100多万就能买河西、城中?南京二手房价,真香了

在南京,什么样的二手房最抢手?

官方数据显示:今年截至目前,南京二手房成交量约为新房的4倍,市场表现持续活跃。

具象些,整个一季度,南京卖了21156套(含溧水、高淳)二手房,环比仅小幅下滑6.2%(数据来源于我爱我家)。成交总价段上,以100-200万为绝对主力,占比达43.4%;其次是200-300万,占比为25%。

惯常思维里,大家认为总价100多万、200多万的房子多分布在郊区,锐评君汇总对比数据后发现不然。低总价,南京有哪些真香次新房?一起看看。

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供需关系发生变化,买方市场里买房人的心态是:不降价,不买房。以至于南京楼市新一轮的以价换量,还没有结束。

我爱我家提到:一季度南京二手房整体成交均价26245元/㎡,环比下滑4.9%;房价回落至2.7万/㎡大关以内,且逐月走低。

总价100多万,南京哪些二手房性价比很高?基于链家成交数据,我们绘制了这张表格,并为不同类型的低总价次新房进行了分类。

1-3月南京部分总价200万以下成交的二手房

第一类:鼓楼学区房

早几年,南京频频成交“暂无价格”的天价学区房。在一线双学区的加持下,哪怕是20、30㎡的迷你户型,总价往往也得飙到200、300多万。

现在,天价学区房接地气了,有精准需求的家长可以冲。

比如汉口路小学+二十九中施教区内的苏州路,高峰时“暂无价格”不在话下。最近,小区一套15.58㎡的迷你户型以170万挂牌,被买家带着“屠龙刀”大砍后,最终成交总价为132万;

中央路小学+科利华中学施教区内的峨嵋路,一套不到50㎡的户型成交总价为187万。要知道,市场行情还不错的时候,同小区相似户型的总价得在240-340万不等。

第二类:河西小户型

很多南京家长都知道,河西有一类房子特别受欢迎。

雨润国际广场、宋都奥体名座、东渡新锐大厦、嘉业国际城等65年、70年产权的公寓,因还不错的学区配置,以及小户型低总价优势,一度有单价超10万的成交记录。

如今,新城双本部施教区内的雨润国际广场、新城小学南校区+新城初中配置的嘉业国际城等,扎堆出现单价2字头的成交房源。

以雨润国际广场为例,1月初,一套85.5㎡的单室套以195万总价成交,较挂牌价足足降了50万。

相似户型,3年房价缩水234万。不过,中介表示:“去年10月以来,教育置业旺季+价格持续走低的缘故,河西带学区的公寓卖得还不错。”

第三类:两江板块爆款次新房

江宁和江北,一直是南京新房、二手房的成交大户板块。锐评君发现,总价100来万,居然也能在上秦淮、九龙湖、江核等昔日热门的板块,淘到还不错的次新房。

上秦淮的银城旭辉云台天境,2018年9月首开时均价约2.9万/㎡,吸引了近2500组买房人去摇号。

凭着还不错的整体品质,高峰时,小区次新房价能卖到近3.7万/㎡。而就在3月下旬,一套88㎡户型仅以166.8万的总价成交,单价不到1.9万/㎡,创下小区次新房价新低。

业主为什么砸盘卖?中介表示:“这套房是顶楼,报价要比正常楼层低15-20万左右,业主急着用钱,就割肉了。”

同板块的翠屏诚园,砂之船、地铁3号线秣周东路站就在家门口,房价直接腰斩;而江宁正方新城的银城蓝溪郡,更是有单价跌破万元的成交记录,成功抄底的买家,内心是不是在狂喜?

江核的保利西江月,最近也出现19796元/㎡的成交新低价。

事实告诉买房人,三年前犹豫着没上车,现在入手直接省下近两百万,这真金白银,都够另一套房的全款了。

总价不到200万,江核的华润国际社区、佳源玖棠府等次新小区,也有丰富选项。

当然,跳出江北,主城有些年头的老破小,燕子矶、板桥、尧化门等板块交付不算久的次新房,也能尽情挑一挑。

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接下来,看看200多万总价段里,有哪些优质的选项。

1-3月南京部分总价200多万成交的二手房

第一类:河西优选范围扩大

“今年以来,河西中部的次新房价持续分化,以海玥名都、华新城等为代表的优质小区,成交价时有刷新,而奥体一带的老牌小区,价格明显回落。”中介告诉锐评君。

比如万科光明城市、奥体新城青桐园等,最近都有4字头成交的次新房,小户型总价得以控制在200来万。

以万科光明城市展开,早在2020年,西苑组团有单价超8万成交的房源出现。上个月,小区一套不到56㎡的小户型以239万成交,较挂牌价降低16万。

你看,早在5年前,同款户型卖到过400万的“天价”。

注意,总价200多万也能上车河西南了。以海峡城云珑湾为代表,76㎡小户型最近的成交总价集中在230-253万不等。

要知道,同款户型早在2021年成交总价逼近460万。

第二类:鼓楼学区房

同样是鼓楼的一线名校学区房,总价段从100多万跃升到200多万,买房人的选项更多,到手的房子户型也更大。

比如汉口路小学+二十九中施教区内的宁海路、南阴阳营,不到300万的预算,基本能买到两室户型。这些小区的成交单价,较高峰时期的“暂无价格”,实打实回落。

第三类:南部新城初代次新房

以保利堂悦、复地宴南都为主的南部新城初代次新房,房价也几近腰斩。

以保利堂悦84.26㎡户型为例,3年前,该户型有435万的成交记录,而如今,同样的户型263万就能买到,单价则创下小区新低。

第四类:江宁核心区、燕子矶、仙林湖等板块的品质刚改小区

这一类,以九龙湖的万科翡翠公园、小龙湾的龙湖春江郦城,燕子矶的融创玉兰公馆,仙林湖的融信世纪东方等为代表。

高峰时期,这些小区多有4字头甚至5字头成交的房源,如今,成交单价回落到3字头、2字头,总价200多万就能买到80多平甚至近100平的刚改户型。

第五类:陆续上架交易的次新房

紧挨着春江路地铁站的禹洲嘉荟星岛,浦口城南中心的滨江嘉品等,最近陆续有次新房成交。从链家上的首成交情况来看,业主们对自家小区信心不足。

禹洲嘉荟星岛,虽然早已交付,但链家平台最近才有成交记录。一套88㎡的高楼层户型以274万成交,单价约3.1万/㎡。当年,小区新房均价已高达3.5万/㎡。

滨江嘉品,当年新房均价3万/㎡。最近密集成交的两套次新房,单价都在2.5万/㎡左右。

通常,二手房价体现一座城市的真实房价水平。以上信息量巨大的数据,确实藏着不少信号。

第一,南京部分次新小区,房价还在探底。

上秦淮的云台天境、翠屏诚园,上坊的江宁金茂悦,正方新城的荣盛隽峰、银城蓝溪郡,江核的保利西江月、华润国际社区D区,南部新城的保利堂悦,城东的奥克斯钟山府等,今年一季度出现成交新低价。事实证明,以价换量是有效果的,部分房源仅挂牌十多天就火速成交。

不过,我们认为,一个小区出现低价房源的原因有很多,比如投资客离场,比如司法案件倒逼,比如置换。个例并不代表全盘,业主们无需过分沮丧,买房人也得理性看待。

第二,南京刚需购房需求,仍然旺盛。

前面提到过,今年一季度,南京总价300万以内的二手房,成交占比高达79.8%。目前市场需求还是以刚需为主力,新房也一样,给出诚意优惠的刚改楼盘方能打动买房人,促成成交。

第三,对于买房人而言,选择余地更为丰富。

不同于在售的期房,二手房交易即可入住,没有等待期和烂尾风险。加上持续下行的价格,足以吸引不少刚改买家。

但锐评君要提醒大家:在南京房价体系已经重塑的当下,200多万能买河西、大校场、鼓楼,也能买九龙湖、江核、仙林湖……从板块优势、地段价值等层面来看,不妨优先选择河西、大校场等核心板块。当然,现在也是家长们出手淘学区房的好时机。总而言之,根据自身的预算、需求等指标,做出精准选择。