诸葛科技：上海5月市场逆势上扬 新房成交小幅增加 二手房业主涨价信心回升

一、5月上海新房成交量止降转升，浦东新区成交持续领跑

（一）成交：5月新房成交小幅回升，低基数下累计成交量同比近乎翻倍

2023年5月，上海新房市场活跃度略微上涨，成交规模小幅回升。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月上海新建商品住宅成交11894套，环比微升2.47%，同比上升1025.26%。本月成交环比转升与上海放松住房公积金贷款政策脱不开关系，同时同比仍然呈现大幅涨势，主要系去年5月上海深受疫情困扰，供应停滞，新房交易明显缩减，以致低基数下同比仍然维持正增长。从累计成交规模来看，2023年前5月上海新建商品住宅成交57487套，较2022年同期上升92.77%，但略低于疫情前的2021年前5月的成交水平。预计随着政策效应逐渐发酵以及在上海秉持稳健的供应节奏下，6月成交有望继续上升，二季度整体成交也将大概率赶超一季度。

备注：2022年6月上海新建商品住宅成交套数环比上涨1072%，2023年4月、5月同比分别上涨1158.89%、1025.26%。

（二）价格：5月新房价格止涨转跌，同比跌幅持续扩大

5月份，上海新房成交均价小幅回落，同比跌幅连续2月扩大，主要是受本月上海多个郊区成交项目的拉低。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月上海新房成交均价为42200元/㎡，环比下跌7.62%；同比下跌35.59%，同比跌幅较上月扩大6.36个百分点。

（三）供应、库存：5月新房供应达年内新高，库存量小幅上升

5月上海新房供应力度加大，批准上市规模较上月增加，且达年内月度供应量新高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月新房批准上市套数14735套，环比上升14.2%。同时，本月库存量小幅上升，同比升幅略有扩大，数据显示，2023年5月上海新房库存量为45935套，环比上升1.37%；同比上升25.35%，同比升幅较上月扩大4.87个百分点。

2023年5月，上海共有44个商品住宅项目获取预售证，共计16375套房源申领销售许可，且浦东新区为本月推新主力，共有17个项目申领。其中，位于浦东新区临港新城板块的临港天宸项目自面世以来，便获得了巨大的市场关注度，推出建筑面积约99-185㎡四种户型房源，本月开盘表现甚是不俗，产品实力是其当红不让的根基，同时也展现出临港投控集团“天字系”首开之作打造高端改善人居的决心。

（四）分区：浦东新区连续3月位居区域成交首位，5月涨跌区域个数参差分半

从2023年5月份上海各区域的新房成交表现来看，浦东新区稳居成交榜首，5月新房成交2943套，占比24.47%，截至本月，浦东新区已连续3月占据成交首位；其次为青浦区，5月成交1761套，占比14.64%；闵行区退居第三，单月成交1363套，占比11.33%；奉贤、松江分别凭借1155套、914套再次跻身成交量前五。

与上月相比，8个城区成交量上升，8个城区成交量下降。其中，静安区较上月成交增加最为明显，由上月9套增加至本月63套，环比上涨600%；其次为杨浦区，环比涨幅为173.3%；其余6个区域的成交涨幅均在30%以下；与此同时，黄浦区成交量环比缩半，金山区、普陀区紧随其后，环比均下降超30%。

（五）板块：临港新城稳居板块成交量首位，青浦新城板块快速升至第二

从各大板块的成交来看，TOP4板块单月成交超500套，较上月减少1个，同时浦东新区和青浦区的板块成交活跃度仍然较高，分别占据6、3个席位。其中，位于浦东新区的临港新城板块稳居成交首位，5月成交790套，较上月减少约30套，成交均价为31719元/㎡。青浦区青浦新城板块的成交活跃度较上月上升明显，由上月仅成交17套增加至621套，成交均价为48897元/㎡。奉贤区的南桥新城板块跻身榜三，5月成交609套，均价为25747元/㎡。除此之外，本月板块间成交活跃度差距较上月有了较为明显地缩小，TOP15板块成交套数最大差值由上月735套缩减至570套左右。

（六）房企：TOP10房企销售额超10亿，浦东开发集团近70亿领跑

从各大房企在上海市场的表现来看，10家房企销售额突破10亿元，较上月增加2家。浦东开发集团凭借多个热销项目，带动销售业绩领跑，5月实现销售额69.78亿元；陆家嘴集团升至榜二，本月实现销售额66.45亿元；上海城建紧随其后，销售额为39.79亿元；招商蛇口与大华集团分别凭借39.48亿元、18.39亿元跻身销售额前五。整体来看，5月上海本土房企的揽金表现更为突出，如浦东开发集团、上海城建等销售额均较上月明显增加。

（七）项目：临港天宸成交量居首，世纪前滩天御成交金额大幅领先

从5月份上海新房成交套数TOP20项目来看，浦东新区、嘉定区以及闵行区的项目上榜率靠前，各至少占据3个席位。其中，浦东新区的临港天宸位居首位，5月成交347套，成交均价为33045元/㎡，该项目坐落于沿两港快线沿线、未来“城市航站楼”地标的105区核芯正脉区域，绝对是不可多得的双轨交房源，同时随着东方枢纽——“浦东综合交通枢纽”规划的落地，将进一步凸显临港天宸地段价值。杨浦区的瑞仕·云曜璟庭、青浦区的招商虹桥公馆分别凭借341套、307套的成交量跻身前三，不过，两者均价水平却相差悬殊，分别为111517元/㎡、64142元/㎡。

从成交金额排行来看，有5个项目单月成交金额超20亿元，较上月减少2个。其中，浦东新区的世纪前滩天御凭借较高单价水平以及不俗的成交体量，成交金额大幅领跑，5月实现66.45亿元的成交额。瑞仕·云曜璟庭和徐汇区的百汇园(百汇花园)2个项目的单价水平均较高，在一定程度上推高了整体收金，5月成交额分别为39.79亿元、31.82亿元；杨浦区的保利建工海玥天汇位居成交金额第四，5月实现22亿元的销售额。

二、5月上海二手房价格稳步上升，业主涨价信心回升

（一）价格：5月二手住宅市场均价稳步上涨，同环比涨幅双双收窄

2023年5月，上海二手房价格继续上扬，截至本月，上海二手住宅市场均价已连续平稳上涨15个月之久，月均环比涨幅在3%以下，同比已连续29个月维持上涨态势。数据显示，2023年5月上海二手住宅市场均价为74108元/㎡，环比上涨0.15%，环比涨幅较上月收窄0.3个百分点；同比上涨14.74%，同比涨幅较上月收窄2.66个百分点。

（二）调价房源：5月涨价房源占比升至19.4%，业主涨价信心回升

从涨降价房源来看，2023年5月上海二手住宅调价房源中涨价房源占比为19.4%，较上月上升8.8个百分点。本月业主涨价信心回升，但相较去年同期近60%的占比水平仍有较大差距，预计随着市场情绪逐步好转，上海涨价房源占比有望进一步提升。