朱伟航贴牌“缦云”，合生创展产品系隐患重重

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相比其他的地产二代，朱桔榕有了自己的得意之作。

她亲自缔造了合生创展的“缦”系，一个高端地产产品系。

缦，本义指无花纹的丝织品，但有了安缦酒店这个顶级品牌后，"缦"字才变得很高大上。很巧，朱桔榕曾与安缦酒店创始人Adrian Zecha先生一起联手，共同打造 MAHA CHINA。她把“缦”贴在合生之上。

四年前，缦合·北京登场。实际上，她只是给霄云路8号批了一件带“缦”的外衣。这是一个2008年首次开盘的老豪宅，产品老化被广为吐槽。

改换名头之后，霄云路8号果然热销了。从此，合生缦系全国各地开花。

一个多月前，在北京通州的一个项目设计方案出炉：缦云ONE。花姐看到"缦"字，就想到了合生霄云路8号的大豪宅，想必这个缦云ONE与合生创展有关。

但这种惯性思维要不得，现实里，这个缦云ONE并非合生创展旗下的项目，而是珠江投资贴牌的。

贴牌合生缦云

缦云ONE所在地块的编号为北京城市副中心0401街区FZX-0401-6081地块，是原通州永顺中心小学所在地——在去年7月份拆迁了。

具体的位置位于通州区永顺镇，东至岳庄路，南至永顺南街，西至永顺路，北至永顺中街。这里也是以前的永顺中心小学所在地，沿着永顺南街正在修地铁22号线，离地铁6号线通州北关站还有近两里路。

从缦云ONE的总平面图上，可以看出它的建设单位为：北京顺开房地产开发有限公司（简称“顺开地产”）；设计单位为：中国建筑设计研究院有限公司、天津美新建筑设计有限公司（简称“美新设计”）。

美新设计成立于1993年3月，注册资本300万元，法人王锦银，由合生实业（深圳）有限公司100%持股，最终控股是合生创展。

而顺开地产是合生创展关联企业广东珠江投资股份有限公司（简称“珠江投资”）旗下的公司。合生创展是香港上市公司，股票代码00754.HK，朱孟依持股44.8%，长子朱一航持股15.26%，女儿朱桔榕持股0.19%。

顺开地产成立于1999年，目前有恒赢投资有限公司持股50%、北京珠江房地产开发有限公司持股44.8797%，其余5.1%股份由四个股权投资有限合伙企业——深圳前海明宜、深圳前海佩宇、深圳汇信众益十号、深圳益峰一号。恒赢投资和北京珠江地产都是朱伟航控制的企业。

很明显，朱伟航在顺开地产用了高杠杆。截至2022年底，顺开地产的总资产338.99亿元，净资产71.32亿元，主营业务收入39.78亿元，主营业务利润9.98亿元。

大概在2013年，朱孟依就分家了，合生创展由长子长子朱一航和女儿朱桔榕继承，珠江投资由二儿子朱伟航。虽然各自管一摊资产，但业务上存在交叉，关联交易频繁。

这次，在缦云ONE上，朱伟航贴上了合生创展的“缦云”标签。

披上合生缦系的外衣，朱伟航的底气一下子就足了。但这个“缦云”品牌的使用，珠江投资是否向合生创展付费了呢？是否损害了上市公司利益？缦云ONE乱贴标签，是否会误导购房者，这是合生创展的产品呢？

花姐总结一句话：缦云ONE并非出自合生创展，而是珠江投资贴牌的。

诡异的沙盘

贴牌归贴牌，缦云ONE还是一个值得关注的豪宅项目，它的总建筑规模约23.37万平方米，其中地上建筑规模约14.69万平方米，容积率2.8，建筑高度为80米，机动车停车位1017个，全部在地下。

从总面图上看，很难一眼找到小区的大门。

楼花找了一圈，循着车库入口，最终发现大门居然在小区中央——写着地块编号的空白处西边，哪个1层的配套楼就是大门所在地。小区有两个车库入口，一个车库出口。

大门在小区中央，闻所未闻。楼花定睛一看，原来，缦云ONE被两条街坊路分割成3个组团：1#、5#、11#在东边；2#、3#、4#、6#和7#在西北，大门在这个组团的东面；8#、9#、10#在西南角。

去过缦云ONE售楼处的人会很差异，明明有三个组团，为何东边的1#、5#、11#没放出模型？是担心这么多大平层消化速度慢，不着急，慢慢卖，学习霄云路8号的慢精神——卖了16年。

十分诡异。小区大卸三块，而且东边这块在沙盘上"消失"了。

缦云ONE有12个地上非机动车停车位，和两块室外运动场地，两个化粪池。如果很在意这些设施对居住舒适度的影响，请大家选房时仔细斟酌。

由于缦云ONE位于北京副中心，朱伟航不会放过这个打造高端产品的机会，每层层高在3.3米和3.4米。

关于它的户型构成，已经浮现出199平米、218平米、265平米和341平米四种户型。

大致的分布是：199平米户型在3#，3个单元14层，共计84户；218平米户型在10#和11#，整体为23层（10#西边单元为21层），共计226套；265平米为主力户型，1#3个单元18层，5#1个单元20层、9#2个单元8层，8#2个单元6层（西单元为5层），4#1个单元8层（顶楼疑似为复式）、5#1个单元6层（顶层疑似为复式，共计约232套（含顶楼复式4套，不含8#西单元5层），8#西单元5层户型为东西向，进深为9.68米，估计为100平米左右户型；341平米户型在2#和6#，都只有8层，共计5个单元72套。

如此算来，缦云ONE共计624套房。

压抑的用餐环境

缦云ONE公布了199平米、218平米、265平米和341平米四种户型，总体来看，都是进深的尺度大于面宽，对于豪宅来说，这类户型好不到哪里去。开发商是为了加大楼间距，缦云ONE牺牲了户型的舒适度。

花姐来对它们逐一点评：

199平米户型：四室两厅三卫，面宽12.3米，进深16米，进深面宽比1.3，差评，导致南向只有三面宽，除了南向两个房间赠送了飘窗之外——还不是飘窗和房间等宽的那种，就没有其它赠送了，和顺义、丰台的豪宅无法比。餐厅和客厅通过玄关分区，北面的餐厅区会非常暗，用餐体验感也很差，四处是门——厨房门、卧室门、洗衣房的门，没有风景可以欣赏，用一个字形容：压抑。

218平米户型：四室两厅三卫，面宽12.7米，进深16.4米，进深面宽比1.3，差评，南向三面宽，且只送了一个客卧的飘窗；由于核心筒前置，导致房子的中心偏北，客厅变成了30平面的正方形，餐厅客厅完全分割，空间感很差。同样的问题，北面的餐厅用餐体验感很差，白天要开灯；进门处很窄，完全看出这是一个200多平米的顶豪；

265平米户型：四室两厅五卫，面宽13.8米，进深17米，进深面宽比1.23，差评，南向三面宽，南向送了两个飘窗；出现了保姆间，有窗有独立卫生间，很人性化；洗衣间处理得比较隐蔽，放在玄关背后，但处于房子中心位置，总感觉很别扭；

341平米户型：五室两厅五卫，面宽16.35米，进深19.55米，进深面宽比1.19米，凑合，但依然是南向三面宽。它的客厅做到了8米宽，主卧很奢华，做了两个衣帽间，还有一个户型的梳妆台，女主人会很有尊贵感；保姆间的位置处理得不错，在东北角上；共有两个暗卫；

花姐总结：缦云ONE的户型整体比较差，进深面积比大于1，都是南向三面宽，没有LDK一体化，导致餐厅太暗，用餐环境差；餐厅与北面卧室设在一个区域，导致功能混合；除了飘窗之外，几乎没有赠送面积，性价比低；保姆间很人性化。

慎选西南组团

选缦云ONE的房子，需要认真再认真。

这是一个很奇怪的楼盘，原因就在那两条街坊路，把好好的一个项目，划分成了三个组团。

西南角的8#、9#和10#就很吃亏了，只要围墙一圈，这个组团就没有社区环境可言，只有三栋楼，南面紧挨永顺南路，北面是街坊路，想去散步，还得去北面的组团。

东面的1#、5#和11#倒是蛮舒服的，1#和11#的楼间距达到了94米，且地块方正；

西北面是主社区，主打一个低密度，除了3#为14层，其余都是9层以下洋房，330平米大户型分布在6#和2#，它们的楼间距也达到了50米以上。

综合来看，西南角组团最弱，东边组团和西北组团，看自己的喜好：喜欢社区空间大，就选东边；喜欢矮楼层就选西北的。

接下来，楼花分户型面积为大家选一下楼栋的优先顺序：

1、199平米户型，只有3#，优选东边3户，次选西边三户，因为楼间距分布为56米和33米；

2、218平米户型，从左到右优选6#东边3户，从左到右次选11#，因为离永顺南街的远近问题；

3、265平米户型，优选顺序为：1#、5#、11#、4#、7#、9#、8#，理由是，1#、5#和11#为东边组团，楼间距大；4#虽然早上会被6#挡太阳，但在最大小区西部的中央，7#前面有街坊路，有点嘈杂，加上前面8#的东西走向单元离得有点近，只有22米；9#和8#紧邻永顺南路，有点吵；

4、341平米户型，优选顺序为2#西边两户、6#中间三户、2#东边两户、6#西边户和6#东边户。理由是，10#为23层楼，上午会挡6#的太阳，所以，优选2#。

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