中泰研究：本轮存量房贷利率下调空间在50bp左右，负债端支撑下对息差影响可控

中泰证券戴志锋团队对2023年存量房贷利率的复盘和预测为我们提供了关于中国房地产市场及银行业影响的重要视角。以下是对该分析的几点解读：

存量房贷利率下调情况

下调规模：截至2023年末，超过23万亿的存量房贷利率已完成下调，占当时总存量购房贷款规模的60%。这表明政府及银行机构在推动房贷利率下行、减轻居民还款压力方面做出了显著努力。

平均调降幅度：平均调降了0.73个百分点，调降后的加权平均利率为4.27%。这一调整幅度对于缓解家庭财务压力、刺激消费和内需具有积极意义。

下调空间：戴志锋团队预测，本轮存量房贷利率仍有约50个基点的下调空间。如果不考虑新的政策干预，到2025年初，存量房贷利率可能下降至3.9%以下。这一预测基于LPR（贷款市场报价利率）的进一步下调以及新发房贷利率的更低水平。

新发房贷利率：预计2024年新发房贷利率将在3.35%左右，这反映了当前市场环境下银行对房贷市场的定价策略以及货币政策的影响。

息差拖累：假设存量房贷利率下调50个基点，将对上市银行的净息差（NIM）产生负面影响，拖累幅度约为5.6个基点。这意味着银行的盈利能力将受到一定影响，尤其是在贷款利率普遍下降的背景下。

营收与利润影响：营收和税前利润也将受到显著影响，分别下降3.1个百分点和7个百分点。对于不同类型的银行（大行、股份行、城商行、农商行），其受影响的程度略有不同，但整体趋势一致。

政策导向：政府通过下调房贷利率来刺激房地产市场和内需的意图明显。未来，随着LPR的进一步调整和货币政策的宽松，房贷利率仍有下降空间。

银行应对：面对息差收窄和盈利压力，银行需要调整业务结构，提升非利息收入比重，同时加强风险管理，确保资产质量稳定。

市场展望：房贷利率的下调有助于降低居民购房成本，促进房地产市场平稳健康发展。然而，银行也需警惕潜在的市场风险和竞争压力，做好充分准备。