，住宅公寓产品平均签约单价约2.2万元/平米，较2023年仍有微涨。

谈及对好产品的追求，就不得不提到中国金茂今年3月份推出的“金玉满堂”四大全新产品线，作为国内品质地产开发企业，中国金茂一直将品质、科技、服务视作企业发展的基石。

面对不断变化的新形势，中国金茂从客户研究与需求的洞察出发，焕新升级并推出四个产品线——“金、玉（璞）、满（M）、堂（棠）”。

“金”指的是已经进化到3.0的“金茂府系”，十四年来，金茂府不断进化，已落子全国29城74府，凭借12大科技系统，提供了全新的绿色健康、智慧科技高品质居住解决方案，成为中国累计获得国内外绿色认证最多的产品系。

如去年9月，金茂府系3.0首发作品“天津体北金茂府”正式亮相。12月22日首次开盘，成交总金额已超15亿元；今年3月22日，上海中环金茂府首开，这也是全新升级的金茂府3.0在华东地区的首作，266套住宅实现全部售罄。

这样的例子比比皆是，据介绍，今年上半年，中国金茂旗下已有7个府系3.0项目在售。其中上海中环金茂府、杭州上城金茂府、上海张江金茂府、南京桃园金茂府首开去化率均达到100%。天津体北金茂府、西安科技路金茂府、苏州狮山金茂府也持续热销，位列所在城市的板块新房销冠。

此外，“玉”对应中国金茂“璞”系，对标金茂府，定位上则稍有不同，为“城市核心区的国际东方艺术作品”。上半年，首个璞系项目西安璞逸曲江先后两次开盘，均录得售罄的好成绩，逆市热销15亿元。

“满”是中国金茂为财富新贵、高级白领、时尚达人打造的M系产品，定位为城市核心区域的公寓大平层产品。“堂”系产品定位为城市改善家庭打造全龄友好的社区，首个项目天津金茂晓棠同样开盘即售罄，去化192套房源。

对此，中国金茂管理的总结是：以高品质开发为核心，深耕聚焦核心城市及核心地段，聚焦高端改善，快速周转，提升盈利贡献，深入研究客户需求，焕新升级“金玉满堂”四大产品系，新获取项目首开精彩亮相，“做一成一”。

追求产品质量的同时，中国金茂还牢记保交付责任，上半年实现27个批次约1.4万套房屋按期交付，交付满意度90分，在“保交房”基础上实现“交好房”。

持有+服务 快增长

事实上，在城市运营的思路之下，中国金茂在房地产开发业务之外，早已聚焦精品持有，打造了商业、酒店、公寓轻资产管理的能力。

据中报显示，其持有的写字楼，均坐落于城市的核心地带或城市新城内，地理区位极佳。其中，北京凯晨世贸中心和西城金茂中心位于北京金融街商圈，毗邻一号线地铁和西长安街；上海金茂大厦则位于浦东陆家嘴金融贸易区内。

数据显示，于报告期末，北京凯晨世贸中心出租率达96.8%，西城金茂中心出租率为90.7%，上海金茂大厦为86.5%，南京玄武湖金茂广场一期也达到89.2%。

零售商业运营方面，在营项目包括上海J·LIFE、南京金茂览秀城、长沙金茂览秀城、青岛览秀城、张家港览秀城、青岛金茂湾购物中心、天津金茂汇、宁波金茂汇、北外滩J·LIFE等，已成功进入上海、丽江、南京、长沙、青岛、重庆、张家港、武汉、天津、杭州、宁波等城市，在营及筹开项目共16座。

酒店经营领域，中国金茂致力于在核心城市精选地段运营地标性和精品特色高级酒店项目，拥有成熟完善的高级酒店设计、开发和投资经营能力，同时持续提升轻资产管理能力，并实现轻资产管理输出。

数据显示，中国金茂经营的酒店好评率达93%，位居行业第一。

得益于上述持有及运营管理业务的复苏，于中期期末，金茂商业板块各项数据均录得明显增长，其中经营收入同比增长13%、销售额增长11%、固定租费增长12%、EBITDA增幅更是达到75%。

值得一提的是，作为首批商业公募REITs上市产品之一的“华夏金茂商业REIT”同样成绩亮眼。在今年3月12日上市交易两个月后，其简单年化分派率即达4.98%，截至8月简单年化分派率升至5.01%。

该项目底层资产为长沙金茂览秀城，是中国金茂首个城市级商业力作。长沙览秀城于2016年底开业，至今已成为具有稳定收益的成熟购物中心项目，今年上半年其经营收入增长133万元、NOI增加270万元、EBITDA增加168万元，均实现显著增长。

各个业务板块均衡发展才能稳步前进，所以金茂在服务板块也保持着不俗的表现。

据金茂服务中期报告显示，其上半年总收入约14.91亿元，同比增长10.2%；毛利约3.66亿元，同比增长2.5%；期内利润约1.81亿元，同比增幅达21.9%。

与此同时，截至2024年6月30日，金茂服务合约建筑面积约1.174亿平方米，在管建筑面积约9810万平方米，同比分别增长24.2%及38.2%。其中高能级城市在管面积占比达91%。

至于以往外界关注较少的建筑科技领域，扮演的或许更像是幕后工作人员的角色，但也正是得益于建筑科技的加持，才保证了中国金茂各个业务实现“差异化竞争优势”。

“通过‘持有、服务及科技’业务的聚焦发力，加速打造第二曲线。同时，探索并落地城市运营商管理新模式，从‘一个金茂’大局出发，推动业务协同发展，加快构建房地产发展新模式。” 管理层如此表示。

回顾期内，中国金茂继续夯实科技人居系统和减振降噪等全流程一体化EPC服务模式，通过持续研发不断改善过滤效果，增强降噪能力，助力金茂府系3.0不断升级；智慧能源板块聚焦综合能源服务和绿色大数据中心业务，着力提升经营效益，持续提升社会环保效益，为达成“碳达峰”、“碳中和”的目标贡献企业力量。

据了解，多年来，中国金茂一直积极践行可持续发展理念，ESG表现获得国际权威ESG评级机构晨星认可，入选《财富》中国ESG影响力榜，并被纳入恒生港股通中国央企ESG领先指数。

曾有业内人士就表示，在地产行业下行期中，房地产下一个阶段转变之一，就是从普通的住宅向功能性住宅转移，住宅要附加更多健康管理的功能。中国金茂项目绿色低碳、可持续发展的理念也正与此契合。

财务融资绿色健康

在如今的行业态势下，评价一家企业是否可持续，当然还离不开财务指标的“绿色健康”。

中报显示，中国金茂“三道红线”维持全绿档，并持续优化境内外债务结构。

查阅数据了解，截至2024年6月30日，中国金茂利息开支总额约为35.468亿元，同比减少10%。期内，资本化的利息开支同比减少9%。因此，其上半年融资成本约12.7亿元，较上年同期减少13%。

同时，公司上半年新增境内融资平均成本仅3.28%，境内外新增融资平均成本3.66%，维持较低水平。

外币债务和短期债务占比进一步下降，其中一年内到期债务占比由上年的19%进一步降至15%，外币债务占比则由29%降至26%，平均债务期限为6.02年。

基于优质物业积累和企业信用背书，中国金茂继续发挥融资端的优势，积极拓展多种资金筹集管道。

如将商业资产进行资产证券化的“金茂大厦CMBS”，获得资金35亿元。据观点新媒体了解，“金茂申万-上海金茂大厦-鑫悦绿色资产支持专项计划（碳中和）”为全国最大规模的储架碳中和CMBS、全国首单灵活期限储架CMBS、央企首单单楼宇储架CMBS。

金茂大厦CMBS发行规模高达100亿元，此次为第三期发行，发行规模34.99亿元，至此，金茂100亿元碳中和债券发行完毕。

相较于其他绿色债券，碳中和债券发行条件更加严格，对底层资产的绿色建筑要求更高。该项目底层资产上海金茂大厦是金茂的商业代表作，项目单体建筑面积达29万平方米，是集现代化办公楼、五星级酒店、会展中心、娱乐、商场等设施于一体的多功能型摩天大楼。

至此，发绿债与践行绿色低碳形成闭环，金茂在产品开发与企业发展上的战略前瞻也可见一斑。

除此之外，中国金茂上半年还分别发行了30亿元、20亿元两笔中期票据，均实现超高认购倍数，利率2.8%更是创下历史新低。

另外，中国金茂的开发贷同样维持极低水平，如厦门、上海、杭州项目开发贷利率仅为2.17%、2.29%、2.4%。

持有物业抵押贷方面也有着长期限、低利率的特点，如金茂深圳JW万豪酒店、天津海河金茂广场的抵押贷款均为10亿元，年期均长达15年，利率分别为3.25%、3.2%；张家港金茂览秀城抵押贷款10亿元，年期10年，利率仅3%。

在优化债务结构的同时，中国金茂还在管理上进一步精益，持续推进降本增效，管理费用、销售费用、财务费用较去年同期分别下降34%、19%、13%。

可以看出，房地产行业从新增市场进入存量市场，高歌猛进的模式走入历史，中国金茂高品质、多元布局等优势开始逐渐显现——

对好产品的追求使其项目“做一成一”，在市场低迷时也能大卖；持有及服务业务快速增长，提供持续可观的现金流；优质财务数据可以保有更低融资成本与畅通融资渠道，也让市场对其保有更强信心。

不过这些都离不开前瞻布局与综合实力的打造，并非能够一蹴而就。

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