中心主城8盘同推小户型 200多万起能买吗？

还有4个多月，2022年就要过去了，楼市起色依然不明朗。

以前都说楼市在抛弃刚需，现在流行的说法是刚需正在抛弃楼市。

据统计，7月广州外围四区（南沙、增城、花都和从化）新房仅成交了2850套，环比6月减少11.38%。腰斩的售价并未带来大幅的成交上涨。

号称坚挺的中心主城区也开始显示疲软。7月中心主城七区新房成交了3470套，环比下滑23.69%，比外围区下滑幅度还要大。

刚需不想买房了吗？这倒未必。主要是目前低迷的楼市大环境之下，刚需买得起的外围区不抗跌，想买的中心主城区钱包又不给力。

一面是想买房的刚需，一面是房价高企的中心区。为了收割这波需求，中心区越来越多高端盘推出小户型产品，力图做低总价，讨好刚需。

中心区小户型频频上新

据不完全统计，中心主城七区8大新盘推出了62-75㎡的小户型，其中不乏67㎡做到三房的高使用率房源。这些小户型中总价可低至230万，相当于首付三成69万左右就有机会淘到中心区笋房。

网红盘小户型PK，哪家强？

以部分网红盘为例，珠实公交·花城云著位于白云湖板块，是片区今年下半年全新入市的项目。它由珠江实业和广州公交集团两大国企联手开发，临近地铁 22 号线（在建）与24 号线（规划）的交汇站点夏茅站，但现成的交通一般。项目自带16万㎡的商业配套和1所9班制幼儿园，周边分布一些老旧工业区和民房，外围环境有待改善。

花城云著规划户型建面约67-111㎡，67㎡为三房两厅一卫，基本把能抠出来的空间都做到了。客餐阳台一体化，延伸小面积户型空间感；卫生间将洗手台和淋浴间区隔，方便同时使用；两个次卧可独立，也可打通，增加入住后使用的灵活性。唯一缺点，目前推出的楼栋小户型朝北向或东北向。

项目售价待定，参考周边4-4.5万/㎡，67㎡总价约280万起。但当下的市场行情，预估会有惊喜价。

珠江广钢花城同属珠江实业操刀的项目，位于荔湾芳村，距离广钢新城直线约1公里。整体规模较小，仅规划5栋住宅，自带幼儿园。交通、配套和周边环境甚至产品户型和花城云著类似。

项目临近10号线广钢新城站（在建）和22号线南漖站（在建），一路之隔是广州国际医药港展贸中心，其引进的星河COCO PARK预计年底将迎来开业。周边多为工业园和产业园，有待南漖村和东塱村旧改提升居住环境。

其中爆款67㎡2+1户型和花城云著67㎡三房格局、设计雷同，项目预计本周六（8月13日），吹风售价4.8万/㎡，总价约320万起。对比广钢新城5-7万/㎡售价，珠江广钢花城有价格优势。

东部炸子鸡板块黄埔科学城有2个盘推出了小户型，其中保利罗兰国际4期推售54㎡一房，可惜货量极少，已经售完。另一个为网红大盘大壮名城，目前在售72.9㎡北向两房。

户型格局方正，两房一卫，带入户花园，主卧带270度飘窗，整体舒适度比上述两个项目的小户型高，但少一个房间，相对使用空间不足。

在地段、配套方面，大壮名城就在21号线苏元站旁，一路之隔是万达广场，公办华附黄埔实验学校教育在家门口。同时周边全是科学城高端商圈、医院、市政公园等，这些都是现成配套，优势非常明显。

目前售价55000元/㎡，72㎡两房总价约在396万，门槛不低。

纵观这些中心区小户型，200多万的房源，虽地处主城但实际地段和配套还是存在不足，真正地段优越和配套丰富的房源，总价依然不低，起步价在300-400多万。

相比外围区，能上车中心区当然首选中心区，不过总价过高的小户型，未来转让有一定难度。目前市场主流成交户型以三四房为主，400万可选择房源范围广，不局限于小户型。

对于中心区小户型产品，大家怎么看？欢迎评论区留言。