越秀服务上半年毛利率降至25.9% 收并购将更谨慎
中新经纬8月21日电 (薛宇飞)20日，越秀服务集团有限公司(下称越秀服务)发布了2024年中期业绩公告，并举行中期业绩媒体电话会。
电话会上，越秀服务管理层再度回应了在管面积目标推迟的提问，表示对收并购会比较慎重，要保证高质量收购。面对上半年的毛利率有所走低，越秀服务管理层认为，这还是一个相对可以接受、比较高的水平。
慎重对待收并购
从管理规模看，据中期业绩公告披露，截至2024年上半年末，越秀服务拥有合约项目508个，总合约面积8881万平方米；在管项目418个，总在管面积6667万平方米。报告期内，越秀服务新签约项目59个，新增合约面积926万平方米，其中，约600万平方米来自市场拓展。
与2023年年末相比，越秀服务今年上半年的总合约面积、总在管面积分别环比增长了6.4%、2.2%；与2023年上半年末相比，总合约面积、总在管面积分别同比增长14.61%、13.46%。
越秀服务此前立下目标，要在上市三年时，即2024年年中在管面积突破1亿平方米。之后，公司将这一目标推迟两年完成。在媒体电话会中，越秀服务执行董事兼行政总裁张建国表示，上市之初提出规模增长目标主要是通过三个渠道来完成，一是来自母公司的关联交付，当初的计划是每年500万平方米左右；二是市场投拓，通过竞标方式增加规模；三是收并购。
张建国称，关联交付和市场投拓在正常推进，但在收并购方面，公司的判断比较慎重，要保证高质量收购，一个是重视标的的协同效应，另一个是城市密度。越秀服务执行董事兼常务副总裁张成皓表示，物管行业相对分散，市场集中度会持续上升，相信并购行为还会持续。但同时要看到，过去几年市场上的一些大型收并购出现了不少问题，商誉减值给企业盈利带来比较大的影响。越秀服务对未来的收并购会更加谨慎，全面评估标的质量和业务可持续性，以及与公司现有业务的协同效应。
据中期业绩公告披露，截至2024年上半年末，越秀服务旗下住宅、TOD、商业及产业园、城市服务及公建四个业态分别占在管面积的62%、11%、17%和10%。区域布局方面，越秀服务67%的在管面积分布于大湾区及华东地区，而近九成在管面积位于经济发达的一二线城市。
回应毛利率走低
今年上半年，越秀服务实现营业收入为19.60亿元人民币，同比增长29.7%；毛利率为25.9%；股东应占盈利为人民币2.78亿元，同比增长12.1%。
从毛利率表现看，越秀服务的毛利率较2023年上半年的28.1%有所下滑。中期业绩公告称，主要是受非商业物业管理及增值服务的毛利率下降的影响。具体看，非商业物业管理及增值服务的毛利率由2023年上半年的27.3%下降至今年上半年的24.4%，其中，物业管理服务的毛利率维持相对稳定；非业主增值服务受房地产开发行业及整体经济形势放缓的整体影响，毛利率由2023年上半年的32.5%下降至今年上半年的28.7%；社区增值服务的业务结构变化导致毛利率由2023年上半年的35.5%下降至今年上半年30.5%。
非业主增值服务、社区增值服务，曾被物管行业视为利润增长点，但从近两年上市物企的表现看，这两项业务的毛利率都在下降。
张建国称，25.9%的毛利率，还是相对可以接受、比较高的水平。随着房地产市场变化，包括成本的刚性上涨，整个物管行业的毛利率都出现一些调整。他称，社区增值服务有30.5%的毛利率，还是非常好的生意。非业主增值服务的毛利率下降到28.7%，公司也认为是处于相对合理的范畴。公司会通过结构优化，维持毛利率的平稳，应用智能化、机械化手段减少对人工的依赖，应对人工成本上涨。同时，继续增加毛利较高的增值业务的占比。
今年上半年，越秀服务商业物业管理及运营服务的毛利率由2023年上半年的31.5%增加至今年上半年的32.4%，公司称，这主要得益于对存量项目的精益管理。
今年，重庆等地推动住宅小区物业费下调一事，引发行业关注。张成皓表示，各城市的
物管费都有指导价标准，对于一些定位和服务品质相对较高的项目，政策允许通过备案等方式突破指导价。越秀服务大部分的项目分布在大湾区、中西部和华东区域的一二线城市，公司平均物管费约在2.8元/平方米/月，整体处于相对合理区间。在今年上半年，公司没有出现物管费下调的情况。
张成皓表示，随着一些项目业委会的成立，未来可能会出现物管费议价的情况，可能会对物业公司的利润产生一些影响。越秀服务会根据项目管理的实际情况，围绕客户需求进行提前沟通，给客户提供质价相符、优质优价的服务。
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责任编辑：魏薇 李中元