中央定调维稳楼市 碧桂园等示范房企融资开闸为市场再增信心

5月20日，央行宣布降息，调整5年期以上LPR，由上期的4.6%下调15个基点至4.45%。

本次降息是继今年1月5年期以上LPR下调5个基点后的第二次降息，也是2019年房贷利率换锚LPR之后降息幅度最大的一次。

此前5月15日，央行曾发布差别化信贷政策，规定各地首套房的利率可低于报价利率的20基点，各地的首套房最低利率可达到4.4%。

本次央行报价利率再次下降15个基点，也就意味着各地的最低利率可达到4.25%。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，这是中央继5月15日再次出台的实质性利好政策，说明了中央对房地产市场的支持落实到实地，且支持力度较大。此外，4.25%的房贷利率也创历史最低。可以看出中央对于稳经济稳房产市场的决心。

同日晚间，碧桂园地产完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作。在信用保护合约的支持下，本期发债吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标。最终，碧桂园公司债券的发行过程圆满落地，票面利率4.5%。

此前，东方金诚监测数据显示，截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行。

而碧桂园这笔债券的成功发行，无疑将打破民营民企发债的沉寂，对于民营房企突破融资困境，起到积极的示范作用。

此外，值得提的是，碧桂园此次是通过“债券发行+信用保护”方案进行融资的，这种方式在业内尚属首次。这背后也寓意着，政府正在凝聚市场各方力量，进一步提升资本市场对民营企业的融资支持力度，赋能民营经济长久健康发展。

中央定调维稳楼市

机构预期行业向好

五一节前最后一天，中共中央政治局召开会议分析研究了当前经济形势和经济工作。其中，会议对房地产政策明确定调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

5月18日，李克强主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，再次指出城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。强调“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出”。

在中央多次定调后，地方政策也在不断跟进。据不完全统计，截至5月中旬，2022年全国有134个城市共计出台了231次楼市纾困政策，内容包括放松限购、降低首付、提高公积金贷款额度、契税补贴等举措。

其中，与一季度相比，进入5月之后，政策出现了两个显著变化：一是在城市能级上的提高，包括上海、深圳、杭州、南京、苏州等在内的25个重点城市；二是政策力度愈发加大，逐步触及限贷、限购等调控政策。

在业内看来，多个政策叠加有利于放大本次楼市降息的效果，促进刚性和改善性住房需求释放。

尽管整体来看，当前部分城市受疫情影响较为严重，市场恢复节奏被打乱，个别城市交易市场几近停摆，政策改善到市场见效尚需一定时间。而对于疫情影响较小的热点城市，随着信贷环境和调控政策持续加力优化，政策效果有望逐渐显现，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。

鉴于近期政府频繁发声维稳房地产，评级机构也在调整对内地房地产市场的预期展望。申万宏源在近期的研报中就指出，预计地产行业供需两端政策修复将加速推进，推动行业格局加速优化，并考虑当前优质房企投资端盈利能力回升明显，预计后续基本面有望筑底回升。我们维持房地产板块“看好”评级，并推荐H股碧桂园等共6家房企。

“发债+信用保护”机制试水打开

房企“示范生”带头恢复市场活力

而就在购房段不断打开政策面的同时，一系列支持民营企业债券融资的积极政策信号也在随之释放。

5月16日，有市场消息称，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企，将在本周陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

当晚，龙湖、美的置业、碧桂园相继发布公告，3家民营房企即将在上交所发行一期公司债，合计发债规模为20亿元。

其中，碧桂园将发行第一期不超过5亿元人民币1＋1＋1年期无担保公司债券，主体评级AAA。募集资金扣除发行费用后,将用于置换发行人对“19碧地01”债券回售垫付的自有资金。

而近两天里，新城与旭辉两家也都传出发债消息。“示范发债房企”名单再扩容。

停滞多时的民营房企境内发债的融资渠道，正在重新打开。

对于这一动作，这两天业内的分析诸多。主要观点都认为事件传达了监管层支持房企合理融资需求的信号，有利于提振市场信心，对于民营房企债券融资来说具有很强的破冰和示范意义，将为其它房企和市场注入信心。

但需要意识到的是“示范”的数量会增多，但不会成为没有门槛的惠普红利。

毕竟能够作为典范，列入先行发债的示范企业，本身就具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点，即便在民企地产债发行难度较大的一季度，也仍能得到监管机构的认可，均有公开债或ABS发行。

作为龙头的民营房企，自2021年12月，一行两会等部门宣布始终支持优质房企的发展、积极满足优质房企合理的融资需求以来，碧桂园已经成功发行10亿元公司债，3笔总额共15.26亿元的供应链ABS，以及39亿港元可换股债券，还获批了50亿元中期票据。仅仅是今年3月份，就有2家银行宣布与碧桂园签署战略合作协议，其中与招商银行股份有限公司签署150亿元、与中国农业银行广东省分行签署400亿元战略合作协议。

通道畅通背后，正是源于碧桂园一直稳固的财务基本盘——最新财报显示，截至2021年底，碧桂园总借贷余额降至人民币3179亿元，其中短期债务的占比降至24.9%；净负债率仅45.4%；现金短债比约2.3倍。此外，公司手握1813亿元现金，资金充裕，短期偿债无忧。

鉴于碧桂园强劲的经营实力和稳健的财务风格，三大国际评级机构之一的标普维持碧桂园现有的“BB＋”长期发行人信用评级，穆迪和惠誉亦确认维持碧桂园的投资级信用评级。摩根士丹利、瑞银、广发等境内外20余家卖方研究机构也给予公司“买入”评级。

在境内，监管层和金融机构,也在各类融资窗口期,给予碧桂园政策支持,满足合理融资需求。 去年11月初,中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会后,碧桂园就率先成为众多拿到境内债发行“入场券”的房企中为数不多的民营房企。

此番再获融资支持和鼓励，亿翰智库研究总监于小雨认为，其实是监管层在释放积极信号：企业足够安全、稳健优质，才可能获得政策倾斜。这也算是给其他民营房企指明了可持续健康发展的经营方向。

从更大的国民经济面来看，随着行业政策在“房住不炒”原则下，供需两端继续边际放松，市场信心将得到有效恢复，而叠加示范房企率先获得的金融支持和政策推动，整个行业有望在第二季度由这几家领头羊引领，走出低谷，在未来将实现稳房地产，稳经济的最终目标。