2023年度中国房地产总结与展望（全版）

政策篇

2023年，中国房地产市场继续底部调整。中央政策力度前稳后松，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。地方政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，从三四线到核心一二线反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。

展望2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力，一是金融支持“三大工程”建设，并以此为抓手推动构建房地产发展新模式，二是落实“三个不低于”等供给端金融支持，三是下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。

行业篇

2023年全年销售规模低位稳定，政策刺激呈“前高中低后稳”走势；“保交楼”推动强竣工，连续11个月正增长且全年增速创十年新高；新开工面积同比再降超二成且创十年新低，三季度始有企稳迹象；开发投资规模回到2018年水平，全年增速逐月下滑但降速收窄。

政策推动行业新平衡仍需时间，2024年销售投资开工仍低位波动。

城市篇

2023年，全国百城商品住宅成交规模低位再降，延续筑底行情。月度呈现出脉冲式复苏态势，二手成交韧性优于新房，挂牌量增价跌，全面承接刚需。事实上，即便9-10月核心一二线相继松绑限购、限贷，但对成交的提振作用边际递减，楼市深度调整还将延续。

预判2024年，我们认为成交总量规模仍将回落，预期延续筑底。从全年走势来看，大概率延续本年度脉冲式复苏，传统的“金三银四”、“金九银十”或将迎来小波段向好行情，但持续性不足。

土地篇

市场大环境遇冷背景下，土地市场成交规模较2022年同期有明显下滑。截止2023年12月20日，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了21和18%，成交建面再度刷新近十年新低值。

展望未来，在当前楼市、地市双双低迷的大背景之下，虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场向市场化过度；但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即使盈利预期较佳，在房企资金承压的当下，还是良好的回款速度对企业决策更加重要。

产品篇

2023年，房地产市场未见明显好转，政策的着力点转向居住端，改善需求得以持续释放。行业继续承压前行，围绕居民对更高居住品质的长期需求，房企更用心的做产品，持续打造穿越周期的产品竞争力。

未来，产品进化思路将由过去的标准化复制转变为因城而异、因人而异的定制化。随着消费者需求的升级，“体验”将成为房地产企业在打造产品过程中亟待关注的重点，住宅产品将沿着横向和纵向两个方向进一步提升套系化场景的完整性，实现产品力的持续进化。

企业业绩篇

2023年，中国房地产市场修复不如预期，整体还处在调整之中。一季度经历低位拉升之后，二季度开始动能不足回落，下半年一直处于低位徘徊，行业百强累计业绩继续呈现负增长。企业方面，百强房企格局分化持续，央国企销售表现显著好于混合所有制房企和民营房企，民营房企整体销售困境最严峻。前11月百强累计业绩同比降低的企业数量占比超过六成，其中有31家同比降幅高于30%,民营房企占28家。

进入2024年，经营环境仍充满不确定性，房企需采取积极对策修复购房者信预期、适应新变化，促进销售去化。

营销篇

2023年政策逐渐放宽，尤其下半年“认房不认贷”、调降限购城市首付比例、取消限购等政策持续出台，但效果有限。营销策略更加直接，以特价房、工抵房甚至项目普降的方式折扣营销，同时配合“以旧换新”、保价年底等手段稳定购房者信心，促进合理购房需求的释放。

短期来看，尤其在年末冲刺的关键节点，折扣让利的确能在一定程度上提升销售规模，但从长期来看，聚焦产品力提升，稳定市场信心才是关键。

融资篇

2023年多家房企完成债务重组，行业融资困局仍未解决：白名单制为房企融资开闸，下半年民营房企政策支持加大；四季度传出“三个不低于”量化指标，多家国有行召开房企座谈会；全年融资总量同比下降28%，融资成本结构性下降；民营房企发债规模下滑72%，行业分化继续加剧。

2024上半年债务到期压力依然较大，房企需抓住近期政策利好窗口。

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