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丰台区的改善大平层——中海丰和叁號院

▲2023年中海土拍详情

中海丰和叁號院（郭公庄614地块）是在2023年10月31日的北京土拍中，由中海以54.4亿元竞得。彼时，中海的拿地价约为6.25万/㎡，销售指导价9.2万/㎡，上下浮动8%，按照向上浮动的行情来说，项目最高售价接近10万。中海的第五代产品凭什么卖这么贵？

作为叁號院第五代藏锋系列的丰叁（①甲叁、②京叁、③兴叁、④和叁）升级纯改善产品，均为精装四居大平层，2023年3月底已正式开盘，开盘两天的销量还是不错的，市场的反响不错。

项目基本信息

①总占地面积：3.95万㎡

②总建面积：13.1万㎡

③容积率：2.2

④绿化率：30%

⑤东区4栋25层高层+3栋8层洋房

⑥楼间距：42-80米

⑦车位数：852，车位配比1:2

⑧产品类型：四居

200㎡-262/242㎡-225/185平米（25层）

168㎡-249/178平米（8层洋房）

⑨指导价：9.2万/㎡

⑩物业费：8.88元

⑪交付时间：预计2026.9.30日

⑫开发商：中海地产

⑬产权年限：70年住宅

⑭装修情况：带装修（可选豪装）

⑮总户数：412户

项目区位

▲项目区位图

「一线总部 两大高能级产业中心加持」

丰科总部基地：作为北京九大产业总部中心，集30年发展大成，形成高端产业、双轨交，双商圈、三甲医院顶尖配套城市综合体。丰和叁号院项目与总部基地一路之隔。

两大高能级中心：丽泽商务区（约8km）和丰台TOD(约4KM)丽泽商务区是北京市政府重点打造的国家级、全球性的金融商务区。

丰台TOD是北京西站、北京南站、北京丰台站、丽泽航站楼“三站一楼”为重点的“超级TOD示范区”。打造科技创新、金融商务、文化体验为一体的内城TOD综合体。

▲丰科园总部基地·实景图

「便捷交通-三横四纵双轨道」

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项目位于郭公庄北街与福慧路交叉口，约1.5公里上四环，快捷到达城市中心：约8公里到达丽泽商务区，约15公里到达金融街以及国家中央政务区。约12公里可以到达北京西站、北京南站，约10公里到达五棵松华熙。

▲地铁郭公庄站

「路网情况」

三横：南四环路、六圈路、五圈路

四纵：丰科路、樊羊路、丰葆路、京开高速

双轨道：9号线/房山线（郭公庄站），可换乘1、4、6、7、10、14 、16号线。

「丰富商业 缤纷都市生活」

1公里范围内有丰科万达距离600米以及永旺梦乐城距离约900米。

5公里内有西红门荟聚、宜家（荟聚店）、山姆会员店(北京大兴店）、花乡奥莱。

10公里内有五棵松华熙LIVE、凯德MALL·大峡谷。

▲丰科万达广场·实景图

「医疗矩阵 守护家人健康」

天坛医院（北侧2公里）：全国综合实力排名第五位的医院，丰台区第一家大型三甲医院。

北京口腔医院：天坛医院北侧，即将迁入全国最好的口腔医院

丰台医院（项目西北侧4KM）：首师大附属全科医院

▲天坛医院·效果图

「全龄教育 优质教育起点」

幼儿园：21世纪幼儿园（项目西侧 200 米），丰台区第五幼儿园、丰台区花城幼儿园分园、南极星艺术幼儿园。

小学：丰台第八中学附属小学、北京市丰台区怡海小学，北京丰台第五小学科丰校区与鸿业校区、丰台五小银地分校（重点小学）

中学：北京市十二中科丰校区（北京市十二中，是丰台区唯一的一所市级重点中学）、北京八中怡海分校（直升十二中比例最高的初中）、北京市丰台区怡海中学，首经贸附属中学。

「公园环绕 自然涵养宜居」

5大城市公园环绕：世界公园（西侧1.4Km）、白盆窑公园（东侧1.7KM）、高鑫公园（南侧2.5KM），南苑城市森林公园（东侧5KM）和世界花卉大观园（东侧5KM）

▲南苑公园·实景图

大家可能会疑问，丰叁的楼栋分布如此？

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中海丰和叁號院的楼栋整体布局是因为房山线地铁正线正好从地块穿过形成了地面的保护区，地铁车辆段因为是个车库，再加上成熟的减震降噪技术，震动噪音会大大减弱，地铁正线都做了一些减震措施，基本不用担心。

考虑到地铁问题之后，其实楼栋排布已经做到最合理化，几乎没什么遮挡，可以保证每栋楼最大限度采光，丰叁有7栋住宅楼，总高8-25层，整体容积率 2.2，包含两个配套建筑和一个下沉庭院。除7栋楼之外，还有3栋四合院，约400平的独立四合院，有天有地有花园的那种存量较少比较难抢。

具体来看：

1#有3个单元，共计25层

单套面积接近200平米，得房率75.7%；平均售价8.87万元/平米，最高拟售单价为9.14 元/平方米；其中一层面积为165平米，二层面积为174平米。

2#只有1个单元，共计25层

01户型为241平米左右，02户型为263平米，得房率79.98%；平均售价9.2万元/平米，最高拟售单价为9.49万元/平方米。

3#有3个单元共计8层

除了一单元01户型为178平米，其余五户的户型皆为249平米，得房率86.26%；平均售价9.63万元/平米；最高拟售单价为9.75万元/平方米。

4#只有1个单元，共计25层

01户型为241平米左右，02户型为263平米，得房率81.19%；平均售价9.48万元/平米，最高拟售单价为9.78万元/平方米。

5#只有1个单元，共计25层

01户型为184.68平米，02户型为224.88平米，得房率77.83%；平均售价9.08万元/平米，最高拟售单价为9.69万元/平方米。

6#有两个单元，共计8层

户型为168平米，得房率80.65%；平均售价9.32万元/平米，最高拟售单价为9.56万元/平方米。

7#有两个单元，共计8层

户型为168平米，得房率80.65%；平均售价9.33万元/平米，最高拟售单价为9.56万元/平方米。

在售产品

【限量】412席藏峰高定· 全系改善四居产品

①168㎡| 6-7# 1500W+

②178㎡-7套｜1700W+

③185㎡-25套 | 1650W+

④200㎡-150套 | 1700W+

⑤225㎡-25套 | 2000W+

⑥242㎡-50套 | 2200W+

⑦249㎡-40套 | 2400W+

⑧262㎡-50套 | 2600W+

▲项目平面图

可以说，在中海丰和叁號院一半园林一半房子。园林设计称为藏峰玖宴、杏花春馆、茹古涵今、天然图画、上下天光、坦坦荡荡等，是参照圆明园九洲景区进行设计的。

▲人工湖实景图

在独区内打造了一片超干平米的中央人工湖，在密集的城市业均里保留一片中静的生态栖息，出则繁华，入则宁静，在喧闹的城市生活节类里，为业主提供乌托邦式的静谧享受，同时考虑到家宅业主多元的精神需求和亨受方式，项目国绕这片静谧的湖水打造了多个显观节点，以景观的交晉变化；提供手写的审美层次和对致的临湖体验。

产品：东方美学 总部豪宅

豪宅立面：铝板+玻璃外立面，映射天空，流光溢彩

大湖游园：师法圆明园，打造千平湖景万平园林的大湖游园居住体验

万象奢享：建面约168㎡-260㎡四居大平层，奢雅精装，传世峰藏

▲外立面·阶段效果图

户型图

▲168平

168㎡珅和，经典四叶草户型，四居改善最主流的市场设计，南侧黑科技，北侧黑科技，拔高得房率，独立玄关保障家庭起居隐私，也提供了豪宅应有的进深感，北向次卧与次卫相邻，提供套间式的居住体验，独立的收纳空间，避免生活被杂物与噪音打扰。

▲200平

▲262平

户型设计了入户玄关和收纳空间，避免了一进门就是客厅的尴尬问题。入户玄关有石材，鞋柜都是倾斜的设计，且下面有通风口，上面有除臭精灵。客厅都是落地窗，卧室的门非常厚，且有防撞条，隔音效果还不错。主卫的浴缸都是半包设计，很好的解决了卫生死角问题，还有很多打动人的细节，看过样板间之后深有体会。

丰叁十大卖点

①拥有顶级豪宅基因的总部豪宅

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项目位于黄金四环，是中关村最早的一区三园之一;历经 30多年的三期开发，已经成为区域 GDP增长极，与中关村、望京、金融街等并称为北京9大总部经济之一丰科园具备与纽约的上东区、硅谷的门洛帕克、新加坡的滨海区等世界知名总部住区的共同基因。即:产城的首排、便利的交通、优质的生态、优势的产业以及顶级的圈层。

②四环价格洼地，均价倒挂周边

四环范围内，总部经济板块豪宅代表作一房难求且单价极高，如:西北四环万柳万城华府-均价 18万出房秒清、亚奥及望京板块豪宅项目单价12 万+、东四环国贸朝阳公园融创壹号院-售价 17万+等,丰科总部豪宅占据四环核心总部产城,售价仅 9.2万三公里范围内，已入伙新房项目葛洲坝中国府、中海甲叁号院，成交价格突破12万+;二手房首开华润城(楼龄5年)成交价 9.5 万、中海九号公馆(楼龄 10年)优质房源挂牌价格突破 9.3万，产品价格倒挂周边。

③产业+配套，打造顶级职住平衡

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项目咫尺丰科产业，享醇熟配套。产丰科园现已吸引超2万余家企业进驻，国家高新技术企业1105家，并聚集了全区 90%以上的高质量创新资源，拥有高质产业资源;配套方面，项目周边拥有双轨交、双商圈、天坛医院并计划引入中海自营顶级养老品牌一中海锦年，作为南地块的运营方。是丰科总部人群的居住首选，实现区域内顶级的职住平衡。

④双干亿国家级产业集群持续发力

丰台产业密度最高、最集中的地方;两大干亿国家名片“高铁”、“航天”的最前沿阵地;丰科园中，商业航天相关的科技园、孵化园、上下游企业、国家科工院所遍地开花;轨道交通的国家队如中铁、通号等公司选择丰科为总部;不仅当下实力硬核，未来领先优势也在不断扩大，相继出台相关政策支持丰科园主导并优先发展两大产业集群。

⑤周边利好驱动未来发展

三站一楼“推进京津冀、辐射全北京、联动京西，项目咫尺三站一楼，便利交通畅达各地。五公里范围内双增长引擎带动项目未来。

⑥中海顶级产品系，打造城市塔尖大平层

1、豪宅的打造

郭公庄新作延续甲叁號院藏峰产品观的匠筑精神，专注于对土地价值的挖掘、产品细节的打磨、人居社区的打造、融入美学的设计等。

2、产品的升级

郭公庄新作以新峰致意甲参，项目处于总部基地更醇熟核心的位置;引入皇城势型、色，琉璃金为主色建筑立面，复刻紫禁城内建筑元素，采用纯铝板+大面积玻璃幕墙立面选材，以内含“东韵”、外显“西型"引领北京豪宅市场。

3、高光的延续

第一座藏峰系-“中海甲叁號院"占据内城核心资源，首开热销 20 亿，成为北京市场唯一仅靠图纸卖房的顶豪产品。

第二座藏峰系-“中海京叁號院”踩准经开区发展节奏，入市便迎来亦庄“学校划片“

学区独立，开创价格不断走高的豪宅传奇，2021年项目销售业绩突破百亿。

第三座第四座藏峰系“中海兴叁號院”与“中海和瑞叁號院”;择址北京中轴，业绩领涨板块。

本次是北京中海第五座藏峰系产品，在前四座的基础上进行产品，装修，社区配套的全面升级，更是对标中海甲叁號院，礼献丰科的另一个标杆豪宅。

⑦准入门槛高，打造纯粹的豪宅社区

仅 412 席藏峰高定，170 ㎡起总价 1500 万+的纯粹改善社区，社区准入门槛高，圈层纯粹。集合西贵塔尖人群与丰科顶流产业人群。

⑧补位丰科最稀缺生态资源，私享平湖景园境

丰科园内生态资源稀缺，项目复刻圆明九景，打造万平湖景园林;东宅西园，皇家园囿规制;双大堂五进归家，双会所业主私享。师法京城礼序。

⑨中国物业“第一管家”保驾护航

项目后期选用中国物业第一管家一中海物业，同属”中国建筑"旗下子公司。是香港一司九局二十一个执行部门的御用管家，服务品质受到香港政府的认证。项目经过中海物业的妥善维护，是资产升值的保障。

⑩稀缺供应，第五子藏峰再燃丰科

总部豪宅地供应稀缺-2023 年北京四环内土拍供地、项日入市、新增销售面积创五年内新低；核心总部经济板块近五年0供应;

2023年10月31日，中建八局与北京中海在丰科腹地郭公庄板块摘地，为集中土拍后总部基地唯一供地，也是区域内断供十年来首次供应纯粹改善产品。

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