「中国第一高楼」项目再度流拍，冯仑：解决4大问题才有人接盘

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问：

计划建设「中国第一高楼」的项目，如今无人问津。今年7月，房企世茂在深圳最大的综合体项目，深港国际中心项目的大部分资产，以130.44亿元的价格进行公开拍卖。首轮流拍后，11月16日，降价26亿元，以104.35亿元的起拍价再度公开拍卖，但再度流拍。

2017年拍下地块，拿到项目后，世茂曾计划将其建设成集深港国际会议展览中心、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。其中，最受市场关注的是，项目曾计划将其建成668米高的「中国第一高楼」，建成后成为深圳的「新地标」。

2022年3月，世茂深港国际中心停工，世茂债务危机也爆发。在世茂集团陷入债务危机后，深港国际中心就被传出要出售，但项目的债务关系十分复杂，一直没有找到接盘方。在两次拍卖均未找到买家后，世茂深港国际中心项目接下来的命运仍然充满了不确定性。

对于这件事，您怎么看？

冯叔：

这个消息，我也看了一下。深港国际中心项目的位置的确还不错，世茂原来的设计方案也不错，当初计划总投资规模达到500亿元，打造深圳城市新地标。

但是现在市场上不大会有人接盘，最主要的原因还不是钱的多少，而是接盘了超高建筑之后，该怎么挣钱？

与国外的超高建筑相比，中国超高建筑受到这么几个关键因素的影响。

第一，财务成本太高。这500亿元的总投资，如果其中有一半是融资来的，那怎么算账，都很难算过来。

第二，规划限制太多。在中国，这种超高建筑，房产证只能发一个大证。70年的住宅不能做，甚至公寓也不能做。这个不能做，那个也不能做，只能是按照规定来进行业态布置。写字楼、酒店、公寓和底商，大概就分成了四五节，这种规划，实际上没有办法适应市场，操盘者就很难赚钱。

对比国外的超高建筑，比如，880米高的迪拜塔，里面有永久性产权的散售住宅，塔身盖到中间时就可以售卖了，回收资金的周期大大缩短，所以操盘者有挣钱的机会。

第三，当下的市场竞争很激烈，深圳写字楼的空置率比较高。另外酒店也不好赚钱。于是高层建筑在业态安排上比较困难，很难实现一个可预见的收益。

第四，技术问题。我们建设高层建筑的技术还是有限制，建造周期很长，这幢高楼至少要5到8年才能建完，在长期的建设过程中，资金沉淀的负担非常重，所以也不好赚钱。

国外现在发明了一种「边施工、边运营」的方法，也就是一边盖着一边先开业，比如，底下先开业，上面继续盖着。中国现在没有采用这种模式。在验收、消防等方面也不支持，没有办法用这个方法。

这样一来，建筑周期太长，导致经济的合理预期不能达成，高层建筑就没法赚钱，所以也没有人进场接盘，这是正常的。不光是深圳有这种情况，其他城市也都一样。

我个人的观点是，如果在规划、财务成本、业态布置和建筑技术上能够有所放宽，有所创新改进的话，其实超高建筑也是可以赚钱的，而且有很多新的赚钱点。比如说，LED技术带来了楼体的广告效应，高速观光电梯带来了楼顶的观光效应，等等，这些是非常综合的因素，需要有技术、政策、商业上的支持才能赚钱，能赚钱自然就会有人来接盘。

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问：

据媒体报道，11月上旬，人民银行、住建部、金融监管总局、证监会联合召集数家房企座谈，了解行业资金状况和企业融资需求。这释放了什么信号？据报道，参会企业包括万科、保利、华润、中海、龙湖和金地等大型头部房企，此次参会企业中没有出险房企。但头部房企就绝对安全吗？

冯叔：

安全和不安全都是相对的，头部房企的安全系数高一些。但实际上，世界500强企业还有破产的，所以我们不能说头部房企就100%安全，任何时候、永远都没有毛病。只是说在当下，他们的稳健性、可持续性和均好性是受市场和投资者认可的，所以监管部门召集他们开会带有某种代表性、典型性。

我也看了他们提的一些意见，从市场端的角度，希望恢复大家的「买气」。也就是说，如果没有人来买房，那么房地产市场当下的问题是解决不了的，这是一种意见，当然这很根本、很重要。

另外还有一种意见，就是希望把银行对头部房企的融资支持扩大到非住宅领域，我觉得这也是对的。还有一些相关建议，比如，监管是不是可以更合理，要不要适当放松，等等。

总之，我觉得他们提出的问题和建议都很有代表性和针对性，监管部门在当下倾听他们的建议是很有必要的，也对未来政策的微调有帮助。