营收增长但毛利率下滑 越秀服务继续卯定1亿平方米“目标” | 物企中报观察

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

越秀服务上市以来一直锚定的目标，要被推迟完成了。

2021年上市之初时，越秀服务曾提出未来两到三年内要实现管理规模达到1亿平方米的目标；但今年这一计划则发生了变化。

越秀服务管理层在2024年年中业绩发布会上表示，由于收并购出现缺口导致1亿平方米的目标无法在三年内实现，但这一目标将是坚定不移的，因为物管市场仍然相对分散，未来也会逐步走向高质量发展的道路，行业整体也存在一定的整合空间，集中度也会持续上升。

作为房地产的上下游行业，物业服务虽然受到市场波动的影响较小，但今年也出现了一些意料之外的状况。例如，重庆近期多个住宅小区要求下调物业费，这种相对偶发的事件也可能对物业企业带来一定的影响，同时考验他们的应对能力。

越秀服务执行董事兼常务副总裁张成皓在业绩会上对此分析称，目前越秀服务旗下大部分项目分布在大湾区、中西部及华东区域的一二线城市，平均物管费大约2.8元/平方米·月，整体收费处在一个相对合理的区间，上半年也没有出现物业费下调情况。

张成皓表示，“未来随着一些项目成立业委会，可能会出现议价的情况，也可能会对物业公司利润产生一定影响。我们会根据项目管理的实际情况，围绕客户需求，前置沟通，向客户提供质价相符、优质优价的服务。”

调整结构

今年上半年，越秀服务业绩保持稳健增长，但毛利率受到市场影响也有一定回落。根据财报，报告期内，越秀服务实现营业收入19.60亿元，同比增长29.7%；股东应占盈利为2.78亿元，同比增长12.1%；毛利率为25.9%，同比下滑2.2个百分点。

越秀服务毛利率近年来呈现平滑的下滑趋势。

越秀服务管理层回应称，26%左右的毛利率是相对可以接受的水平，因为这也是行业的普遍回调。“随着房地产行业的变化，加之刚性成本上涨的影响毛利率发生了一些调整，但在合理的范畴内。未来我们计划通过结构上的优化，尽量维持毛利率的平稳；同时也通过智能化机械化的手段减少对人的依赖，以应对人工成本的上涨。”

毛利率表现平淡，越秀服务的管理面积增长速度也在放缓。截至今年6月30日，越秀服务合约面积是8881万平方米，较2023年底增长6.4%；在管面积6667万平方米，较2023年底增长2.2%。总合约面积和总在管面积均有上涨，但是增长幅度不一致，这是越秀服务主动作为的结果。

今年上半年，越秀服务主动退出了一些低效的项目。越秀服务管理层表示，以前投资的部分项目因为合同到期或者本身项目素质达不到运营或者毛利率的要求，越秀服务选择了主动的调仓。“在当前的市场环境下，越秀服务还是质量优先。”

这也在客观上导致越秀服务失约了达成三年管理面积的目标，因为越秀服务的管理面积主要来源于三种输送方式：一是来自母公司的关联交付，当初的计划是每年500万平方米左右；二是市场投拓，通过竞标方式增加规模；三是收并购。

越秀服务管理层表示，关联交付每年都在按部就班地拓展，近两年越秀集团和广州地铁每年大约有1000万平方米的交付规模；但收并购却产生了一定的缺口，对于这方面，越秀服务一直是密切跟进，对风险全面评估，但实际上会采取慎重的态度来保证高质量的收购。

对于收并购的原则，越秀服务管理层称会重点关注能够与公司产生协同效应较高、经营质量和可持续性高、能够提升区域密度、估值相对合理的标的公司。“越秀服务不会盲目扩张规模，还是要做负责任的收并购。”

行业变化

前不久，重庆多个小区要求下调物业费的事件引发了市场的高度关注。这起事件的起因是，2023年12月，重庆市人民政府办公厅发布《重庆市物业服务收费管理办法》；今年2月，重庆市发展和改革委员会也发布了《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》。

上述文件明确了住宅前期物业收费统一实行政府指导价，且把物业服务分为四个等级收费。以中心城区的有电梯住宅为例，其四级收费最高，约为1.9元/平方米。

许多小区业主据此要求下调物业费。这虽然是偶发事件，但是可能对整个行业产生较大的影响。在业绩会上，越秀服务也不可避免谈及于此。

张成皓表示，全国大部分城市都有物管费指导价的标准，但是一些定位和服务品质相对较高的项目也允许通过备案的方式实现指导价的突破。同时，定价或者价格调整环节主要产生在前期的物业服务阶段，或者小区成立业委会之后再重新选聘或续聘物业公司的时候。

张成皓续称，目前来看，越秀服务的项目多数分布于大湾区、中西部和华东的一二线城市，平均物业管理费大约2.8元/平方米，处在相对合理的区间。

根据越秀服务的财报，今年上半年，越秀服务旗下住宅、TOD、商业及产业园、城市服务及公建四个业态分别占在管面积的62%、11%、17%、10%。从区域分布上看，67%的在管面积分布于大湾区及华东地区，而近九成在管面积位于经济发达的一二线城市。

张成皓指出，未来可能也会出现和业委会有一些议价的情况，这也可能对物业公司的利润产生影响，越秀服务会根据项目管理的实际情况，围绕客户的需求前置沟通，为客户提供质价相符优质优价的服务。

对于未来的发展，越秀服务非执行董事兼董事会主席朱辉松指出，物业管理行业在经历了由资源驱动、资本驱动后逐渐回归服务本源。面对行业规模增速放缓、行业竞争不断加剧的新形势和新挑战，公司坚持用心服务、提品质、精益管理、创效益的年度主题，强调做温度的物业服务、有质量的规模外拓、有效益的增值服务。