住房“以旧换新”大利好！多地加码

中国商报（记者 王彤旭）9月5日，重庆市住房和城乡建设委员会发布通知，支持住房“以旧换新”，调整购房补贴政策。每套新购住房的补贴不低于总房款的0.5%，并鼓励各区加大补贴力度。

专家表示，重庆市的新政，只是在推动消化存量商品住房的目标下，各地优化房地产交易政策、撬动住房需求的一个缩影。

近期，多地加码住房“以旧换新”，通过优化房贷利率、加大补贴力度、减免税费等政策进一步鼓励居民积极参与“以旧换新”。

多地真金白银支持

住房“以旧换新”，是指由政府指定的机构或房地产企业通过收购、代售（帮卖）、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。

8月23日，厦门市启动商品住房“以旧换新”活动，时长暂定为期一年。

其中，换房人可享受一系列优惠政策，包括：补贴旧房交易中介费、当前市场最优个人住房贷款利率、装修贷款等大宗消费支持、减免物业服务费、赠送购房大礼包等。

江苏淮安市此前明确，对“以旧换新”业主给予购买新房所缴纳契税100%的购房补贴。

北京市也明确，将组织开展住房“以旧换新”活动。指导行业协会搭建开发企业、经纪机构、购房家庭三方对接平台，鼓励开发企业、经纪机构提供优质服务，实施优惠措施，支持购房家庭“以旧换新”。

此外，在有些地方，政府已直接“下场”展开收购。例如，杭州市临安区发布公告称，将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。云南大理也明确，鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房，去化周期超24个月的县市不再新建保障性租赁住房。

农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅对中国商报记者表示，多地加码住房“以旧换新”政策是当前房地产市场调控的重要举措之一，能够激活市场需求、促进市场去库存并推动房地产市场的平稳健康发展。未来，随着政策的深入实施和市场环境的不断变化，“以旧换新”政策有望发挥更加积极的作用，并为房地产市场注入新的活力。

“以旧换新”频出新招

在推进住房“以旧换新”政策举措方面，部分地区还推出创新政策支持措施。在江苏无锡市，住房甚至还能异地“以旧换新”。

8月9日，无锡市梁溪区商品房“以旧换新”3.0版本发布，由无锡市梁溪城发集团公司承接的商品房“以旧换新”范围逐步扩大，增加对苏州市、常州市存量二手房商品住宅的收购。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受记者采访时表示，该政策是目前全国100多个城市中创新力度最大的政策。

“后续苏州市和常州市的房主，可以换掉所在城市的二手房到无锡市认购新房，这样做也有助于此类区域的房主优化不同区域的房产，尤其是对于希望到无锡市安家的购房者来说，参与此类‘以旧换新’计划具有积极作用。”严跃进说。

此外，还有江苏南京市、太仓市、山东青岛市西海岸新区、浙江温州市苍南县等地，均已规定在住房“以旧换新”实施过程中，还能保留旧房所在学区学校的入学资格，时限基本为两年或三年，解决了家长在换房时担心孩子学区问题的后顾之忧。

积极成效已经显现

近期，成都市住房“以旧换新”活动加码，追加第二批新房项目及经纪机构。

成都市房地产经纪协会表示，成都市住房“以旧换新”活动反响热烈。活动推出后，报名超千人项目的客户到访明显增加，二手房挂牌、成交量均有上涨。截至9月3日，110个新房项目、64家房产经纪机构加入。

而今年4月，无锡市陆续推出两批次商品房“以旧换新”项目，当时规定所收购房源必须同城。首批次有超过40位换房人完成交易。截至7月底，相关咨询超过2000组，完成“以旧换新”登记的超过600组，最终成交的超过140组。

同样在今年4月，郑州市住房“以旧换新”工作正式启动。根据郑州市住房保障和房地产管理局发布的信息，住房“以旧换新”工作开展3个月以来，换房群众与城发公司已签订二手房收购协议3927套，已认购商品房1180套，群众通过市场化交易“以旧换新”完成1628套。

“在‘以旧换新’等利好政策带动下，我市房地产市场出现了一系列积极变化，开发企业售楼部到访量增加约30%，二手房带看量增加约40%，4、5、6月商品房销售量环比连续增长，有效提振了市场信心、稳定了市场预期。”郑州市住房保障局党组书记、局长赵凯在近期举办的“2024郑州市商品房团购活动启动仪式暨专题房展会”上如此表示。

挑战仍存问题待解

专家认为，尽管各地住房“以旧换新”取得了一定成效，但仍面临一些挑战。如对于“代售购新”模式而言，最大的挑战就在于如何在约定期限内“换旧”。

严跃进表示，调研发现，很多城市都在“以旧换新”中设定了新房锁定期限，即与新房开发商签订认购合同的业主，在锁定期限内如果没有将二手房卖掉，则可以无条件要回新房认购金。但是，目前二手房挂牌量处于高位，在这样的行情下，楼层、户型、学区就显得格外重要。现实情况是，即便通过中介优先帮卖模式，一些老房子也很难卖出，除非以“白菜价”出售。

“有的城市‘以旧换新’中设定的锁房期限过短。部分三、四线城市反馈的情况是，开发商参与‘以旧换新’协议约定的锁房期限为60天，但从实际来看二手房60天内很难卖出。”严跃进说。

未来，“以旧换新”政策仍有优化之处。

严跃进认为，一些地方，住房“以旧换新”的底层逻辑或源头矛盾其实并没有得到彻底解决，即二手房最终谁来消化的问题。

“国企收购二手房的市场容量相对有限。从源头出发，各地要持续解决二手房消化的问题，扩大‘以旧换新’的市场容量，包括保障房房源由此类二手房来充当、挖掘二手房租购的多元化多样化需求等。”严跃进说。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，当前“以旧换新”的配套政策更多是给予旧房业主支持，而当旧房进入二手房市场后，需要有新的购房者购入，“以旧换新”的链条才能更畅通。因此，未来政策还可以针对旧房的购买者给予一定政策支持，例如对购买“以旧换新”旧房的购房者给予购房补贴、中介费优惠等。另外，扩大地方国企收旧换新的力度和范围，也有望进一步打通“以旧换新”链条，更好发挥“以旧换新”政策对于市场的带动作用。