100多万就能买河西、城中？南京二手房价，真香了
在南京，什么样的二手房最抢手？
官方数据显示：今年截至目前，南京二手房成交量约为新房的4倍，市场表现持续活跃。
具象些，整个一季度，南京卖了21156套（含溧水、高淳）二手房，环比仅小幅下滑6.2%（数据来源于我爱我家）。成交总价段上，以100-200万为绝对主力，占比达43.4%；其次是200-300万，占比为25%。
惯常思维里，大家认为总价100多万、200多万的房子多分布在郊区，锐评君汇总对比数据后发现不然。低总价，南京有哪些真香次新房？一起看看。
01
供需关系发生变化，买方市场里买房人的心态是：不降价，不买房。以至于南京楼市新一轮的以价换量，还没有结束。
我爱我家提到：一季度南京二手房整体成交均价26245元/㎡，环比下滑4.9%；房价回落至2.7万/㎡大关以内，且逐月走低。
总价100多万，南京哪些二手房性价比很高？基于链家成交数据，我们绘制了这张表格，并为不同类型的低总价次新房进行了分类。
1-3月南京部分总价200万以下成交的二手房
第一类：鼓楼学区房
早几年，南京频频成交“暂无价格”的天价学区房。在一线双学区的加持下，哪怕是20、30㎡的迷你户型，总价往往也得飙到200、300多万。
现在，天价学区房接地气了，有精准需求的家长可以冲。
比如汉口路小学+二十九中施教区内的苏州路，高峰时“暂无价格”不在话下。最近，小区一套15.58㎡的迷你户型以170万挂牌，被买家带着“屠龙刀”大砍后，最终成交总价为132万；
中央路小学+科利华中学施教区内的峨嵋路，一套不到50㎡的户型成交总价为187万。要知道，市场行情还不错的时候，同小区相似户型的总价得在240-340万不等。
第二类：河西小户型
很多南京家长都知道，河西有一类房子特别受欢迎。
雨润国际广场、宋都奥体名座、东渡新锐大厦、嘉业国际城等65年、70年产权的公寓，因还不错的学区配置，以及小户型低总价优势，一度有单价超10万的成交记录。
如今，新城双本部施教区内的雨润国际广场、新城小学南校区+新城初中配置的嘉业国际城等，扎堆出现单价2字头的成交房源。
以雨润国际广场为例，1月初，一套85.5㎡的单室套以195万总价成交，较挂牌价足足降了50万。
相似户型，3年房价缩水234万。不过，中介表示：“去年10月以来，教育置业旺季+价格持续走低的缘故，河西带学区的公寓卖得还不错。”
第三类：两江板块爆款次新房
江宁和江北，一直是南京新房、二手房的成交大户板块。锐评君发现，总价100来万，居然也能在上秦淮、九龙湖、江核等昔日热门的板块，淘到还不错的次新房。
上秦淮的银城旭辉云台天境，2018年9月首开时均价约2.9万/㎡，吸引了近2500组买房人去摇号。
凭着还不错的整体品质，高峰时，小区次新房价能卖到近3.7万/㎡。而就在3月下旬，一套88㎡户型仅以166.8万的总价成交，单价不到1.9万/㎡，创下小区次新房价新低。
业主为什么砸盘卖？中介表示：“这套房是顶楼，报价要比正常楼层低15-20万左右，业主急着用钱，就割肉了。”
同板块的翠屏诚园，砂之船、地铁3号线秣周东路站就在家门口，房价直接腰斩；而江宁正方新城的银城蓝溪郡，更是有单价跌破万元的成交记录，成功抄底的买家，内心是不是在狂喜？
江核的保利西江月，最近也出现19796元/㎡的成交新低价。
事实告诉买房人，三年前犹豫着没上车，现在入手直接省下近两百万，这真金白银，都够另一套房的全款了。
总价不到200万，江核的华润国际社区、佳源玖棠府等次新小区，也有丰富选项。
当然，跳出江北，主城有些年头的老破小，燕子矶、板桥、尧化门等板块交付不算久的次新房，也能尽情挑一挑。
02
接下来，看看200多万总价段里，有哪些优质的选项。
1-3月南京部分总价200多万成交的二手房
第一类：河西优选范围扩大
“今年以来，河西中部的次新房价持续分化，以海玥名都、华新城等为代表的优质小区，成交价时有刷新，而奥体一带的老牌小区，价格明显回落。”中介告诉锐评君。
比如万科光明城市、奥体新城青桐园等，最近都有4字头成交的次新房，小户型总价得以控制在200来万。
以万科光明城市展开，早在2020年，西苑组团有单价超8万成交的房源出现。上个月，小区一套不到56㎡的小户型以239万成交，较挂牌价降低16万。
你看，早在5年前，同款户型卖到过400万的“天价”。
注意，总价200多万也能上车河西南了。以海峡城云珑湾为代表，76㎡小户型最近的成交总价集中在230-253万不等。
要知道，同款户型早在2021年成交总价逼近460万。
第二类：鼓楼学区房
同样是鼓楼的一线名校学区房，总价段从100多万跃升到200多万，买房人的选项更多，到手的房子户型也更大。
比如汉口路小学+二十九中施教区内的宁海路、南阴阳营，不到300万的预算，基本能买到两室户型。这些小区的成交单价，较高峰时期的“暂无价格”，实打实回落。
第三类：南部新城初代次新房
以保利堂悦、复地宴南都为主的南部新城初代次新房，房价也几近腰斩。
以保利堂悦84.26㎡户型为例，3年前，该户型有435万的成交记录，而如今，同样的户型263万就能买到，单价则创下小区新低。
第四类：江宁核心区、燕子矶、仙林湖等板块的品质刚改小区
这一类，以九龙湖的万科翡翠公园、小龙湾的龙湖春江郦城，燕子矶的融创玉兰公馆，仙林湖的融信世纪东方等为代表。
高峰时期，这些小区多有4字头甚至5字头成交的房源，如今，成交单价回落到3字头、2字头，总价200多万就能买到80多平甚至近100平的刚改户型。
第五类：陆续上架交易的次新房
紧挨着春江路地铁站的禹洲嘉荟星岛，浦口城南中心的滨江嘉品等，最近陆续有次新房成交。从链家上的首成交情况来看，业主们对自家小区信心不足。
禹洲嘉荟星岛，虽然早已交付，但链家平台最近才有成交记录。一套88㎡的高楼层户型以274万成交，单价约3.1万/㎡。当年，小区新房均价已高达3.5万/㎡。
滨江嘉品，当年新房均价3万/㎡。最近密集成交的两套次新房，单价都在2.5万/㎡左右。
通常，二手房价体现一座城市的真实房价水平。以上信息量巨大的数据，确实藏着不少信号。
第一，南京部分次新小区，房价还在探底。
上秦淮的云台天境、翠屏诚园，上坊的江宁金茂悦，正方新城的荣盛隽峰、银城蓝溪郡，江核的保利西江月、华润国际社区D区，南部新城的保利堂悦，城东的奥克斯钟山府等，今年一季度出现成交新低价。事实证明，以价换量是有效果的，部分房源仅挂牌十多天就火速成交。
不过，我们认为，一个小区出现低价房源的原因有很多，比如投资客离场，比如司法案件倒逼，比如置换。个例并不代表全盘，业主们无需过分沮丧，买房人也得理性看待。
第二，南京刚需购房需求，仍然旺盛。
前面提到过，今年一季度，南京总价300万以内的二手房，成交占比高达79.8%。目前市场需求还是以刚需为主力，新房也一样，给出诚意优惠的刚改楼盘方能打动买房人，促成成交。
第三，对于买房人而言，选择余地更为丰富。
不同于在售的期房，二手房交易即可入住，没有等待期和烂尾风险。加上持续下行的价格，足以吸引不少刚改买家。
但锐评君要提醒大家：在南京房价体系已经重塑的当下，200多万能买河西、大校场、鼓楼，也能买九龙湖、江核、仙林湖……从板块优势、地段价值等层面来看，不妨优先选择河西、大校场等核心板块。当然，现在也是家长们出手淘学区房的好时机。总而言之，根据自身的预算、需求等指标，做出精准选择。