中报观察 | 中海宏洋深挖三四线

观点网 下行的市场中，三四线城市去化一直是各大房企的“难题”。

而恰恰随着其他头部房企更集中资源投放于一二线城市，中海宏洋布局的40城市中的优势则相对明显，市场占有率进一步扩大。

8月23日，中国海外宏洋集团在港交所发布公告披露2024上半年业绩情况，期内实现收入218.52亿元，同比下跌19.6%；公司拥有人应占溢利为8.85亿元，同比下降48.5%。

收入主要由销售物业、物业租金收入和酒店及其他服务收入贡献，其中销售物业贡献216.76亿元、物业租金收入贡献1.31亿元、酒店及其他服务收入贡献4538.5万元。

利润下降主要受内地整体房地产市况持续整固的影响，期内中海宏洋毛利较去年同期下降52.5%至21.08亿元；整体毛利率则收窄至约9.6%，2023年同期毛利率为16.3%。

三四线销售

中海宏洋于公告中并未讳言市场面临的一系列挑战，进而指出，期内中海宏洋的合约销售额达190.17亿元，同比下降26.7%，对应的合约面积合共165.62万平米，同比下降22.8%；应占权益合约销售额为156.3亿元，较去年同期下降23.1%；住宅平均销售价格约每平米人民币12,500元，同比下跌3.8%。

中海宏洋表示，自身销售表现优于市场大部分竞争对手。

于回顾期末，中海宏洋累积认购未签约额为6.89亿元，总合约面积为5.21万平米。

观点新媒体获悉，在中海宏洋上半年销售当中，合肥销售金额为19.1亿元；金华录得11.94亿元；赣州录得10亿元；汕头录得9.72亿元；呼和浩特录得9.62亿元；销售贡献排名靠前的均为较低能级城市。

这也是中海宏洋长期分散投资深耕的效果。

据披露，中海宏洋于21个城市的销售金额位列当地前三名，较去年末增加三个城市；其中汕头、呼和浩特、赣州、扬州、唐山、南通等十一个城市排名第一，较去年末增加四个城市。

投资方面，中海宏洋表示，会坚持“三个主流”的投资原则，布局主流城市，投资主流地段，发展主流产品；密切关注潜在投资机会，精准投资，积极补充优质土地。

在比较具有挑战的市场环境下，中海宏洋也在持续补充土地储备。根据公告，上半年，中海宏洋系列公司通过公开市场招拍挂，合共获得银川、徐州及合肥三幅土地，新增权益楼面面积24.69万平米，新增权益土地价格为13.85亿元。

并购方面，收购了江苏省常购州市两个合作项目剩余股权，总代价为约5.01亿元，

截至上半年末，中海宏洋系列公司拥有土地储备总楼面面积为1583.42万平方米，权益楼面面积为1305.07万平方米。

该公司也提及到，居民多样化的住房需求仍普遍存在，市场上稀缺产品价值依旧，热度不减；更具性价比的改善类产品更受市场青睐。中海宏洋将坚持按“做精存量，做优增量”的思路部署具体工作。

其表示，下半年，存量方面，将精益平衡，精挖细探，把握好量价关系；增量方面，将坚定聚焦，以敬畏之心作好投资审慎研判，充分发掘结构性机会，确保实现项目回报。

财务安全性

财务方面，中海宏洋期内销售回款为172.16亿元，现金储备为252.09亿元，比去年末减少8.12亿元，主要用于偿还部分债项。

融资方面，期内通过北京、合肥投资物业首次落地经营性物业贷款，融资金额为20.75亿元，其中北京项目经营性物业贷款融资20亿元，年期15年，利率3.5%。

于香港，中海宏洋上半年新增三笔可持续发展表现挂钩人民币贷款，金额合计为22.93亿元。

根据公告，于6月30日，中海宏洋总贷款(包括担保票据及公司债券)为421.26亿元，减少14.38亿元，于2024年上半年的加权平均融资成本为4.3%。

上半年，在计算提取新增贷款72.78亿元、偿还贷款89.58亿元及因兑汇其中港币贷款所增加的1.83亿元后，中海宏洋银行及其他贷款(不计担保票据及公司债券)总额较去年末减少14.97亿元至334.12亿元。

当中的银行及其他贷款(不计担保票据及公司债券)包含人民币贷款人民币269.97亿元，而港币贷款为港币69.55亿元(折合人民币64.15亿元)。

具体来看，于2024年6月30日，中海宏洋有关银行及其他贷款中人民币128.13亿元为定息借款，年利率为由2.8%至4.9%，其余银行及其他贷款人民币205.99亿元以浮动利率计息，年利率介乎由2.6%至6.5%。银行及其他贷款的38%将于一年内到期偿还。

担保票据何公司债券合计87.14亿元。其中担保票据的金额为人民币37.14亿元，公司债券的金额为人民币50亿元。

于2024年6月30日，中海宏洋可运用资金(包括现金及银行结余)达357.86亿元。