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过去几个月跑南城比较勤，写了那边儿不少项目。
主要集中在丰台大兴。
之所以跑的勤，起源于那场轰轰烈烈的骨折级大降价。
当时我觉得，只要有项目能站出来一表人才，稳住军心，那还有得救。
结果现实给我啪啪打脸，丰台从四五百万的房子到千万级别的房子，几乎降了个遍。
一大堆房子还没卖，丰台的地又又又又又供出来了。
比新政来的还着急。
真是火上浇油。
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细细一看，丰台这批次清单上有3块地，加上之前科技园延期的地和二批次的东铁营地块。
好嘛，4季度，丰台还有5宗地要出。
为啥丰台的地都卖不了了？
1，丰台库存，亚历山大
去年，丰台一共卖了8块儿地，总价三百四十多个小目标。
今年，丰台想再创辉煌，今年供地计划里有13块地，但目前只有丰科园和东铁营在挂牌公示。
截止到昨天，10月11日，丰台的商品住宅库存量9421套，库存面积达138.09万㎡。
已经超过朝阳和海淀库存总和。
加上后续要出让的5宗地块，整个丰台不考虑明年新增土地的情况下，未来要卖的新房建筑面积超过170万方。
卷疯了。
南四环破价一茬接一茬，许久没有供地可能也有这个关系。
之前我们的结论，北京改善人群，买房正在悄悄南移。与丰台供地密集、新房多关系很大。
而今年前三季度，丰台共成交了2167套房，建面29.78万㎡，月均去化241套，3.3万㎡；
以目前的去化速度来计算，不考虑增量，丰台新房的库存要卖53个月，快4年半的时间。
2，开发商大出血
而且，整个上半年，很多开发商都大出血过了：
华润置地75.38亿拿了亦庄新城的地；
中海57.5亿底价拿下了石景山首钢东区的地块；
海开79.17亿竞得海淀西北旺地块；
保利和建工89.01亿拿了海淀永丰地块；
中建智地112亿拍得酒仙桥的地块；
金隅63.8亿拍得朝阳十八里店朝阳港一期地块……
过去市场好的时候，哪用得着挑好地块，质素差的也有人拿。
接连遭受市场冷场、新房破价打击之后，本来库存还没消化完，开发商要拿地，总得斟酌斟酌。
现在的情况，好地都不一定有人要，zf只能往出疯狂翻宝贝了。
来，看看这批次的宝贝土地。
万泉寺地块
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这是这波地里最好的一宗，堪称压箱底的宝贝。
位置特别好。
紧邻着西二环，离16号线和房山北延线交汇的东管头南站900m，南边紧邻丰草河。
过河正南边就是北京瑞府，东北侧端礼著。
去年丰台的供地清单里其实就有它，对比了之前的方案，zf趁着这波政策东风，其实给开发商砍了点门槛。
去年，万泉寺棚改地块的建设用地面积为6.39，规划建面为17.89万平，第四批次里，建设用地面积调整为4.03，规划建面为12.25万平。
不过这么一算，容积率升高了，2.8调整到3.0左右，去年的预估销售价是11.3万，这个容积率配豪宅有点高。
海淀功德寺10.5个w，万泉寺价格会不会调整，我们再等等看。
而且有面积调整的，还不止这一块地。
上月无人问津的新宫醋场那块地。
又上台桌了。
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不过这次拿出来有点变化，它的地块被分割了。
重新上架之后，土地面积从5.39砍了几乎一半，现在之后3.04，容积率2.4降为2。
周边的项目有建发璟院和森与天成，建发璟院现在只有些清退房源，森与天成国庆节期间热度很高，荣登贝壳带看热榜第一名。
本身体量就大，还有竞争对手要杀入，森与天成果断选择了借势发起高佣金促销模式。
对了，我们有全北京各区域特价房源表格，有需要可以扫码添加微信获取。
丰台张郭庄地块
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西南五环外，14号线和1号直线交汇，离张郭庄站也就400m。
周边配套也齐全。
隔壁园博园有个21年的项目，叫熙悦晴翠，在新政前、国庆期间，靠特价房和高佣金刷了一波存在感。
这两年丰台因为供地多、新房多，开发商各种花活都上了。
丰叁往社区里挖湖、华曦府搞了波提前交付，让业主提前看实景示范区、京能西贤府把装修的品牌价格都呈现到样板间里了。
角落里的小透明，只能降价求生存了～
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丰台科技园地块
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每一个楼花，都是独一无二的。大家好，这里是楼花网。
北京，从来不缺公园，不缺公园边的房子。
但，缺的是带私家园林的大宅。而随着中海丰和叁號院的崛起，一个新的豪宅的新居住形态，将引领京城。
从甲叁號院开始，中海地产在北京豪宅市场上，已耕耘了5年时间。到了丰和叁號院的时候，这个中海顶级的“藏峰”系产品，至少向外界展示了三个独有特点：
1、人无我有的产品力。在丰和叁號院，中海开创性地打造了一座1.5万平米的私属公园，里面有个超1000平米的大湖。仅私家园林占到了整个项目面积的40％，这在当下的北京，实属罕见。还有京韵四合院，以及高端养老锦年康养，这只在丰和叁號院能见到。
2、对东方美学的极致表达。在丰和叁號院身上，中海地产全面回归到了打造东方大宅理念。通过浓缩皇家园林圆明园精髓、与文华东方酒店理念契合的会所，来诠释自己的奢华美学。
3、超前的兑现能力。早在3月份，丰和叁號院的大湖园林就已实景呈现，9月中秋节则展示了私家会所，而湖景大平层以及京韵四合院的实体样板也将未来两个月相继呈现。这些，体现中海速度的同时，也用超强的兑现力给了豪宅买家极大的信心承诺。
如今的豪宅买家，在选房时，除了要看到品质均好的前提下，还要寻找到能触碰其内心深处的情绪价值。
丰和叁號院顶奢的私家园林，则是击中了市场的第一个亮点。
浓缩的圆明园精髓
像乔布斯造苹果手机一样，中海地产也在创造需求。
这个承载体正是丰和叁號院，其通过“西园东宅”的规划，似乎正进行着一场新居住革命——生活在公园里。
更令外界惊叹的是，通过这个奇思妙想，丰和叁號院形成了一个完成的，且不可复制的整体园林规划。
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之所以不可复制，是因要实现这样的规划，得同时具备多重因素。拿朝阳区的几个大平层豪宅来说，它们更多是享受了周边早已成熟的公共资源，为自身的居住环境加分。
但丰和叁號院不同，它完全是硬生生创造了一个只属于社区业主的私密山水兼容园林体系，面积占到了整个小区的近40%。
放眼整个北京，能达到如此标准的项目凤毛麟角；在丰台区，丰和叁號院更是独树一帜。
在整个园林规划中，中海地产更是借鉴了皇家园林圆明园的精髓，进而演绎出了丰和叁號院“大湖游园”的东方美学调性。
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完整的圆明园共有40处园林风景群，每个景都是一座“园中园”。这其中，最核心的是“九州九景”——“九州清晏”、“镂月开云”、“天然图画”、“碧桐书院”、“慈云普护”、“上下天光”、“杏花春馆”、“坦坦荡荡”、“茹古涵今”。
从鸟瞰图看，丰和叁號院的地形像极了从圆明园“九州九景”，两者都是呈东西向的长方形。这为丰和叁號院把圆明园九景，浓缩到自己的园林中，创造了先决条件。
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最终，丰和叁號院则在传承的基础上略作调整，呈现给公众的是，形成了西园5景、东宅4景的“藏峰九景”。
很多项目，在做整体规划时都会植入各种文化概念，但大多都是空洞的噱头。可丰和叁號院却是将每个文化细节，都落实到了自己的身上。
东方美学的极致表现
在挑剔者看来，如果将皇家园林借鉴过来还不够，那再来看看丰和叁號院在具体打造项目时的用料，就会理解其所要表达的东方美学概念，如何展示到极致状态。
故宫太和殿的窗棂采用的三交六椀菱花，是东方美学中最高的窗棂结构，丰和叁號院把它全方位运用到了包括两个大门、园林书院屏风的各种具体场景中。
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故宫中所有建筑均采用了落位重檐歇山顶及飞檐形态，丰台叁號院照搬到了园林中的主要建筑上。
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为了能让业主体验到极致的东方美学，丰和叁號院在园林的石材中，共耗费了600吨造型石。其中最大的一块50吨，摆放在西大门的归家大堂中，剩下的则全部按照厂家编号，铺设在人工大湖的周边和脚下幽径中。
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还有，为了在理念上更贴近“九州清宴”，丰和叁號院在“藏峰玖宴”的会所中，打造了一面由景德镇定制的2400块郎窑红陶瓷。据说，这正是最初圆明园“九州清宴”的格局，郎窑红陶瓷则是乾隆非常衷情的官窑瓷。
抛开其他因素不谈，只聚焦在展现东方美学方面，丰和叁號院各种细节拉的很满，实实在在不计成本。
9月2日，前门文华东方酒店开业，单价15027元/晚起，刷新中国奢华酒店单价记录。丰和的会所灵感理念也来源于此，匠艺同门，都是CCD事务所的设计作品，传承同一脉京韵风华。
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9月下旬，丰和叁號院会所对外展示开放，棋牌室、书房、琴房、瑜伽健身房、台球厅、泳池等功能一应俱全。
坦白讲，如果只是粗略逛一圈，给人的感觉除了高端大气上档次外，似乎与其他高端会所并无太大区别。
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再说说东地块，东地块一共7栋住宅楼，总高8-25层，3/6/7号楼都是8层的洋房，1/2/4/5则是25层的高层，整体容积率2.2，包含两个配套建筑和一个下沉庭院。
东地块产品为168-262平的全四居大平层产品，得房率均在85%以上，共412套房，销售指导价9.2万/平。
168平四居，总价1500万左右；
186平四居，总价1700万左右；
200平四居，总价1850万左右；
242平四居，总价2200万左右；
262平四居，总价2400万左右；
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