中报观察 | 中海物业增速放缓

观点网 房地产市场上半年仍处于调整转型的过程中，持续的成交下降令物业行业整体增速放缓，作为行业头部的央企中海物业也难以幸免。

8月27日，中海物业公布了2024年中期业绩，规模、收益和溢利，整体保持增长态势，但增速却同比趋缓。

财报显示，中海物业2024上半年在管面积较上年底增长5.3%至4.227亿平方米；收益同比上升9.0%至68.38亿元；毛利同比上升14.2%至11.48亿元；公司普通股权持有人应占溢利同比上升16.0%至7.375亿元。

据参会的投资者表示，管理层在业绩会商对经营情况做了总结，“上半年中海物业稳中求进，落实'服务为本、效益为先、规模为基'的协同策略，持续推进内生外拓1：1，增值业务产品创新等目标，取得了收入盈利持续增长，毛利率稳中有升的成绩。”

增速放缓

具体分析来看，中海物业当前共有物业管理服务、增值服务（其中包括非住户和住户）及停车位买卖三大业务板块，2024上半年整体收益同比增长9.0%至68.37亿元，主要是由于物管服务中包干制在管面积增长所致，而住户增值服务的增长则被非住户部分下滑抵消，停车位买卖业务仅同比增长1.1%。

与上年同期的增速相比，2024上半年中海物业收入增速同比下滑了14.2个百分点，背后是在管规模增速的放缓， 或许是由于在2023年业绩发布会上，行政总裁肖俊强称今年不再考核面积。

财报显示，今年上半年中海物业在管面积增加2120万平方米，不到去年同期4300万平方米的一半。截至2024年6月30日，该公司在管面积达到4.227亿平方米，其中来自中建及中海集团的在管面积占比59.2%，为2.503亿平方米，来自独立第三方的在管面积为1.724亿平方米，占比为40.8%，总体比例较上年度末变化不大。

同时，上半年中海物业外拓成绩有明显的下滑，期内新增项目的46.7%来自独立第三方，其合约额约达9.2亿元，而上年同期新增项目的74.5%来自独立第三方，其合约额约达17.82亿港元；来自独立第三方在管面积为990万平方米，较上年同期3210万平方米大幅下降。

而关联方的供给也只是同比微增，本期内来自中建和中海集团的在管面积为1130万平方米，2023年中期来自关联方的面积约为1090万平方米。

管理层于业绩会上表示希望与中建系加强内部合作，形成业务互补、资源互动和效益互增。

特别是在城市服务方面，协同中建系的资源，以介入大量城市旧改、城市更新等。“这些领域的合作空间比较广阔、市场容量较大，可以采取多种合作形式，如股权合作、战略合作、物业管理、委托合作等。”

对于第三方拓展，中海物业年初提出了“三高”的策略，具体是指拓展“高合约、高转化、高效益”的项目。管理层认为，公司在不断从小区走向城市，由社区走向基层治理，由劳动密集走向智慧物业的过程中，拥有非常大的拓展机遇；再有随着物业行业专业化、智慧化发展，中海物业在非住业态上也有更广阔的发展空间。

诸多挑战

近年来，随着基础物业管理服务领域进入红海竞争阶段，行业内开始了“第二增长曲线”的探索，中海物业董事会主席张贵清在2023年中期业绩会上就提到，“未来的增长要靠增值服务，关键看企业有没有能力把握这个机会。”

今年年初，中海物业在深圳召开了增值服务合作商大会，有超500家各行业企业参加。会上，中海物业旗下社区增值专业子公司，优你互联与20余家企业现场签约，涉及领域包括公区、美居、零售、到家、文旅、白酒、能源服务、地产服务等，签约总金额超过2.5亿元。

从加码的结果来看，2024上半年中海物业住户增值服务收入约6.87亿元，较上年同期6.23亿元同比增长10.3%，增长率较上年同期56.9%下降了46.6个百分点。

财报解释，零售消费及团购录得强劲增长，但美居服务需求疲弱，而社区资产经营服务竞争积累，需透过地区的联营合作伙伴以进行市场渗透。

同样，掣肘业务增长的还有非住户增值服务，因为地产行业压抑对新入伙项目的设备安装、专项及智能化工程业务量，减少物业发展商对交付前服务和销项查验服务的需求，该业务上半年同比下滑13.7%至9.115亿元。

值得一提的是，中海物业过往常被诟病的毛利率在其成本管控下同比上升了0.8个百分点至16.8%，有轻微改善迹象。毛利较去年同期增加14.2%至11.48亿元。

但较同行相比仍处于较低水准。据悉，同为央企的保利物业及与其规模相差不大的绿城服务今年上半年分别录得毛利率20.46%及19.2%。

据了解，本期毛利率增长0.8个百分点主要是透过减省物资成本、降低杂费及加大分包力度等措施取得。期内中海物业员工数较2023年末减少了2843人至40178人；但即使在精益化管理框架下，销售及行政费用也仅轻微上升2.8%，成本管控的难度在不断提升。

据投资者转述，管理层在业绩会上表态称，“尽管目前市场充满挑战，公司未来还是希望能够稳定毛利率水平，争取做到稳中有升”。

同时也提到，毛利率未来将面临四个方面的挑战：一是物业有降费倾向，行业竞争也在加剧；二是经济持续下行，应收账款坏账风险有上升可能性；三是消费降级趋势未见好转，增值业务增长速度和毛利率水平有下行压力；四是开发商服务和车位销售的规模和利润率均呈下行态势。