最宽松的楼市里，孙宏斌们仍在挣扎

作者 | 詹方歌‍‍

编辑 | 邢昀‍

10月17日上午，地产圈发生了两件大事：住建部等五部门召开新闻发布会，促进房地产市场平稳健康发展；融创发布配股公告。前者是在9月末的政治局会议后，为已经回暖的市场再燃一把火。后者则为民企的股权融资撕开了一个小小的口子。

在过去的三年间，包括融创在内的诸多房企都在经历“至暗时刻”，从融资端爆雷到品牌力崩塌，再到大环境影响的销售端受阻，一环扣一环，几乎成为解不开的死局。

这样的境况下，孙宏斌们能够做的，主要是卖资产换现金流，同时寻求债务展期，用时间换空间，期待从销售端开始的逐步回暖。

现在，回暖的征兆开始出现。此前的政策大多是拉动了成交量的抬头，市场更多是以价换量。但现在，包括融创在内，已经有楼盘敢于涨价了。

融创们的寒冬，终于开始融化了吗？

1、九牛一毛

10月17日早上8点，融创发布了一则公告，期望以先旧后新的方式配股，筹得12.05亿港元。公告显示，融创将按每股2.465港元价格，配售4.89亿股股份。

这样的价格相较前一个交易日的收盘价低了将近20%，不过对于融创来说，这已经是相当好的机会。

9月末的一波暴涨，让融创的股价从每股不到1元迅速来到5.5港元/股，并在十一假期后逐渐跌回了每股不到3港元。后续是否有持续大涨的机会难以预料，所以趁着跌回原点之前配股，看起来是不错的选择。

融创发布配股公告之后，上午10点，住建部等五部门召开新闻发布会，揭开了下一阶段市场调控的新方向，几乎全部利好。住建部部长倪虹在会上表示，经过三年的调整，房地产市场已经开始筑底。

这样的定调也加强了融资端的信心。10月21日，有媒体报道称，融创已经完成了此次配股，且用时相当短。

在周期底部，企业想配股往往不是容易的事。2022年11月，证监会重启了暂停多年的房企股权融资。在当时，包括碧桂园、雅居乐在内的不少民营房企都开始了配股。

但那波配股热潮过后，市场仍旧没有好转迹象，民营企业配股也开始变得艰难。2023年8月，雅居乐通过配股筹得3.87亿港元，那之后似乎无人落地。只有建发、陆家嘴、中交地产等国企进行了小规模的股权融资。

现在，密集发布的利好政策和融创一起，重新撕开了民企融资端的口子。

这次的配股公告显示，融创筹得的款项将被用于支持境内公司债的长期解决方案落地及一般运营资金。也就是说，如此急迫地赶在重磅政策消息之前配股，仍旧是为了缓解债务危机。本次配股采用的先旧后新模式，是公司大股东或管理层先将自己的股份配售给第三方，再以配售价格认购新股，也是筹集资金速度相对快的方式。

那么融创的境内债务情况究竟如何？

融创在境内的主体——融创房地产公告显示，截至2024年8月末，公司到期未偿付借款本金为1122.51亿元，其中包括银行贷款225.43亿元、非银行金融机构贷款727.94亿元以及其他有息债务167.76亿元。

2023年1月，融创完成了第一次境内债务重组，总计160亿元的境内债券实现了整体展期，且实现了境外市场两到三年内无刚性还债压力。但随着时间的推移，无论市场还是融创本身的销售业绩都没有好转迹象，原本的展期时间又在逼近。

今年5月，融创又把原本将在今年6月和9月进行兑付的四只债券（H融创05、H融创07、PR融创01、20融创02）展期到了12月，这四只债券的发行规模合计124亿元。

根据展期方案，仅今年12月9日当天，除H融创05之外的三只债券就需要兑付46.87亿元。如此看来，配股的钱在即将偿还的债务面前仍是九牛一毛。

2、接盘方的大甩卖

市场的转暖只能追溯到今年9月末，融创的基本面还远远没能得到改善。

数据显示，截至今年9月底，融创本年度实现销售金额364.5亿元，比去年同期减少了48.7%。就算仅看政策面回暖的9月，融创也仅实现了14.1亿元的销售金额，而2023年9月的总销售金额则达到95.7亿元。这样的回款情况，显然无法为融创的现金流带来什么明显的增益。

曾经的孙宏斌是热衷于为别人当“白衣骑士”的，无论是2018年接盘乐视的资产，2019年接盘泛海国际旗下项目，还是更早以前那场和王健林的“世纪交易”，他充当的都是接盘方，如今却也只能和“隔壁老王”一样，开始了文旅资产的大甩卖。

京东资产交易平台上，评估价格为29亿元的无锡融创茂曾在2023年12月、2024年1月和4月三次被摆上货架，最后一次上架时，起拍价仅为17亿元，但最终还是流拍。今年1月，融创旗下位于成都的两个酒店也被拍卖，评估价7.47亿元，起拍价约5.97亿元，随后拍卖被撤回。

这三处资产都是孙宏斌当年通过那场“世纪交易”从王健林手中接下的，如今又都成为梗在融创喉间的硬骨头。

另一方面，一些卖不掉的文旅资产，其实是融创在寻求债务展期时确定的债权偿付保障资产，比如H融创07对应的重庆文旅城、绍兴黄酒小镇、无锡文旅城等等一系列资产。

公开资料显示，无锡文旅城的太湖秀剧场在10月8日被拍卖，评估价为3.97亿元，起拍价仅为2.8亿元，但最终还是流拍。

不过，融创仍旧通过处理文旅资产等形成了可观的回款，并在今年上半年被记入收入。数据显示，2024年前6个月，公司通过出售附属公司、合营联营等公司确认了19.3亿元的收益，使得其他收益比去年增加了6.4亿元。

具体到项目上，有媒体统计，2023年至今，融创出手了重庆的酒店项目、臻华府、望金沙酒店及合肥秀场酒店等三个项目、深圳冰雪文旅城51%的股权、上海亚龙项目15.6%股权等等。

说来唏嘘，孙宏斌和王健林，曾经是两位最看好文旅产业的地产大佬。但也就是在疫情后文旅产业大热的2023年，他们不得不选择抛售文旅资产。时运从来不是人能够预料的，大佬们唯一能做的，也只是尽力让公司熬得久一些。

3、楼市的冬天要结束了？

“活下来，等回暖”是这几年房企的共识，反映到政策中，则被表述为“房地产止跌回稳”。今年9月末的政治局会议上，特别强调了调整住房限购政策，降低存量房贷利率。

市场端的反馈来得非常快。有媒体报道称，政策发布后100小时内，郑州楼市成交量就迎来了连续增长。据深圳发布，十一期间，深圳全市新房认购销售1841套，认购量同比增长664.14%，许多楼盘提前完成了国庆假期的销售任务。

中指研究院数据显示，今年国庆假期，25个代表城市新房日均成交面积较去年假期增长约23%。这还只是相对滞后的网签数据，真实情况或许更加火热。

也是在这样的市场反馈之下，10月17日新闻发布会上，住建部部长倪虹表示，市场已经开始筑底，10月份的数据会是一个积极乐观的结果。

过去的三年中，每次政策后的去化加快已经不是什么稀罕事，但这次，房价开始出现上涨的动作。

十一期间，多个房地产公司宣布，将在10月8日以后涨价：华润北京所有在售房源在现有价格基础上，上调2%，美的置业在全国范围内收回2%的折扣等，河南、四川等地的地方房企也紧随其后。

涨价的房企中，也包括融创。凤凰网报道称，8月，位于上海的融创外滩壹号院二期二批次开盘，110套房源在2小时内全部售罄，当日实现成交总金额56.74亿元。公开资料显示，这是融创在上海核心区的豪宅项目，二批次的最贵房源总价达到1.13亿元。

更重要的是，外滩壹号院项目的价格在不断上涨。比起项目一期，今年4月入市的二期项目均价每平米16.8万元，比2019年入市的一期价格还高了近5万元/平米，而二期二批次的房源，比4月份价格又上涨了3000元/平米。

如果说外滩壹号院是因为地理位置稀缺和豪宅属性而产生的溢价，那么山东济南的融创未来壹号院则是市场火热的佐证。近日，有业主对媒体爆料称，其十一期间购入的融创未来壹号房源，在已经签了合同的情况下，被开发商告知要涨价10万元。

无论其中纠葛如何，有一点是确定的：项目方开始认为房子值得卖更高的价格。而这样坐地起价的故事，已经好几年没有发生过了。

不过，敢于大规模涨价的还是如华润、保利等现金流情况较好的央、国企。毕竟在过去的三年中，购房者认可的房企名单，早已换过几回。如融创等还在生死线挣扎的房企，只敢小规模、区域性地涨，毕竟保住来之不易的现金流才是当下最重要的事。信任的重构是一个相当漫长的闭环，市场端是第一环，也是最后一环。