中报观察｜世茂服务增利

观点网 8月29日，世茂服务发布2024年上半年业绩报告。期内公司营收同比下降1.6%至40.3亿元，净利润则实现逆势上涨，同比提高3.4%至2.1亿元。

报告期内，公司物业管理服务收入27.6亿元，同比增长5.7%，基石业务表现稳重有升。非周期性业务实现收入38.4亿元，同比上升0.9%，占总收入的比例则上升2.4个百分点至95.4%，自主发展能力得到进一步增强。

世茂服务管理层认为，物业服务行业拥有最坚实的客户基础和最持续的客户需求，民生属性也让行业具有极强的穿越周期能力。因此，物业服务的行业前景依旧光明。

上半年，面对房地产行业的持续深度调整，该公司主动调整了管理模式，一方面把管理重点聚焦在物业管理服务及相对成熟的社区增值服务上，业务更聚焦。

另一方面，公司主动提高项目准入门槛，锚定优质新项目，优化项目结构，全面提高在管项目质量。在项目选择上，聚焦高价值项目、高能级城市及优质市场。

业绩观察

报告显示，上半年世茂服务实现收入约为40.32亿元，较2023年同期下降1.6%。

该公司的收入主要来自物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、城市服务四大板块。报告期内，四大业务产生的收入分别为27.61亿元、5.87亿元、0.81亿元、6.03亿元，占公司总收入比重分别为68.5%、14.5%、2.0%、15.0%，同比变动为5.7%、-17.3%、-33.2%、-7.9%。

从毛利率来看，公司整体毛利率水平为20.1%，较2023年同期的21.1%相比下降了1个百分点。

分四个业务板块来看，其中物业管理服务的毛利率为20.0%，同比下降0.7个百分点。公告中给出的原因是为了提升项目品质，公司针对标杆项目增加了设施设备更新改造投入，同时，低毛利率项目的占比提升较快，比如来自第三方的项目、公建类项目等。

另外，社区增值服务毛利率为27.0%，同比下降2.1个百分点；非业主增值服务为16.9%，同比下降2.1个百分点；城市服务为14.3%，同比微升0.4个百分点。

在三大业务录得毛利率下降的前提下，世茂服务上半年的毛利也同比下降5.9%至8.12亿元，公司期内经营利润为2.52亿元，同比下降6.2%。

尽管收入毛利都下降了，但世茂服务最终还是实现了利润的增长。期内公司净利润为2.11亿元，同比上升3.4%，其中归母净利润为1.84亿元，同比上升18.9%。

从报告来看，世茂服务此次实现净利润的增长主要是得益于交税的变少。上半年，公司所得税开支为5118.9万元，同比下降36.6%，净减少金额为2951.4万元，同期公司净利润净增加金额为689.1万元。

截至今年6月底，世茂服务旗下包含到期日超过三个月的定期存款现金及现金等价物规模为44.1亿元，较上年末的47.88亿元缩减了7.9%。公司给出减少原因为：主要是由于服务费回款率不达预期，同时支付了部分剩余的股权收购对价款。

在“账”越来越难回收的情况下，世茂服务堆起来的账款规模也越来越庞大了。截至期末，公司应收贸易账款及票据达47.58亿元，较上年末增长约15.9%，其中来自第三方的比例约为84%。

从账龄分析，1年内的应收账款比例约为63%，1至2年的占比16%，2至3年的占比14%，3年以上的占比约7%。

期内，公司该部分计提减值亏损约9.95亿元，较上年末增加10.9%；期末公司应收贸易账款余额达37.63亿元，较上年底的32.09亿元增加17.3%。

为了应对越来越多的账，世茂服务采取了众多“追债”动作，包括深入分析回款卡点及难点，分级分类制定有针对性的措施。同时还通过提升服务质量，提高客户满意度来促进收缴回款等。

业态选择

截止报告期末，世茂服务合计为1491个项目提供服务，业态包括住宅、高校、公建、产业园及医院等，实现在管建筑面积约2.47亿平方米，同比下降5.3%，其中来自第三方的面积约为1.86亿平方米，占比75.2%；合约建筑面积3.33亿平方米，同比下降3.9%，来自第三方的面积约为2.57亿平方米，占比77.2%。

上半年，世茂服务不断优化调整项目组合，聚焦于住宅物业，加大对优质住宅物业项目的拓展力度，提升住宅物业占比，在公司第三方竞标外拓中，新增住宅物业合约建筑面积为780万平方米，占比达到了44.1%，比重与上年同期基本持平；新增住宅物业在管建筑面积为350万平方米，占比较同期提升2.2个百分点至35.7%。

报告期末，世茂服务旗下住宅物业合约建筑面积为1.92亿平方米，占比为57.7%，同比提升1.8个百分点；在管面积约1.45亿平方米，占比达58.5%，较去年同期提升5.3个百分点。

公司在管住宅物业中有73.3%的项目位于在一线、新一线、二线城市，该部分位于高能级城市项目的在管面积达1.2亿平方米，较去年同期提升了6.0%，有助于公司提高收缴率的同时提供了长期发展基础竞争优势，还为社区增值服务业务的发展提供了沃土。

非住宅物业方面，世茂服务上半年实现第三方竞标外拓新增在管建筑面积约630万平方米，占比64.3%；新增合约建筑面积990万平方米，占比55.9%。

在业态选择上，世茂服务似乎偏爱高校与医院物业。在高校赛道，公司新拓了中国农业大学、温州大学、浙江金融职业学院等优质高校服务项目；在医院后勤服务领域，公司新拓展了长沙妇幼保健院项目，并积极走出湖南市场，拓展了年合同总金额超5000万元的江西萍乡市人民医院项目。

截止目前，世茂服在管学校和园区265个，覆盖45座城市，服务全国985高校12所；服务覆盖三甲医院12所，医院71个。

上半年，世茂服务实现第三方竞标外拓新增年饱和合同金额为6.20亿元，同比下降14.7%；新增合约建筑面积约1770万平方米，同比下降33.0%；新增在管建筑面积约984万平方米，同比下降41.3%；第三方竞标外拓新增项目平均物业管理费为2.3元/平方米/月，与上年同期持平。

新拓展的项目中，优质大客户的占比高达66.1%，年饱和合同金额大于一千万元的项目13个，期内中标了中国移动贵州公司、国家会展中心（天津）、浙江大学海南先进技术与产业创新平台等标杆项目。

除了在业态上，世茂服务在项目的整体质量上亦做出了抉择。

为提升整体的管理效能，该公司对在管项目组合进行了优化调整，主动退出部分利润率较低、发展潜力较小的项目，提升整体在管项目的质量。

报告期内，世茂服务合计终止在管建筑面积1750万平方米，同比下降8.4%；其中住宅物业退出的面积约550万平方米，占比31.4%，非住宅物业退出面积1200万平方米，占比68.6%。

不管是业态还是质量，世茂服务均作出了自己的选择。

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