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本年度最值得入手 上车/改善首选
首推74-139方望海三四房
名校仲元进驻 涨价在即
9年一贯制教育就在家门口
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1⃣占地面积：约14万㎡
2⃣计容建面：约29.3万㎡
3⃣容积率：约2.55
4⃣项目规划：21栋高层住宅
5⃣梯户比：2梯4户/2梯5户，19-26层
6⃣整盘户数：约3020户
7⃣项目产品：74/84/95/125/139㎡三四房
8⃣社区配套：商铺、泳池、滨海花园、泛会所
【五大价值 圆梦主城海居生活】
————好品牌 买得放心 ————
【品牌央企 保利实力护航】
2022年保利发展全国第二位
福布斯全球2000强第189位
连续11年问鼎广州销冠
城市地标缔造者 万顷琶洲 半城保利
势头强劲，布局一线城市
【国家认证 保利金牌物业】
2020年全国物业企业Top3
26年服务，小蛮腰/大会堂同款
央视点名“最佳防疫物业”
————强规划 坐享红利 ————
【国之重器 番禺莲花湾】
政府背书《十四五发展规划》两次提及
占地260平方公里，42倍珠江新城体量
广深走廊×第三中轴，顶尖高新产业汇聚
“双轴三区‘’核心，赤资三千亿的产业枢纽
背靠广深莞3365万人口/7000亿GDP
【千亿产业 番禺汽车城】
央企牵头 新能源智造 超越华为松山湖
年产值约1700亿，占据番禺半壁江山
2国家景区+235万方生态走廊，生态宜居
广汽+中航光电，引入2万高新产业人口
【新能源行业龙头 锐拜动力电池】
2022年12月29日，位于广汽智联新能源汽车产业园内的锐湃动力科技有限公司正式动工。
广汽埃安控股，投资21.6亿元
占地10.4万平方米，最高产值超210亿元
为地区产业集群带来超1.5万的就业岗位
届时将成为广州市最大的动力电池＋储能电池项目，也会全面打通电池研发、设计、智造、销售和服务链条形成产业闭环！
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———— 近距离 便捷出行 ————
【1条南大干线 25分钟畅达琶洲】
项目距离南大干线750m，双向6-8车道，限速80km/h，接驳新化快速，畅达广州主城区：2023年1月18日通车试运行至省妇幼
10分钟大学城、15分钟省妇幼、25分钟琶洲、25分钟万博
⚓【3条过江隧道 4公里到黄埔】
（规划）沙渔洲隧道、化龙隧道、莲花山隧道，连接黄埔、东莞，建成后，最快10分钟到黄埔
【1座莲花站 双地铁双城轨】
8号线东延段：7站到万胜围（在建）
17号线：5站番禺广场（规划）
佛莞城轨：3站万博，4站广州南（在建）
穗莞深琶洲支线：3站琶洲（在建）
半小时至员岗地铁站换乘7号线直达山姆
———— 仲元名校进驻 价值潜力飞升 ————
【教育局红头文件】已下发，保利领秀海已划入【仲元学校】学区范围，享9年一贯制教育！！！
文件注明“我局把保利秀悦湾小区纳入仲元学校（新建学校）招生地段，安排秀悦湾”小区符合“人户一致”条件的业主子女入读。“
———— 临海而居 齐全配套 ————
✅三大醇熟商圈 购物一站式
小区自带商铺，临近珠江未来城购物中心（在建）、亚运城广场、番禺天河城、番禺万达
✅三所优质学校 书香环绕
广大附番禺学校/山海连城学校/9年制教育用地
✅四所医院临近 护航健康
广医二院（直线8km）
番禺第七人民医院（直线5km）
广东省中医大学城院区（12km，三甲）
妇幼保健院（直线15km仅需15分钟）
✅两座国家景区 三千亩城市绿肺
10分钟到莲花山、15分钟海鸥岛，生态宜居 出门即度假
———面朝大海 迎接向往生活 ———
✅【东南临海 L型环幕海景】
珠江入海口+狮子洋，俯瞰1.5km海景面
东低西高围合布局，max级别海园双景
首开全南向+宽楼距，户户向阳无遮挡
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✅【一环多景 自带滨海花园】
3个中心园林，约12万方景观面，举目风景
900m环形跑道，1个酒店式假日泳池
全龄化配套，泛会所场/儿童乐园
主入口两侧，设置滨海花园，下楼即游园
户型鉴赏
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10月21日，
最新一期LPR公布，
与房贷利率相关的5年期以上LPR
从3.85%下调至3.6%。
在LPR超预期大幅下降25个基点后，
全国多地商业银行房贷利率
将步入“2”时代。
广州具体情况
首套房贷主流利率为2.85%~2.9%
有银行接到要求
房贷商贷利率不能低于公积金利率
10月23日，记者以客户身份向银行网点工作人员咨询发现，广州房贷利率整体下调，目前首套房贷主流利率为2.85%~2.9%。
具体看，四大行为2.9%，资质优质或能申请到2.85%。中小银行相对较低，如民生银行2.8%，资质好特殊申请能到2.75%；招行为2.65%；华润银行为2.74%。
有贷款中介告诉记者，LPR降息后，这两天广州地区银行的房贷利率调整得比较频繁，多家银行纷纷上调了加点部分，以致于没有达到原本预期的低位。另有业内人士透露，银行接到要求，房贷利率不得低于公积金贷款利率。为此银行也在上调降息后的房贷利率。
某商业银行广州分行相关人士也向记者表示，LPR降息后，首二套房贷利率调整为LPR-75BP，具体利率为2.85%。据了解，LPR降息前，该银行广州地区首套房贷利率为3.0%（3.85%-85BP）。另一家股份制银行广州分行则表示：“房贷利率加减点调整中，即将公布。”
公积金利率或将调整
值得注意的是，不少城市商贷利率突破了住房公积金利率的下限，出现了利率倒挂，其中就包括了广州。
“低成本，低利率原本是公积金的核心优势，当与商贷持平时，竞争优势则大大被削弱。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，后续公积金利率还将会继续调降。
广州大源按揭总经理郑大源也表示，低利率使得公积金一直是购房者的热门选择，但由于额度有限，所以很多购房者选择“公积金+商贷”的组合贷款模式，如今，市场环境的变化，这种组合贷款优势反而不如纯商贷。“不过，考虑到房贷期限长达20年~30年，未来的利率环境可能会发生变化，当利率处于上升通道时，商业利率跟随LPR上下浮动的频次更高，而公积金则调整缓慢，尤其是一直以来公积金都是处于较低利率，所以，这也是公积金的优势之一。”郑大源如此认为。
存量房贷利率25日批量下调
降至3.3%还需再等待
10月25日，惠及1.5亿人口的存量房贷下调将完成首次批量调整，包括广州在内的全国大部分地区存量房贷利率都将下调至LPR-30BP。人民银行副行长陶玲日前在国新办新闻发布会上介绍，大部分房贷客户10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。
近日，多家银行手机银行已悄然上线了“存量房贷利率调整”专属模块。根据10月21日公布的最新数据，5年期以上LPR报价为3.6%，据 “LPR-30个基点”计，利率为3.3%。不过，广州市民陈小姐10月24日查询后发现，调整后的利率将从4.2%下调至3.9%，并非3.3%。“而且同在广州，我和朋友的利率却出现不同，朋友调整后的利率却是3.55%，怎么回事呢？”陈小姐表示不解。
记者了解到，本轮调整仅调整LPR加减点，不同时进行贷款重定价。也就是说，贷款重定价日（借款人与银行约定利率调整的日期）未到，LPR值不会进行重定价，仍沿用原有LPR值。
工商银行指出，由于不同贷款重定价日不同，存量房贷采用的5年期以上LPR值（定价基准）就不同，分别为3.85%、3.95%、4.2%，虽然调整后的利率都是按LPR-30BP计算，但调整后相应的利率分别为3.55%、3.65%、3.9%，不同客户的利率下降幅度也不完全一样。
交通银行也表示，因客户贷款重定价日不同，使得贷款利率在本次批量调整时可能未进行重定价，但到了贷款下一个重定价日后，参考此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。据了解，一般而言重定价日为每年1月1日，也可能是贷款发放日。
提醒1：固定/基准利率定价的，需要申请转换
绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行完成“一键式操作”，无需提出申请或提供材料，无需到商业银行网点办理。不过，如果当前为固定/基准利率定价的贷款，需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。申请方式可以线上或线下向银行申请。
各家银行表示，10月25日（含当日）之后转换完成的，将在转换完成的次日进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
提醒2：是否还要提前还贷需综合评判
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，存量房贷利率下调后，提前还贷的必要性进一步减少。对于普通市民而言，评估是否有提前还贷的必要，如果投资理财的收益率可以覆盖贷款成本，则建议综合评判后再做决策。
另外，肖文晓还提醒，提前还贷都只有在贷款早期才有节省利息的意义。“当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，大部分利息已支付了。”